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Han pasado ya más de 3 semanas desde que se celebró la Junta Ordinaria y no he recibido la correspondiente Acta, a pesar de haberle sido enviado y entregado el siguiente telegrama:
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/telegrama_1.jpg

¿Qué puedo hacer, escribo de nuevo un email al Colegio de Administradores de Fincas de Madrid denunciando el incumplimiento del artículo 19.3 de la L.P.H.?

¿Actuarán de acuerdo al Artículo 5.a de la Ley 13/1982, de 17 de diciembre, de Colegios Profesionales?: Son funciones propias de los colegios profesionales, para alcanzar sus objetivos, las siguientes: Velar por la ética profesional y por el respeto a los derechos de los ciudadanos y ejercer la jurisdicción disciplinaria en materias profesionales y colegiales.

¿O reclamo directamente a la CECU?, aunque me sorprende leer en
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/comunidades_vecinos_y_legislacion/2003/04/24/60513.php?page=4 :
La Confederación Española de Consumidores y Usuarios, CECU, asegura no tener reclamaciones en lo que a los administradores de fincas se requiere. “La razón principal por la que no tenemos quejas en este sentido es que al tratarse de una relación comercial o privada, si los vecinos no están satisfechos con el administrador sencillamente prescinden de sus servicios y entonces ya no cabe la reclamación”, afirma Antonio López, portavoz de CECU.

Quizá actúen igual que el Colegio y tan solo hagan caso al Presidente.

Hoy se cumple un mes desde la celebración de la Junta Ordinaria y, a pesar del telegrama y de los email`s que diariamente he remitido al Administrador, sigo sin recibir el Acta de la Junta. Tanto el Administrador como la Presidenta (que no puede alegar desconocimiento pues es también Administradora de fincas) incumplen el artículo 19.3 de la L.P.H.

Considerando estos hechos ¿Podré impugnar el Acta aunque se haya superado el plazo máximo de 30 días que fija la L.P.H.?

Enrique, leete el artículo 18 de la LPH, que no transcribo por que es un poco largo, pero ahi tienes la solución.

Saludos y suerte.

Miguel, el problema no lo resuelve la L.P.H. por lo que sería necesaria su modificación:

1º) El artículo 17 trata de los casos en que es necesaria la unanimidad y de los plazos para manifestar el desacuerdo:
“Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

2º) El artículo 18 habla de las impugnaciones y de los plazos:
“Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.”

El problema surge cuando lo reflejado en el Acta no coincide con lo que uno ha votado en la Junta. Y como de ello no se tiene constancia hasta que se recibe el Acta, para entonces los plazos ya han cumplido para poder manifestar el desacuerdo.

Este caso la L.P.H. es una paradoja ya que al no estar ausente el propietario, ni haber salvado el voto no se le reconoce el derecho a impugnar el acta ni a manifestar el desacuerdo contra una falsa unanimidad en ella reflejada.

¿Hay solución o tenemos que tragar?
[/b]

Bueno, desde luego yo no soy juez, pero creo que ningun juez iría contra la lógica, tu no puedes impugnar algo que no conoces hasta que se te envia una copia del acta, todo lo que se dice en la junta de vecinos no es firme hasta que se refleja en el acta, de ahi que incluso algunos acuerdos deben de figurar con los propietarios que votan a favor y en contra, por otra parte es normal que tú no sepas, por lo tanto no puedas estar conforme o no hasta que no has leido la copia del acta.

Pienso que en este caso el juez actuaría con la logica que se espera.

El Administrador me contesta:
El Art.19 dice que el acta deberá CERRARSE (NO ENVIARSE) con la firma del secretario y Presidente. En cuanto a su REMISIÓN A LOS PROPIETARIOS, se estará a lo establecido en el Art. 9

Hola Enrique,

Desde hace algún tiempo que sigo con atención tus comentarios y solo puedo decirte que es lamentable que la vivienda de uno, donde debiera ser refugio para descanso y tranquilidad, sea fuente de conflictos y desazón. Por lo que veo, aquí el administrador y presidenta (y resto de vecinos por complicidad) pasan olímpicamente del destrozo de tu casa y se dedican a hacerte la vida imposible, en lugar de afrontar el problema como debería de ser, con civismo y razonabilidad.

