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¿Es lícito que el administrador no emita los recibos correspondientes a una derrama aprobada en una junta porque el Presidente le ha dicho que no los emita, sin que esta decisión esté amparada por acuerdo alguno de la Comunidad de Propietarios? ¿En ese caso tienen derecho a voto los que no han pagado esa derrama? ¿Acaso no es clara la L.P.H en el Artículo 15 punto 2 respecto al derecho a voto?

L.P.H. artículo 20 punto d) dice:

que corresponde al administrador ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

¿El administrador no imcumple dicho artículo al no emitir los recibos?

¿Ningún profesional puede responderme a tan clara pregunta?: ¿ES LÍCITO QUE EL ADMINISTRADOR NO EMITA LOS RECIBOS?

Yo personalmente como vecino exigiría un recibo o un recibí o un ticket o algo en el que constará que se ha realizado dicho pago, si no cómo puedes demostrar después que tú has pagado...

Quizá el tema no lo he explicado correctamente o lo ha sacado de contexto para no aburrir:

En una junta se aprueba una derrama para acometer los gastos de contratación de un arquitecto debido a unos problemas con la estructura de la finca, por mí denunciados. Aporté para ello un informe de un arquitecto, visado por su colegio profesional, dando cuenta del mal estado de un forjado entre mi piso y el superior.

Yo hago un ingreso en efectivo en la cuenta de la comunidad días antes de la celebración de otra junta. En el momento de la junta “pillo fuera de juego” al administrador y a la Presidenta (también administradora de fincas de profesión), pues desconocían el ingreso. Les exijo que solo se de voto, según el artículo 15, punto 2 de la L.P.H., a quienes “se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad”. Alegan que “hablando” con varios vecinos han llegado a la conclusión de no emitir los recibos.

¿Es lícito ese comportamiento?

Bueno, vamos a ver si nos centramos e intentamos explicarnos:

Por lo que yo entiendo, parece que a la junta que según tu dices "pillo fuera de juego" aistieron propietarios morosos y no morosos, tu habias pagado dos dias antes, pienso a mi corto entender, que antes de la junta el administrador debia de haber sacado un extracto de la cuenta para saber si habia habido algun ingreso de alguno de esos propietarios morosos, con lo que ir informado a la junta, pero si no fué así no pasa nada, ya que tu debiste de presentar el documento del banco, de haber hecho el ingreso en la cuenta de la comunidad de la deuda que figuraba en la convocatoria, porque ¿Me figuro yo que en la convocatoria a la junta se expecificaban cuales eran los propietarios morosos y la cantidad adeudad, como indica la LPH?, porque si no es así, podian votar en la junta todos los propietarios asistentes, fuesen morosos o no.

Si en la convocatoria de la junta figura la relación de los propietarios morosos junto con las cantidades adeudadas, es cierto que lo que al comienzo de la junta no hubiesen pagado esas cantidades no podian haber votado y por lo tanto tu, puedes impugnar los acuerdos tomados en esa junta, debes de hacerlo enviando un burofax al administrador, aunque te cueste dinero, pero es la prueba de que has expresado tu impugnación.

Los Recibos.... Cuando hablas de la emisión de recibos ¿Te refieres al documento que justifica el haber hecho el abono de esa cuota o derrama por parte del propietario a la comunidad?, si es así, te he de decir que el propio justificante de ingreso ya te vale como recibo, pero claro para ello has debido de poner en el concepto del mismo, tu propiedad y el motivo por el que se hace el ingreso... Ej.
Piso 2º B - Abono derrama Acta 23102006

Ya que en el acta en que acordaseis la derrama me figuro que iria expecificada la cantidad correspondiente a cada vecino.

Con eso sería suficiente, ahora que si en vuestra comunidad lo normal despues de pagar una cuota o una derrama es emitir un recibo justificando ese pago, no hay por que cambiarlo, aunque lo comente entre algunos vecinos.

En fin, espero haberte ayudado, pero es lo que he creido entender en tu mensaje.

entonces si en la convocatoria de junta se especifica la morosidad , pero no la cantidad, se puede votar?

Parece ser que sigo sin explicarme bien aunque el tema es un tanto complicado:


1º) En una junta, para la contratación de un arquitecto, se aprobó una derrama, la cantidad a pagar y la fecha de vencimiento. Yo pagué con posterioridad a esa fecha, pero con anterioridad a la junta.

