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Hola,

Tengo un caso de morosidad un tanto especial y quisiera consejos al respecto.

Tenemos un garaje cuya cuota mensual por plaza ha sido fijada a 500 pesetas en un acta de Noviembre del 1997 (hicieron una aproximación por exceso del gasto anual y la dividieron por el numero de plazas y por 12 meses). En este libro de actas no hay NADA desde Octubre del 1998 hasta Febrero del 2007. Evidentemente alguien no hizo su trabajo...
En el acta de Febrero del 2007 se especifica que la cuota mensual por plaza es de 1000 pesetas, es decir, 6,01 euros.
La mayoría de la gente ha ido pagando esta cuota de 6,01 euros/1000 pesetas mucho antes del 2007 (creo que por lo menos desde 1998-99). Esto hace suponer que se comunicó solo verbalmente o por un comunicado en el tablón de anuncios. Mi primera pregunta por tanto es:
¿No debería constar esta cuota OBLIGATORIAMENTE en el libro de actas ("se acuerda una cuota mensual por plaza de 6,01 euros a partir de DIA/MES/AÑO")?

Lo pregunto porque ahora en el 2008, revisando las cuentas, hay dos "plazas" que no han pagado sus cuotas.

La duda que tengo es que un moroso podría argumentar que en el libro de actas solo consta la cuota de 500 pesetas/3 euros de 1997 y los 6,01 euros del acta de Febrero del 2007.

Hay un caso de un propietario que no pagó desde Julio 2001 hasta Julio 2003.
¿Se le puede exigir el pago pero en base a qué? Ya que son un total de 24 meses, ¿se le debe exigir 24 * 500 pesetas o 24 * 1000 pesetas?

Además, estas cuotas se acordaron en junta pero ¿podría el propietario negarse a pagar estas cuotas y pagar solo lo que corresponde a facturas/cheques y/o extracto bancario? Es decir, ¿podría exigir un extracto bancario del periodo que no pagó, sumar los gastos y dividir entre el numero total de plazas y pagar solo esta cantidad?

La cosa se complica todavia más porque este propietario vendió su plaza de parking en Julio de 2003. La nueva propietaria paga diligentemente lo que le corresponde pero se niega a pagar lo que el antiguo propietario no pagó. Además afirma tener un documento firmado por este antiguo dueño en el que declara no dejar ninguna deuda. ¿Tiene alguna validez legal este tipo de documento?

En todo caso, estamos en el 2008 y quisiera saber si se le puede exigir (a la propietaria actual) el pago de las cuotas correspondientes a los 24 meses que van de Julio de 2001 a Julio de 2003 cuando ella no era propietaria.

En este mensaje del foro:

http://admicove.com/foro/morosos-con-antiguedad-en-comunidad-vt5046.php

he leido:



¿Es cierta esta afirmación?

Todavia no he leido toda la LPH (me cuesta leerla) pero ¿allí se debería poder encontrar todas las respuestas a mis dudas, inclusive la afirmación del otro mensaje del foro?

Muchas gracias de antemano.

En cada junta ordinaria donde se traten los presupuestos generales, deben incluirse la cuota de cada propietario, a parte puede incluirse en otras juntas si va en el orden del día. Ciertamente debe figurar la cantidad a abaonar en concepto de cuota y como mínimo debe ser así una vez al año.

Imagino que te ha tocado ser presidente u otro cargo, si es así deberían actualizar inmediatamente este apartado de cuotas generales y dejarlo bien clarito en acta aprobada por mayoría de votos y coeficientes.

Si que podría argumentarlo, y nada se podría hacer al respecto, puesto que si no hay constancia de cuanto hay que pagar, pues eso.

Tods las deudas se deben reclamar, pero para ello es necesario seguir unas normas y pasos establecidos teniendo como principal premisa hacer una certificación de la deuda, que por supuesto tiene que apoyarse en una documentación tan elemental como tener clara cual es la cuota de cada propiedad en relación con los gastos generales.

La cuota no se saca de los gastos realizados sino que se aprueba en junta y se hace en base al presupuesto previsto para el año en curso. Las cuentas corresponden al administrador y se aprueban en junta ordinaria, cualquier otra circunstancia estaría fuera de lugar y sin base legal.

Los nuevos propietariios pueden ser requeridos a pagar deudas atrasadas, según hayan realizado la compra-venta, pero solo en lo concerniente al período del año actual y el anterior.

Sobre el documento, no es responsabilidad del dueño es hacerlo, sino del administrador con el visto bueno del presidente y debió hacerse en su día.
La validez que pueda tener dicho documento es entre ellos, nunca puede involucarar a la comunidad, si no existe esa certificación por parte del Secretario-administrador.

Nuevamente no, ya que es algo anterior y le corresponde al propietario antiguo. Si que es cierta y corresponde a uno de los apartados del art. 9 de la lph que entre otras cosas dice:

Gracias por la información. Sin embargo, me queda una duda. Dices que en el caso que he expuesto, solo el propietario antiguo debe responder a la deuda pero el art. de la LPH dice: . El periodo que falta por pagar de parte del antiguo propietario es de Julio 2001 a Julio 2003 pero en Julio 2003 la plaza de garaje fue adquirida por la nueva dueña. La LPH se refiere a la anualidad

Código:

en la cual tenga lugar la adquisición

, es decir, del 2003 en nuestro caso. Asi que deduzco que, aunque estemos en el 2008, la Comunidad puede exigir a la propietaria actual de pagar las cuotas de Enero a Junio del 2003 y todo el 2002. Sin embargo, para conseguir las cuotas de Julio a Diciembre del 2001, la Comunidad debería "perseguir" al dueño antiguo.

