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Hola!
Somos un edificio con dos entradas y hace cuatro años, se acometió la renovación de la fachada. No se de que manera, el administrador dice que son dos comunidades y aplica un coeficiente casi el doble y también lo hizo con la fachada. Dice que somos dos comunidades y por lo tanto, no tenemos nada que ver con la otra escalera. Pero el edificio, tiene muchas humedades debido a dos cubiertas que pertenecen a la otra escalera y ahora sin haber hecho ninguna reunión con la escalera a la que pertenezco, el otro administrador, y el nuestro se han puesto de acuerdo para atacar las obras de una terraza que causa humedad a la habitación de un vecino de la otra comunidad, y le ha dado el visto bueno para cobrarnos a cada uno de nosotros una derrama por una terraza que cuesta según sus presupuestos y estudio de un arquitecto particular y otros gastos, mas de 24.000 euros sin que hallan tomado en cuenta, el resto de humedades. En este caso, nuestro administrador, sin que lo halla sometido a votación ni halla llevado a cabo ninguna reunión con esta junta de propietarios, aplica el coeficiente de la escritura. Cabe decir que este administrador (el de mi escalera) aplica el mismo coeficiente para todos los gastos habiendo dividido el edificio de 51 departamentos en dos para conseguir el 100% como yo que tengo un 1,88 y me carga el 3,53. El otro administrador, también aplica el coeficiente de la escalera en vez del de la escritura para todos los gastos.
Tambien he hablado con la compañía de seguros del edificio que es la misma para las dos escaleras, y me dice que en caso de siniestro, cobraria por mi coeficiente y nunca por el que me carga el aministrador, a lo que me comenta la administradora de la otra finca (hablé con ella porque me remite mi parte en el pago de la terraza de la otra comunidad) que se podia haber hecho una claúsula para la compañía, en la que en caso de siniestro, esta pagara por el coeficiente que estamos pagando, o sea en mi caso por el 3,53 y no por el real de la escritura.
Comentarles, que tengo por escrito por parte de la compañía de seguros, lo contrario, o sea que seria por mi coeficiente de escrituración. Además, por otra parte si fuera así, porqué no lo ha hecho ya la administradora?

Disculpad el lío, pero creo que ambos administradores empezando por el nuestro (abandonó la administración una vez realizadas las obras de rehabilitación de la fachada con una empresa amiga de el, rechazando otros presupuestos y que la obra es un desastre), están haciendo algo mal y quiero tener las cosas claras.

Mi pregunta es: Tienen razón en el coeficiente que aplican?
Es normal que ahora nos carguen el arreglo de una terraza cuando hay otras como la cubierta que está encima de mi casa, que no ha sido tomada en cuenta por el administrador de mi escalera silenciando el hecho que ya sabe y es la tremenda humedad que se cuela por la escalera que está debajo de ella desde hace ya varios años y que habiendo dividido la fachada como dos obras distintas cobrando por un coeficiente distinto ahora nos quiera cobrar un recibo de muchisimo dinero sin haberlo puesto en conocimiento de esta junta?
Seria cierto eso que dice de la clausula del coeficiente para la compañía de seguros?

Tengo tantas preguntas....y me duele tanto la cabeza ...
Gracias por adelantado, si alguien puede quitarme algunas dudas...

No parece que tenga muy claro que es lo que tienen en su edificio y eso sería lo primero que tendría que hacer, recabar información fiel de que tipo de edificio y régimen es el que está establecido en su comunidad.
Para ello tiene que obtener copia de escrituras de obra nueva y división horizontal, así como estatutos si los hay y acuerdos que se hayan tomado en actas. sin una buena información le seguirán toreando y aplicando lo que les venga en gana.

Lo que no tiene lugar a dudas, es que no se pueden acometer obras como la que mencionas sin que exista una unta y sea aprobado por la mayoría de los propietarios, que al fin y al cabo son los que pueden aprobar acuerdos. El administrador, imagino que por la desidia de los propietarios se ha erigido en dueño y señor decidiendo asuntos que no le competen, ya que su única misión en este sentido es asesorar a la junta, no decidir por ella.

El coeficiente lo puede ver en escrituras y la suma total de todos debe dar 100, y esto es la unidad de la comunidad un total de 100, si existe un 200% no tenéis nada que ver con la otra comunidad.

No entiendo muy bien el tema de los coeficientes. Pero, para salir de dudas, de una vez por todas, vd debería ir al Registro de la propiedad con su Escritura de compra y pedir "Certificado literal" de la finca. Ahí le va a salir TODO lo que hay: División horizontal, Normas comunitarias, Estatutos inscritos, etc.

Una vez leído el tema, vd debería poder entender el asunto de los coeficientes. Yo no puedo orientarle sin ver esos documentos.

Los problemas de humedades son muy complejos. Mucho. Vd puede ver caer el agua en una habitación y venir de la cubierta de la finca de al lado... La semana pasada vi una gotera en medio de una habitación. El origen estaba en la terraza del piso de encima, que tenía instalado un aparato de aire acondicionado y los tubos pasaban por debajo del suelo. La gotera estaba a 4 metros de la terraza...