En este último post tuyo, por lo que veo tu administrador te está diciendo, en otras palabras, que el acta ya está redactada, firmada y lista para ser enviada, pero que la tiene encima de la mesa como quien tiene una foto de familia, vamos, para mirarla todos los días.

Supongo que todo esto ya estará en el juzgado y, como bien dice Miguel, el juez debe resolver con la lógica que se espera y con equidad. De todas maneras, comentarte que lo importante para un juez son los HECHOS CONSTATADOS. Un hecho constatado para mí, es el informe técnico sobre el forjado de tu casa. Creo que por ahí tienes las de ganar.

Otro hecho constatado, mientras no se demuestre lo contrario, es el reflejo en el acta de las voluntades de las personas en la junta, especialmente si todos los vecinos reafirman lo que dice el acta, mientras que solo uno de ellos -tu caso- afirma que se ha dicho lo contrario o que se ha omitido algo importante. Las actas de la comunidad, salvo prueba en contra, son cuasi-ley para los jueces. De ahí que tenga una gran importancia la función reducida de fedatario del profesional de la administración de fincas, dispuesto a poner por escrito todo lo importante que ocurra en la junta -incluidas las críticas a su gestión- y no dispuesto a ceder ante cualquiera que desee alterar ese principio, aunque sea la mayoría de los vecinos. Pero para que se den esas cualidades en el profesional, este debe ser honrado, valiente y, por supuesto, tener una amplia cartera de comunidades. Como todavía no he visto a ningún administrador sin trabajo y pasando hambre, supongo que de lo que carece el tuyo, ya que no dimite o denuncia a la comunidad, es de alguna de las dos primeras cualidades o de las dos.

Para poder probar que un acta no refleja lo dicho o dice totalmente lo contrario a lo expresado en junta, debes darle pruebas al juez. Los testimonios podrían ser pruebas, pero parece ser que ningún vecino tuyo te apoya -¿les has invitado a ver tu casa por dentro?-. También puedes intentar conseguir, para una futura junta, otro testimonio que el juez valoraría por encima incluso del acta. Pero claro, contratar a un Notario por horas, si no es un amigo tuyo, te podría resultar carísimo, pero muy eficaz como testimonio. Por otro lado, grabar con cámara oculta lo que acontece en la junta sería bastante complicado de llevar a cabo y, como prueba, poco eficaz -se pueden hacer montajes y manipulaciones-. En fin, la verdad es que, aunque quiero y deseo ayudarte, es difícil darte guía en este caso tuyo, que creo es extremadamente excepcional.

De todas maneras, ¿tu presidenta tiene hijos/as? ¿le gusta vivir en su casa tranquilamente? Si es que sí, ¿por qué no pruebas a llamar a su puerta cada hora a partir de las 10 de la noche para decirle, de forma educada, lo mucho que la envidias por lo tranquila que vive y a ver si pueden arreglar lo tuyo y así tú también podrás vivir tranquilamente? No importa que no abra, seguro que ella y su familia están ahí dentro. Golpea la puerta si el timbre no va. No creo que la policía pueda hacer nada contra un vecino que quiere hablar con su presidenta, y no sabes lo que estas pequeñas cosas pueden hacer cambiar de actitud a una persona. ¿Sabes el nombre y apellidos de tu administrador? Busca entonces su domicilio y teléfono aquí: www.paginasblancas.es. Estoy seguro que querrá saber tu opinión, como vecino, sobre su gestión, por lo que los sábados por la tarde, festivos y domingos, es el mejor momento para decírselo. Visítalo en su casa con frecuencia. Sobre todo a partir de las 10 de la noche es cuando más se suelen agradecer las visitas inesperadas de este tipo.

En fin, siento haber llegado a la ironía, espero que no te lo tomes a mal, pero lo cierto es que tu caso creo que es, y debería ser, totalmente atípico.

Suerte y ánimo, o como decían los romanos, fuerza y poder, que creo que lo necesitas más.

Gracias, Joselito2001 por tu extenso post.

Debo aclarar que el forjado fue reparado hace 3 meses. El anterior propietario, por la urgencia en vender su piso, rebajó el precio de venta, corriendo a cargo del comprador la reparación del forjado. Si bien en una cláusula de la escritura de “compraventa” parece ser que se reserva el derecho a demandar a la comunidad y, si el juicio le resulta favorable, recuperar la cantidad rebajada.