2º) En la convocatoria de esa junta, anterior a mi pago, aparecía algún que otro moroso pero que ya lo era con anterioridad. Yo supuse entonces que los demás vecinos habían pagado la derrama.

3º) El argumento para no aparecer ningún moroso es que el Presidente le había dado la orden al administrador de no pasar los recibos, esa decir la orden de cobro. Mi caso era distinto ya que yo siempre pago con ingreso en la cuenta de la comunidad o por transferencia.

¿ES LÍCITO QUE UN PRESIDENTE TOME ESA DECISIÓN SIN HABERSE APROBADO EN JUNTA LA ANULACIÓN DE ESA DERRAMA Y QUE EL ADMINISTRADOR; CONTRARIAMENTE A LO QUE DICE LA L.P.H., LA EJECUTE?

En principio no es licito, ya que es un acuerdo que se ha tomado en una junta de propietarios.

Otra cosa es que por la circunstancia que fueses hubiese desaparecido el motivo por y para el que se creo la derrama, entonces lo que procederia es devolverte a ti el importe que tu pagaste.

Si no es así se me escapa la circunstancia por la que el presdiente dió la orden.

Por otro lado aquellos vecinos que paguen por domiciliación de recibo o cargo en cuenta no son tecnicamente morosos, ya que a ellos quien no les ha pasado el cargo correspondiente es el administrador cumpliendo ordenes del presidente.

Conclusión ¿Por qué el Presidente dió esa orden al Administrador...?

No me ha quedado muy claro, si en la convocatoria de una junta ordinaria, se detallan los propietarios morosos pero sus las cantidades que deben, podrian votar estas personas en dicha junta? gracias

Los motivos que alegó la Presidenta para no hacer el cargo de la derrama fue que hablando con algunos de los propietarios le habían comunicado que no estaban de acuerdo en sufragar ellos solos las obras de la finca. Había varios propietarios que se habían negado a cualquier derrama como respuesta a una decisión de realizar la instalación del ascensor a partes iguales que les perjudicaba y contra la cual habían presentado una demanda judicial.

Que es ilícita esta actuación fue la primera conclusión a la que llegué al leer L.P.H. artículo 20 punto d) donde dice: ”que corresponde al administrador ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.”` ¿Cabe presentar una queja a su colegio profesional? Pero si no eres Presidente el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid no la admite.

Con actuaciones como éstas siempre es posible otorgar el derecho de voto a los morosos acólitos a la Presidencia. Habría que analizar qué forma de pago utilizan habitualmente. Entiendo que un propietario que paga en mano al administrador se hace responsable de la decisión de no pagar y que otro, como yo, que paga mediante ingreso bancario también es responsable si no realiza el ingreso.

Hay que puntualizar que a mí nunca me informó de la orden de no hacer el pago. Y cómo siempre en esos casos puede alegar que sí lo hizo, tengo la prueba de su “mala fe” de que aun teniendo mis datos bancarios nunca me realizó el reingreso de esa derrama.

En una junta realizada unos meses después se acordó emitir de nuevo los mismos recibos. Obviamente no apoyé dicho acuerdo, consideraba que con ello se pretendía legalizar una situación totalmente irregular. El administrador no reflejó mi desacuerdo en el acta correspondiente.

Las circunstancias por las que se aprobó la derrama no habían desaparecido: Hace más de año y medio unos albañiles que reparaban una fuga de aguas residuales en el piso superior al mío detectaron el mal estado del forjado. Hice un requerimiento a la Presidenta y al administrador para que el arquitecto de la comunidad realizara una visita y evaluara el estado. Al no responder a mis peticiones encargue a un arquitecto un informe técnico, visado por su colegio profesional, en el que se daba cuenta del mal estado y de la necesidad de su reparación. La excusa que me daban para no enviarme al arquitecto de la comunidad era que no había dinero para pagarle. Tardó más de ½ año en aparecer por mi piso y lo apuntaló. ¿No es acaso esto una actuación temeraria por parte del administrador y de la Presidenta?


Las ventajas que conseguían con esa actuación tan irregular e ilícita era la siguiente: evitar que, con mi voto, en dicha junta se aprobara un presupuesto para la reparación del forjado (de 2,5 x 4,20 m) que separa mi piso del superior y cuyo costo era de unos 7.000 euros. Se continuaba con un presupuesto presentado por la presidenta de la comunidad, al que califiqué como “baja temeraria” (3000 euros). El tiempo me ha dado la razón pues la trampa estaba en que, contrariamente a lo indicado en el presupuesto, pretendían ejecutarlo sin demolición del actual forjado, a lo cual me negué ¿Puedo demandar a la Presidenta por falsedad o por intentar acometer unas obras que no se adaptaban al presupuesto aprobado?