¿He entendido correctamente?

PS: ¿Qué es una "junta ordinaria"? ¿Qué otros tipos de juntas hay? Como intuyes, me ha tocado ser el secretario... Todas las reuniones que hacemos las escribimos en el libro de actas ("Acta Junta General Comunidad DIA/MES/AÑO"). En la ultima simplemente se anota que se ha votado y aprobado una cuota mensual de 10 euros por plaza. Los asistentes fueron 18 sobre un total de 42. Con este acta firmado por el presidente, el secretario y los asistentes, y con resumen del acta expuesto en el tablón de anuncios ¿es suficiente legalmente como para luego exigir que todos paguen dicha cuota?

Lo primero, la deuda es antigua, por lo que el proceso debio iniciarse en su momento. Imagino que aún es tiempo, pero mejor consulten a un abogado y con documentación a mano podra darte una idea de a lo que os enfrentais en la actualidad.

Tal como lo entendiste, es como lo enitendo, pero no me atrevería a hacerle frente sin la ayuda de un profesional, pasado tanto tiempo sin actuar por parte de la comunidad.

Junta ordinaria es la que obliga la ley hacer una vez al año y donde entre otros temas se tratan, los presupuestos anuales y cambio de cargos.
El otro tipo es la extraordinaria y se realiza a petición de a´lgún propietario o por iniciativa del presidente para tratar temas urgentes.

No dices el porcentaje con el que se aprobó, por lo que imagino que al menos había mayoría de asistentes. Si es así y la convocatoria se realizo como marca la ley, y con notificación a los 48 propietarios, el resultado es legal siempre que se haya enviado notificación del mismo a los ausentes para que hayan podido discrepar o impugnar en plazo.

Hay un total de 42 plazas de garaje y (lo que realmente cuenta legalmente) hay 32 propietarios.

En una junta reciente en la que se aprobó la cuota mensual por unanimidad (100% de los presentes) participaron 12 propietarios. Esto implica que la "participación" a la reunión fue del 12/32 * 100 = 37,5%.
Me imagino que esto NO ES mayoria, ¿verdad?
(nunca ha habido un porcentaje mayor de asistentes...)
Pero por otro lado no se puede obligar a que estén todos...
Por cierto, ¿qué es "mayoría"? 50%+1 o 2/5 (es decir 40%) o ...

Por tanto, en tu opinión ¿sería valida la aprobación por unanimidad de la cuota aunque participó en la votación "solo" el 37,5 % de los propietarios?

Finalmente, cuando dices que hay que , ¿ésto implica "acuse de recibo"? Me imagino que si porque de otra forma ¿como demuestro que les he notificado?
¿Cual es la forma de notificar más habitual y "oficial"/legal?

Muchas gracias por tu ayuda!

Si la junta se celebro en segunda convocatoria, el quorum a tener en cuenta es el número de asistentes sin importar cantidad, por lo que es correcto aprobar asuntos de este modo.

Mayoría implica tener más del 50% de los presentes en votos y coeficientes, los dos a la vez. Si van 12 propietarios con tener 7 es suficiente en caso de mayoría simple, para el resto de mayorías solo hay que hacer las cuentas basada en los 12 asistentes a no ser que se traten asuntos especiales que es necesario el total de propietarios. En este caso los ausentes tienen un mes para notificar su acuerdo con el asunto tratado y de no hacerlo se entiende a favor de la solución propuesta en la junta.

Lo mejor es el burofax, pero vale cualquier sistema en que se pueda demostrar que ha sido recibido por el propietario. Ya sea firma del recibí, o similar, pero lo mejor es por supuesto lo más caro.

Muchisimas gracias por tu tiempo.

HOLA PARA PODER EXIGIR QUE ALGUIEN PAGUE ALGO TODO DEBE DE CONSTAR EN EL ACTA QUE EL ADMINISTRADOR HACE DESPUÉS DE CADA REUNIÓN, ESPECIFICANDO TODO LO QUE SE HA ACORDADO, SUBIDAS DE CUOTAS,ETC; HACERLO CONSTAR EN EL LIBRO DE ACTAS, FIRMADO POR EL PRESIDENTE Y EL ADMINISTRADOR.
QUIERO DECIR QUE TODO AQUELLO QUE NO CONSTE EN EL LIBRO DE ACTAS Y EN EL ACTA DESPUÉS DE CADA REUNIÓN, NO SE PUEDE RECLAMAR NADA, YA QUE ESO NO CONSTA EN NINGÚN SITIO, Y ES LA PALABRA DE UNO EN CONTRA DE LA OTRA PERSONA, YA QUE LA UNICA FORMA DE DEMOSTRAR ALGO ES COMO TE HE CITADO MAS ARRIBA.
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otra cosa, toda aquella persona que venda un piso, debe de informar al nuevo propietario de las deudas que tenga conla comunidad, aunque también es cosa del nuevo propietario informarse antes de firmar la escritura.
en escritura debe de constar las posibles deudas que mantiene con la comunidad, y a partir de que firma la escritura, las deudas pasarán al nuevo propietario, por lo que dejarán de ser deudas del antiguo propietario.
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