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En nuestra Comunidad de Propietarios llevamos más de tres años sin convocar una sola Asamblea de Propietarios. Se "nos despacha" con un panfleto con las supuestas cuentas (sin auditar), con los presupuestos y sin posibilidad alguna de opinar o hacer preguntas. El presidente "es vitalicio" (según los estatutos) tiene, según él, el mayor porcentaje de propiedad de toda la urbanización ( es Presidente y Promotor). Tenemos una oposición en torno a una Asociación de Copropietarios que lucha judicialmente contra esta situación. Recientemente recibimos con agrado una Sentencia del Tribunal Supremo, que nos daba la razón en cuanto al tema del reparto de los gastos del presupuesto que teníamos denunciado desde el año 2000, pero la Justicia es lenta y costosa y este hombre, lo mismo que históricamente toda su familia, "saben moverse" en éstas situaciones.
Lo peor de todo es que nos sentimos rehenes económicos de éste señor y que no podemos hacer otra cosa que no sea pagar y pagar.
¿Esto es normal? ¿Es posible que más de mil comuneros estemos supeditados al capricho de un Presidente/ vitalicio, con intereses como Promotor totalmente contrarios a los comuneros?
¿Puede seguir despachándonos con densisimos panfletos que sustituyan las Asambleas de Propietarios?

Artículo 16

1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Artículo 13

1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.

c) El Secretario.

d) El Administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.

3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.

Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.»

solicitar al Presidente la convocatoria de una Asamblea y en caso de que no lo haga solicitar al Juez que la convoque.

hola hay una empresa que lleva el tema de mediacion de comunidades, que se llama ARRENTA y que les podrian ayudar a denunciar eso, y en un periodo de tres meses o poco mas lo tendrian resuelto.
Yo les aconsejo que se pongan en contacto con ellos a ver que les dicen.
mi direccion es gestiondefincas@gestoryperito.com
si quieren que les ayude en la administracion de la comunidad, les atendere encantada
saludos

En ningún caso los estatutos de una comunidad están por encima de la Ley de Propiedad Horizontal. En la última modificación de la misma, se establece un plazo determinado para adecuar los etatutos al nuevo contenido, el cual ha sido transcrito en este foro. Por tanto no os sintáis rehenes de nadie y ejercer vuestros derechos. La ley preve que los acuerdos deben tomarse por mayoria de votos que, a su vez representen mayoria de coeficientes. Esto queire decir que aunque exista UN propietario que tenga mayoria de coeficientes, tiene UN SOLO VOTO, por lo tanto si hay dos propietarios en contra de este señor, aunque tengan mucho menos coeficiente, pueden crear un conflicto previsto en la Ley y llevar el tema ante el Juez para que resuelva.

Muchas gracias a todos por vuestras informaciones. De momento estamos recogiendo firmas entre los comuneros y después no descartamos denunciarlo.

Muchas gracias

Los estatutos son contrarios a la ley, luego habría que empezar por impugnar los estatutos.

Aunque un propietario tenga una cuota mayor, sólo tiene un voto; ya se ha puesto de manifiesto acertadamente en anteriores post.

¿Esa comunidad de propietarios está en España...? No podía imaginar en estos tiempos hubiera dos comunidades de propietarios tipo República Bananera.

Hola Ballenatus.

Esta es la Comunidad de Prop. de una importante y famosa urbanización de la provincia de Segovia, de la que es Promotor un miembro de una famosa familia, por razones futboleras y también "malayas". Blanco y en botella....

Otra cosa, los miembros de la Asociación de Copropietarios (asociación reconocida por la Ley, aunque no por el Presidente/Promotor), estamos recogiendo firmas entre los propietarios para obligarle a convocar una Asamblea donde uno de los principales puntos del día debería ser la renovacion de cargos (Secretario, Administrador y Presidente) (los dos primeros son empleados de él) además de presentación de cuentas (no lo hace desde la última Asamblea, en junio de 2003).Mi duda es, ¿es suficiente con obtener el 25% de las fimas de los propietarios o el 25% del coeficiente de toda la urbanización?. Él tiene el 72% de coeficiente, si necesitamos el 25% de ésto, lo llevamos claro.
Si alguien tiene curiosidad por conocer más sobre este curioso "territorio feudal" del siglo XXI, que pinche aquí:

http://ciudadanosdelosangeles.crearforo.es/board/


Sldos.