Para aprobar una derrama, debe haber un acta y, por tanto, una junta. Si no, no es exigible.

Si vds creen que el administrador trajo una empresa "amiga" ¿por qué le permitieron pedir presupuestos? Podían haberlos pedido vds mismos, no?

Por qué contratan administradores si piensan que les roban? Con lo facil que es llevar una comunidad, no?

En mi caso se ha contratado administrador porque así lo ha querido la mayoría y como ha de saber en las comunidades manda el sistema de mayoría para adoptar acuerdos.

En otros casos y por lo que tengo visto, se contrata administrador, porque viene con la casa cuando lo compramos y viene normalmente de parte del constructor. Otras veces entiendo que puede ser por dejadez total de los vecinos que no quieren saber nada del asunto de su comunidad y prefieren pagar para que otros lleven la organización de su comunidad. En ocasiones porque nos han dicho que este o aquel es buen trabajador y sabe lo que se hace y dado que se carecen de conocimientos en muchos casos suficientes para llevar una comunidad, pues eso.

En fín, pueden haber muchos motivos, pero eso no legitima a que el administrador se crea el dueño de la comunidad y haga lo que le apetece y da la casualidad de que hay bastantes comentarios en este sentido.

El administrador ante todo tiene que ser un asesor de la comunidad y eso significa tener una relación fluida al menos con los cargos. entre sus funciones deberían estar:
- mantenimiento de instalaciones y elementos comunes y advertir a los propietarios de los incumplimientos relacionados con estos.
- presentar cuentas anuales y estadillos mensuales.
- ejecutar los acuerdos adoptados en junta , subrayo lo de junta.
- efectuar pagos y cobros de la comunidad.
- seguimiento de los partes del seguro de responsabilidad comunitaria.
- actuar como secretario de la junta.
- custodiar la documentación de la comunidad y tenerla a disposición de cualquier propietario que la solicite.

Podría haber algunas más, seguramente que si, pero con tal de cumplir estas creo que cualquier propietario se sentiría dichoso.

Realmente que es lo que pasa?

Que suelen tener más comunidades de las que pueden abarcar, algo razonable hasta cierto punto, porque sino es así difícilmente se puede mantener un negocio con el rendimiento de una o dos comunidades.

Que los propietarios, somos unos quema sangres y agotamos hasta al mismísimo JOB.

Que algunos administradores, lo son, porque han elegido esa profesión como manera de ganarse la vida o complemento de ingresos mensuales y con tales premisas, pues no tienen mucho interés en hacer que las cosas funciones para su comunidad y sí para su comodidad.

También seguramente hay mas premisas en este lado de la balanza, como en la otra, pero la realidad es que esta profesión tiene mala fama y es algo que no se debía permitir desde el propio colegio de administradores, pero si no ponen remedios ellos, es difícil darle solución a este problema y seguirán pagando justos por pecadores, como en todos sitios pasa.

Efectivamente, he ido al registro de la propiedad y tengo la escritura general del edificio además, lógicamente, de la mía.

El problema es que el administrador ha puesto a la comunidad en mi contra porque yo le pido documentación incluso mediante buró fax pero sigue sin aportarla, y soy quien ve la cosas pero no he tenido el apoyo de la mayoría de mis vecinos ya que muchos son mayores, otros pasan de todo u otros están a su lado a pesar de las tremendas irregularidades y el hace lo que quiere muy a mi pesar como no justificar pagos que pone como varios y que ascienden en el ejercicio anterior a 1500 € y carga una derrama por gastos imprevistos por ejemplo, sin justificar como digo a pesar de que se lo solicito mediante buró y haciendo caso omiso vuelve a reivindicar el pago de un dinero que justifica como saldo negativo.

Lo que no sé, es si yo, viendo estas irregularidades, puedo acudir a u n abogado o directamente al juzgado con toda la documentación que tengo para demandar y pedir abrir una cuenta para depositar el dinero de la escalera 42 € mensuales mas derramas sin justificar, en el propio juzgado mientras se aclaran estos dilemas.

Gracias por la rápida contestación y disculpadme por tanta ansiedad.

En que quedamos? Manda el sistema de mayorías o "viene con la casa cuando lo compramos"?

El administrador no se "erige en dueño" de ninguna comunidad. Hay siempre un presidente que es el que debe tomar las decisiones y el administrador ejecutarlas.

Luego te encuentras con que, en junta, te dicen "pida vd presupuestos para arreglar el tejado" y, cuando los presentas y votan (siempre el más barato, aunque sea una chapuza integral) entonces te sale alguien diciendo "ha traido a una empresa amiga" o "se lleva comisiones" o "deben hacer buenas acciones para limpiar su mala fama..." y otras estupideces por el estilo.

Y ¿por qué no los pidieron los miembros de la comunidad? ¿por qué no votaron un presupuesto que no fuera "de una empresa amiga" del administrador?

Recuerde, sr. comunero un administrador es un cargo de confianza . Es como el banco que guarda sus ahorros: un tema de confianza. Si vds no tiene confianza en el administrador POR LO QUE SEA, da igual que sea fundado o infundado... lo mejor es buscar otro o, simplemente, llevarlo vds mismos.