Mi gran lucha en este largo año y medio ha sido que, según el Artículo 10.1de la L.P.H., consideraba que correspondía a la Comunidad de Propietarios garantizarme la habitabilidad íntegra de mi vivienda y, por tanto, reparar el forjado. Demandando, posteriormente, si procedía, al propietario del piso superior. NO HA SIDO ASÍ, sino todo lo contrario. El vendedor, el administrador y la presidenta… ocultaron al futuro comprador el estado real del piso. Si no llega a ser por un vecino que me facilitó contactar con el nuevo propietario, hoy el forjado estaría todavía si reparar.

Para que veas con que tipo de profesionales de la administración de fincas (administrador y presidenta) debo enfrentarme, te adjunto el último episodio en el que en el acta de la última Junta, en la que fui representado (y me consta que no votó a favor de ella), se “dice” que la presidenta ha sido elegida por unanimidad, es decir, también con mi voto. Además de “ratificar”, también por unanimidad, el acta sobre la cual me pronuncié en contra remitiéndole el burofax cuyo link adjunto.

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Burofax de disconformidad con el Acta del 20-5-2005:
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/burofax_21.jpg
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/burofax_22.jpg

Punto del Acta del pasado 10-2-2006 en el que, a pesar de mi oposición expresada en el anterior burofax, se ratifica por unanimidad el acta del 20-5-2005:
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/acta_pag2

Punto del Acta del pasado 10-2-2006 en el que, a pesar de mi oposición a las actuaciones de la Presidenta, reflejada en varios burofax, se ratifica por unanimidad su reelección en el cargo:
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/acta_pag4

Ante estos hechos protagonizados por dos profesionales de la administración de fincas ¿El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid no tiene nada que decir?

Había un error en los link`s por l que repito la última parte:

**********

Burofax de disconformidad con el Acta del 20-5-2005:
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/burofax_21.jpg
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/burofax_22.jpg

Punto del Acta del pasado 10-2-2006 en el que, a pesar de mi oposición expresada en el anterior burofax, se ratifica por unanimidad el acta del 20-5-2005:
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/acta_pag2.jpg

Punto del Acta del pasado 10-2-2006 en el que, a pesar de mi oposición a las actuaciones de la Presidenta, reflejada en varios burofax, se ratifica por unanimidad su reelección en el cargo:
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/acta_pag4.jpg

Ante estos hechos protagonizados por dos profesionales de la administración de fincas ¿El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid no tiene nada que decir?

Analizando con más detalle el problema, no puedo entender cómo el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid no tiene nada que decir.

En el acta de la Junta en la que se tratan los puntos del orden del día por mí solicitados:
- lectura de una acta por considerar que no era fiel a la verdad.
- apercibimiento a la Presidenta por insultos a mi persona.
se transcribe que el acta citada ha sido ratificada por unanimidad, es decir con mi voto; y que la Presidenta ha sido reelegida también por unanimidad?,

Es decir que del acta se desprende que doy mi voto a quien me insulta y ratifico el acta que previamente he denunciado como no fiel a la verdad.

Burofax y actas:
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/burofax_2_pag1.jpg
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/burofax_2_pag2.jpg
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/acta_pag2.jpg
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/acta_pag4.jpg
[/i]

Otra actuación dudosa de la que han sido protagonistas estos dos profesionales de la administración de fincas es la siguiente:

En cierta ocasión me quitaron el derecho a voto porque según ellos debía una derrama. Yo argumentaba que tenía constancia de que la Empresa Municipal de la Vivienda había ingresado en la cuenta de la Comunidad una subvención por mí solicitada. Por tanto no podían reclamarme esa cantidad que yo había descontado del importe total de la derrama.

Ellos alegaban que la comunidad no había acordado "repercutir" las subvenciones. Esto cae por su propio peso pues que ocurriría si yo fuera el único al que se le hubiera concedido la subvención: ¿con su voto estarían gestionando un dinero que tan solo a mí me pertenece?