Sí, sí, me hago idea...

Para hacer las cosas bien, debeís solicitar el 25% (vamos, prácticamente el resto...) por medio escrito y que quede constancia (burofax, lo mejor), al presidente que convoque una asamblea. Si en un plazo razonable (15 días del acuse de recibo), no obtenéis respuesta o la respuesta es negativa, ese 25% de propietarios (con el 25% de las cuotas) podeís convocar la asamblea.

Entiendo que no es fácil convocar una asamblea si el administrador no colabora, ya que él dispone de las direcciones y los medios para mandar la carta a tantos propietarios. Intentadlo, siempre estáis a tiempo de estudiar tomar acciones legales porque parece ser que son muchos los incumplimientos que refieres. Desde luego es una situación que no debiera permitirse en los tiempos actuales, en las que por encima de las leyes está la Constitución. Sé de buena tinta que hay gente que piensan que las comunidades de propietarios son dictaduras de la Junta Directiva de turno. En ese caso, el Juzgado es la única alternativa.

¡¡Y yo que creía que sólo había una República Bananera grande y libre!!

Donde dije esto, quise decir 30 de Junio de 2006.

Muchas gracias por tu rápida respuesta Ballenatus, las cosas son como son y si el Presidente/Promotor tiene el SETENTA Y DOS POR CIENTO del total del coeficiente, mal lo llevábamos para poder presentar las firmas del resto, es una tarea casi imposible.
La vía judicial nunca la hemos abandonado, es nuestra principal arma, pero es lenta y algunas veces no responde a lo demandado, que no es otra cosa que JUSTICIA.

Sldos

Pues me temo que va a ser la única vía...

Entiendo que es larga, pero no se me ocurre ninguna idea mejor que sea buena.

Por curiosidad, ¿Cúantos propietarios formáis la comunidad? ¿Cuál es la cuota media que se paga aproximadamente?

Es una cifra no muy contrastada (no nos dan información) pero calculamos que habrá unos 1400 chalets. Las dos primeras fases de la Urb. tenían parcelas no inferiores a 1200 mº. Después de que el Promotor (tambien presidente de la CP) firmara un convenio con el Ayto. se pasó a parcelas de 400mº. El problema es que actualmente, hemos pasado de ser una urb. de residentes temporales (fines de semana y vacaciones) a ser más de 1400 personas empadronadas y residentes todo el año. Lo que antes te producía dolores de cabeza, pero que no era más (ni menos) que tu segunda vivienda, para muchos de nosotros es nuestra única vivienda y no podemos permitir que este nuevo Sr.feudal nos someta economicamente con sus intereses de promotor.
La vía jurídica nunca la hemos parado, estamos pendientes de más sentencias del TS por asuntos parecidos de abusos sobre los comuneros, pero por más que lo pienso, no me puedo creer que nuestro sistema legal no prevea éste tipo de situaciones, donde incluso desplazando a este hombre (con sus empresas) fuera de la presidencia de la CP, podría darse el caso de que "controlara" la misma con su 72%, aún no estándo gobernándola.
Somos el 99% de los comuneros de ésta C.P. pero solo tenemos el 28% de la cuota, ¿como podémos evitar el abuso de un promotor que antepone sus intereses empresariales a nuestra C.P.?
Todo ésto sin olvidarnos del Ayto. que ésta encantado con la situación, no nos presta servicios (aún siendo los que somos empadronados) y "facilita" cualquier deseo del promotor, con el que firma convenios urbanísticos unas veces como presidente de la CP y otras como promotor, según les interese a ambos, que incluso son socios en alguna promoción concreta, dentro de la urba.
Nos tememos que esté "cociendose" la creación de una "Entidad Urbanística Colaboradora" donde el Ayto. junto con el promotor y el presidente de la CP (éste en sus dos facetas) acaben por cerrar un circulo del que sería muy dificil zafarse.
Así están las cosas, nada fáciles, pero seguiremos luchando, el sitio merece la pena.

Sldos.