¿que no tienen conocimientos? NO importa, cuando tengan una duda, se van a la consulta de un abogado o un notario y listo. Ahorran dinero y ganan en tranquilidad. Y, por lo menos dejan de amargar la vida a esa persona que, probablemente, trate de ganarse la vida honradamente y tiene que cargar con sospechas que nadie diluye ni demuestra pero que, alegremente, todos comentan.

Hasta que, un día el administrador ponga una querella por difamación a alguno... y se les quiten las ganas de ir HACIENDO DAÑO SIN OBTENER BENEFICIO ALGUNO.

A ver , no hay que quedar en nada, solo leer opiniones y coger lo que a cada cual le apetezca. Sobre si manda el sistema de mayorías o viene con la casa, está claro que has interpretado lo que has querido. Si lees bien, son opciones posibles que he visto y no me las invento sino que pasan en las comunidad de nuestra españa.

En comunidades, mandan las mayorías y así lo establece la ley.
En ocasiones con la casa nos viene el administrador, y unas veces es impuesto por promotor-constructor, otras simplemente elegido de entres los que se ofertan.

Así es como debe ser, un empleado lo más fiel posible que haga lo que le dicen, pero por supuesto que asesore cuando le ordenen algo indebido e intente que hagan las cosas bien. Siempre se debe hacer lo que dice la mayoría, pero no quita que si alguien sabe de verdad sobre el tema intente cambiar esta mayoría por los medios oportunos, votación en junta.

Decir que lo que comentan los demás son estupideces, es estar por encima del resto, y me parece demasiad aventurado y presuntuoso.
Lo normal es que ante la desidia de los propietarios se deje hacer al administrador, o al que sea, lo que no quita que luego puedas protestar si la cosa sale mal, pero para tomar en serio alguna de estas propuestas, ha de ser de algún colaborador de verdad que de soluciones y no de los que protestan por todo. No solo hay administradores criticables, también hay propietarios y en mayor número ya que estos son más.

Hay casos en que los presupuestos son aportados por propietarios y la tendencia, como dices es coger el más barato, y esta claaro qeu hay administradores con asociados que le aportan cantidades por prestar servicios a las comunidades.

No intentemos ocultar realidades y formas de actuar, que al fin y al cabo son hasta lógicas, lo que pasa que unas veces funciona bien y otras no.

No coincido en que el cargo de administrador sea un cargo de confianza, al igual que no lo es el de presidente de comunidad ni ningún otro, simplemente son cargos que establece la ley, unas veces obligatorios y otras no tanto. en cuanto al banco tres cuarto de lo mismo, se abre cuenta por comodidad, cercanía y algunas veces porque te obligan determinados servicios, si tuviéramos la posibilidad de elegir realmente lo que nos gusta y convence, la cosa cambiaba.

En esto si que coincido, pero como digo, no depende muchas veces de lo que queremos sino de lo que hay y nos toca vivir. En mi comunidad, cuando se ha llevado por un propietario el cargo de administrador, ha habido menos problemas que cuando lo ha llevado un "profesional", pero eso en la mía, lo cual no quiere decir que siempre tenga que ser así.

Poner querellas, no es tan sencillo, gracias a dios, o por desgracia, según se mire. Lo único que suelen tener a su favor, los administradores, que generalmente son abogados es que la "pelea" es en su "terreno", pero mayores torres han caído, sino que se lo pregunten a goliat.

Por último, me da la impresión que se lo toma bastante personal todo el asunto, por lo que en adelante, cuando interprete este sentido, en lugar de usar este foro general, sería más adecuado usar el mensaje privado, ya que entiendo que estos apartados son para intentar ayudar al personal que entra de forma general y estas cuestiones me parecen muy particulares.

Tenga buen día y hasta otra ocasión

1º ¿Como que no no hay que quedar en nada? El administrador lo vota y contrata la comunidad. Léase la LPH. Si viene un promotor y propone uno, la comunidad debe votar y aceptarlo. Y, personalmente, recomiendo que nunca se escoja el que proponga el promotor.

2º No es un empleado fiel al que se le manda. Es un profesional. Vd, ¿cuando va al médico, abogado o arquitecto le dice lo que tiene que hacer? No, ¿verdad? Se supone que ya lo saben. Pues, en este caso, es lo mismo. Lo que pasa es que confundimos al portero, mayordomo o chico de los recados con el administrador. Y luego pasa lo que pasa.

3º Vd no debe entender mucho de costes, pero si se escoge el más barato y encima tiene que pagar comisiones... mala calidad de trabajo. Por tanto, los presupuestos, que los pida el presidente de la comunidad, que no recibe comisiones. Y así queda todo más clarito.

4º Lo de las querellas? tan sencillo como tener testigos con ganas de aportar testimonios o documento que las recoja, como un acta, por ejemplo...

5º Tema personal? No se crea. Me han dicho cosas peores... Pero, puestos a leer respuestas que me parecen incongruentes, y estando en un foro, creo que se puede dar respuesta sin faltar al respeto a nadie.