Referente a este tema me ha llamado la atención el post sobre "Protección de datos para comunidades de vecinos"
http://admicove.com/foro/proteccin-de-datos-para-comunidades-de-vecinos-vt268.php
donde MarcosS dice el Mie Abr 13, 2005 5:53 pm:
Segundo, la deuda ha de ser cierta y veraz, además de ser puesta al día, por lo que la persona encargada de llevar la contabilidad de la Comunidad ...

¿Se puede considerar que yo era deudor o, por el contrario, ha sido un abuso más de los muchos que la L.P.H. permite? ¿No debería actuar el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid?
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Administrador y Presidenta, ambos profesionales de la administración de fincas, siguen sin facilitarme el informe sobre el estado de la pocería, a pesar de los reiterados burofax solicitándoles el mismo. Dicho informe fue realizado a petición de la Comunidad hace ya más de un año.

Es imprescindible saber el estado y el alcance de las obras a realizar para que los demás vecinos podamos pedir presupuestos, sin necesidad de realizar el desembolso económico que solicita cualquier empresa si tiene que realizar una inspección de la pocería.

¿Qué puedo hacer, escribir de nuevo al Colegio de Administradores de Fincas de Madrid para exigirles el cumplimiento de sus funciones? ¿O tan solo me queda la vía judicial?

http://www.cafmadrid.es/home.asp?pag=funcionadmi.htm

FUNCIONES DEL COLEGIO
b) Ordenar la actividad de sus colegiados velando por la ética y dignidad profesional de los mismos y por la conciliación de sus intereses con el interés social y los derechos de los usuarios.

El último episodio protagonizado por estos dos profesionales de la administración de fincas (Presidente y administrador) es que hacen caso omiso a mis peticiones para que la comunidad repare una medianería, cuya falta de estanqueidad está provocando humedades en mi vivienda. A pesar de la orden de Gerencia de Urbanismo expediente 711/2004/622, dictada ya hace más de tres meses, obligando a la comunidad a reparar dicha medianería.

¿Me van a putear año y medio como hicieron con el forjado?

¿Se les podrá aplicar la L.P.H. Artículo 10
3? "Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa."


¿Tomará algún tipo de medida el Colegio de Administradores de Fincas? ¿Acaso son compatibles con la ética y el código deontológico las actuaciones de estos dos profesionales?

Ver post relacionado (26-5-2006 08:24):
http://admicove.com/foro/viewtopic.php?p=3147#3147

Bueno Enrique:

Contestando a tu pregunta, sí, es de aplicación el artículo que mencionas, ya que son los que estan poniendo pegas para hacer las reparaciones.

Bueno vamos a ver una cosa, considero que tu problema en estos momentos por lo que deduzco de tus correos es de una total desazon y pienso que hasta desesperación, la única solución que veo para este tema es que denuncies via judicial a ambas personas, por inclumplimiento de sus obligaciones contractuales (el administrador) y funcionales (El Presidente). Sé que es cuestión de mucho tiempo y dinero, pero si no lo haces así, no te va a quedar otro remedio que mudarte del edificio ¿No será eso tal vez lo que intentan..? ¿No seria eso lo que intentaban con Solari..?, no se por que me dá la impresión de que en ambos casos vuestros edificios son singulares.

A parte de la denuncia via judicial, y la plantearia tambien en el Ayuntamiento o en el organismo de quien dependa tu vivienda, así como ante la GERENCIA DE URBANISMO, indicándole las gestiones que has hecho para que esto se repare (con documentos..)

Te he de decir que he cursado una pregunta al Consejo general de Administradores, sobre quien y como se puede denunciar a un administrador, de momento no me han contestado, cuando lo hagan te envio la contestación por correo.

¿Por que no escribes tus consultas y quejas y demas a estas revistas que te indico...?

CONSELL (www.aaffrev.com)
Consell de Col-legis Territorials d'Administradors de Finques de Catalunya.
C/ Mallorca, 214 - 08008 Barcelona.

URBIS (www.cgcafe.org/valencia)
Consejo Valenciano de Colegios de Administradores de Fincas.
Plaza Crespins, 3 - 46003 Valencia.

ADMINISTRACION RUSTICA Y URBANA
Revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.
Pza. Marqués de Salamanca, 10.3º Izq.
28006 Madrid.


A parte de eso, tambien te recomiendo la revista consumer y demás que puedas encontrar en Internet.

Enviame un correo con tu dirección electronica y nos mantendremos en contacto.