El estado del forjado, de puede verse en:

http://usuarios.arsystel.com/impunidades/forjado1.jpg

Dice la comunidad que esto ha sido provocado por la fuga de los últimos tres años del piso 5º ¿Con esta ridícula excusa los puedo demandar por el daño moral y material que me han ocasionado desde hace más de año? Acaso no han incumplido el Artículo 10 de la L.P.H. punto 1)

Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

¿Qué puedo hacer?

En mi humilde opinión, creo que debes de coger toda la documentación que tengas al respecto y acudir a un abogado, considero que los daños que se observan en la foto, no son los causados por una rotura de cañerias, por lo que entiendo que es un reparación de caracter urgente y a realizar por la comunidad, dado el estado, tal vez te hayas tenido que desplazar de tu casa para que efectuaran esa reparación, y tal y como indica la LPH, no eres tu el que debe correr con los gastos de el exilio temoral, si no la comunidad.

Te adjunto la dirección del Consejo nacional de colegios de administradores de fincas, donde pienso que al menos puedes solicitar información al respecto y quejarte de por qué un colegio no recoge denuncias si no es el presidente el que las hace.

Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas
Plaza Marqués de Salamanca, 10 3º Izda. - 28006 Madrid
Telefonos: +34 91 575 73 69 y +34 91 576 92 17 - FAX: +34 91 575 12 01
secretaria@cgcafe.org

Pero en serio, pienso que debes de ver el tema con un abogado.

Saludos.

Gracias por las señas. Ya las había encontrado en Internet. Hace ya más de año y medio envié un email al Colegio de Administradores de Fincas de Madrid y al Nacional. Nunca tuve respuesta. Sé que lo recibieron, por los insultos de la Presidenta hacia mí cuando el Administrador le pasó una copia.
Lo podéis ver en el link:
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/email_colegio.jpg

(El informe que se cita en este email se puede ver clickando en:
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/informe_pag1.jpg
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/informe_pag2.jpg
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/informe_pag3.jpg
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/informe_pag4.jpg
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/informe_pag5.jpg
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/informe_pag6.jpg)


Durante este largo año y medio, el daño moral causado ha sido muy grande. Cuando entraba en la habitación y veía los puntales, me hervía la sangre. Era duro cuando mi hija me decía: “papá quiero mi habitación”; y tenía que dormir en un sitio no apropiado y con ruidos de la calle.

No podía entender cómo me podía estar ocurriendo esto por la enemistad manifiesta hacia mi persona de una administradora de fincas de profesión, con la complicidad del Administrador ¿Hasta estos límites puede llegar el corporativismo? ¿Cómo podían ensañarse con una niña de 12 años?

En cierta ocasión cuando les recriminé que la Comunidad quisiera gastarse 12.000.000 euros en la “mejora” del portal, teniendo la estructura del edificio en mal estado, tuve que oír de ella (administradora de fincas, no lo olvidemos) que “cada uno tiene sus prioridades” ¡Qué paradoja que para un administrador de fincas la estructura de ésta no sea prioritaria!
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Gracias por tu consejo, Miguel, debería haber conocido este foro antes. Recurrí ya al asesoramiento de un abogado, cuando me di cuenta que el problema me superaba y no sabía qué hacer. Facilito un link al último burofax, en cuyos puntos 1 y 2 de me asesoró:
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/burofax_2_pag1.jpg
http://usuarios.arsystel.com/impunidades/burofax_2_pag2.jpg


No se si puedo poner el link de la convocatoria de la próxima junta ordinaria. Por motivos obvios he omitido cualquier dato que pueda identificar a mi comunidad. Necesito asesoramiento legal al ser un documento recibido por el administrador.

Me es grato aclarar que desde hace unas semanas mi hija vuelve a dormir en su habitación. La Comunidad no ha asumido la reparación del forjado.

Creo que sería bueno para este foro que fuera facilitando todos los burofax enviados y recibidos durante este largo año y medio, salvo que algún experto legal me recomiende no hacerlo.

fe de erratas: donde dice "12.000.000 euros" debe decir "12.000 euros".

Este es el email que envié al Colegio:

http://usuarios.arsystel.com/impunidades/email_colegio.jpg

Nunca recibí respuesta.