¿Y el Presidente firma acuerdos cuyos puntos no están en el Orden del Día de las convocatorias porque, como dice, no hay asambleas...? ¡No puede firmar convenios urbanísticos como presidente de una comunidad de propietarios si la Junta de propietarios no lo autoriza! Eso es ilegal.

Además, en las votaciones la mayoría no se cumple ni hacia un "bando" ni hacia otro, por que la LPH dice que debe ser mayoría en propietarios y en cuotas. En este caso, debería resolverlo el Juez.

Supongo que su abogado, previo estudio minucioso del asunto, habrá iniciado las acciones legales oportunas. Entiendo que toda la urbanización es privada (alumbrado, viales, agua...) ¿es así? ¿Hay estatutos de la C.P?

Respecto al ayuntamiento, presenten una candidatura de la urbanización en las próximas elecciones o utilicen el voto como manifestación de discordancia con sus actuaciones.

Comparto su opinión respecto a nuestro ordenamiento jurídico. No es justo ni proporcionado que un propietario tenga que acudir con abogado y procurador para defender sus derechos contra las decisiones comunitarias abusivas o ilegales, porque se crea una desigualdad de condiciones, que fomenta que la mayoría de las veces los propietarios que sufren están situaciones abusivas, tiren la toalla y se abra la veda de la ley de la selva.

Quizá lo que haya que diferenciar en primer lugar es cuáles son los gastos inherentes de una comunidad de propietarios. Para ello hay que ver qué instalaciones comunes tienen y tener claro que la obligación es mantener esas instalaciones comunes, no más. Para ello, tienen que analizar también qué gastos/ingresos tiene la comunidad de propietarios. Tienen derecho a conocer el estado de cuentas, incluso solicitar facturas de la C.P... Lo que entiendo es que no se atienden esas solicitudes por parte del presidente. Bien, pues todo mediante por burofax y a la demanda.

Por otro lado, acabo de echar un vistazo a su web y es impresionante (si es todo así de bonito), la cantidad de servicios que tienen.

La urbanización donde yo vivo es totalmente el polo opuesto, dejando a un lado la gestión actual que ni siquiera merece que escriba una línea sobre ella. La comunidad se compone de más de 700 casas de alrededor de 1.000 metros la parcela y está a un 20 Km. de una gran ciudad. Los servicios que tenemos son CERO, exactamente un bar-restaurante que apenas cumple con la normativa sanitaria, que está dentro de un complejo deportivo. Para el resto de servicios hay que ir a un pueblo de 4.000 habitantes que está a 8,4 km y 19 minutos desde la punta de la urbanización (Según Google maps).

La ubicación de la urbanización es magnífica por sus caracterísiticas climatológicas, sobre todo en verano. Sin embargo, es una urbanización decadente a pesar de que cada vez más personas vivimos fijas allí. Todo intento de actualizar las instalaciones comunes es un "via crucis" inútil... La gente a la que nos gustaría vivir con cierta dignidad , de acuerdo con nuestra vivienda y nuestro modo de vida, somos "rara avis". No estoy hablando de grandes lujos, porque cada uno los lujos (o no lujos) los tiene de puertas para adentro, pero sí estoy hablando de limpieza, seguridad y estética en nuestras instalaciones comunes.

Quiero desde aquí saludar a todos los que siguen mis mensajes, que son algunos. Esto lo digo porque en una de las últimas asambleas un miembro de la actual Junta Directiva dijo públicamente a qué dirección de correo electrónico pertenecía el nick de "Ballenatus"que escribía en el foro de Admicove y me acuso de escribir "cosas onerosas" de la comunidad en este foro. Dijo que lo sabía gracias a "labor policial"...
Con este nivel moral, qué podemos esperar.

Disculpe por salirme del tema, pero es un ejemplo de la indefensión de los propietarios en uno y otro extremo del asunto. Espero que no le sirva de consuelo, sino que le anime a seguir luchando por sus derechos.

El art. 15.c) de los estatutos de su CP considero que es contrario a la LPH. Los estatutos no pueden mermar los derechos que la LPH en su Art. 17.3 reconoce a los propietarios:

Artículo 17. Redacción según Ley 8/1999, de 6 de abril:

"Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas...

3. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación...

..Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

Respecto a la disposición transitoria, me parece una cláusula abusiva. ¿Han estudiado impugnar los estatutos...?

S.m.c.,