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Buenas tardes.
Ante todo agradecer a todos los participantes y expertos en este foro por sus opiniones.
Mi pregunta es la siguiente:
En el año 2007 se aprobaron unas Normas de Régimen Interior por la unanimidad de todos los presentes en una junta de propietarios de Comunidad, estas Normas de Régimen Interior en un árticulo dice expresamente que el Sr. Presidente de la Comunidad y la junta de gobierno (Vicepresidente, Vocales y administrador) no pueden cambiar ningún contrato de las empresas de servicios de la Comunidad o realizar contrataciones nuevas indebidas sin la autorización de la Junta de Propietarios, pudiendo ser denunciados por malversación de fondos.
El caso es que este año pasado 2010 la junta de gobierno de la Comunidad formada por el Presidente, Vicepresidente,Vocal y administrador han decidido por su cuenta sin realizar Junta de Propietarios cambiar la empresa de mantenimiento de ascensores ( que teniamos con contrato todo riesgo) por otra que presenta el administrador alegando que es más barata, pero en la que el contrato de mantenimiento que ofrecen no es a todo riesgo ( no cubre el cambio de la piezas de repuesto), este contrato se ha firmado hace diez meses antes de que venciera el contrato con la anterior empresa y ahora no se puede anular porque la clausula de rescisión es de 6500€.
Ahora yo soy el presidente de la Comunidad y mi pregunta es que puedo hacer para resolver este tema. Muchas gracias por sus comentarios.

¿Cual es la duración de este contrato que firmaron hace 10 meses?

Hola gracias por preguntar, la duración de este contrato es de dos años a contar desde Abril de 2011, y la clausula de rescisión dice que si se realiza la rescisión del mismo de forma unilateral la Comunidad esta obligada a resarcir a la empresa de mantenimiento abonando el 50% de las cuotas mensuales de mantenimiento pendientes de abonar desde que se comunica la rescisión hasta la finalización del contrato. El administrador que tenemos ya intento hace tres años colocar irregularmente sin previo acuerdo de los vecinos esta empresa de sericios en la Comunidad pero el Presidente de ese año no lo permitió.
Necesito que me digaís si puedo denunciar a este administrador ante el colegio de administradores por mala praxis. O que es lo más conveniente de realizar para legalizar este asunto?

Lo primero que yo haria según me está contando es convocar junta extraordinaria para destituir al administrador, si ese es su proceder evidentemente ningún bien le hace a la comunidad su continuidad.
En la junta exponga las irregularidades a los vecinos y sometalo a votación con la mayoria simple es suficiente a partir de ahi enviele burofax para rescindir sus servicios.
Si quiere podemos ayudarle a convocar la junta, puede prescindir de convocarle si quiere evitar problemas o convocarle como quiera, si prescinde puede nombrar un secretario provisional para redactar y firmar ese acta y que tenga total validez desde la firma el acuerdo es valido.
Ademas siempre y cuando sea colegiado puede denunciarle al colegio de administradores e incluso judicialmente si está recogido en el reglamento de regimen interior y se lo ha saltado a la torera.
En cuanto a la rescisión del contrato ya hay una sentencia que considera abusivas estas clausulas en los ascensores:

A pesar de que la jurisprudencia y la legislación ya habían profundizado en el tema de las cláusulas abusivas, una sentencia de fecha 7 de octubre de 2005, del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona/Iruña, dictada por D. Ernesto Vitallé Vidal, en el juicio ordinario nº 329/2005, entre la demandante Zardoya-Otis S.A. y una Comunidad de Propietarios de la C/Tudela de Pamplona, formula la resolución desestimatoria de la demanda en el principio jurídico de la buena fe:

“Examinados los diversos preceptos de la Ley General para la Defensa de los Consumidores en especial el artículo 10.1 apartado c), asimismo los bis 1 y 2 de dicho artículo, y en concreto la Disposición Adicional 1ª de la Ley 26/1984 a los efectos previstos en el artículo 10 bis, (cláusulas abusivas sobre duración de los contratos) e incluso la Ley sobre condiciones generales de contratación, art. 8.2 sobre condiciones generales abusivas, lo que se puede decir, por lo pronto, es que es verdad, que la larga duración de los contratos, puede implicar prácticas anticompetitivas de las empresas de mantenimiento, pero ello es materia del Tribunal de Defensa de la competencia, no de lo que aquí se plantea, por la sencilla razón, de que no puede haber abuso para el consumidor, si éste dispone de un plazo de 90 días antes de la expiración de la prórroga para dar por terminado el contrato y es más, la cláusula Penal que pretende esgrimir la actora, precisamente da libertad al consumidor, previa indemnización de un 50% de dar por terminado el contrato, aunque éste, esté prorrogado. No se impide al consumidor cambiar de empresa, aunque a nivel de mercado considerando la práctica de las pocas empresas del sector, de hecho, los plazos de duración, establecidos tienda a perpetuar tales empresas en el servicio de esos clientes. Ello de todas maneras, repetimos es tema de la Defensa de la competencia, si con ello se impide o se retarda a otras empresas entrar en ese mercado”.


Sin embargo lo anterior, el juzgador de primera instancia encontró otra vía, para dar acogimiento a las pretensiones de la Comunidad de Propietarios demandada, al señalar que:

“... hay un principio que se olvida, a menudo básico en Derecho civil (y en el ordenamiento jurídico en general) y es el de la buena fe, (art. 1258 del C.Civil) conforme al cual, deben aplicarse los contratos.

Ya hemos hablado de la buena fe, en relación a la redacción de las cláusulas, por la actora y no hemos visto falta de ella, pero se puede preguntar ahora como, la empresa actora puede reclamar la aplicación de una cláusula Penal cuando constan sendas Actas de inspección aportadas como documentos nº 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9, de cuya lectura aparece nada menos que la observación de defectos graves se operó ya con fechas de 1 octubre del 2001, cuando la misma actora reconoce que hasta el año 2003 (Julio) siguió prestando servicios de mantenimiento. No se entiende, como pudo seguir prestando tales servicios, en esas condiciones. Hacerlo, fue un grave perjuicio para la comunidad demandada, y aquí si que hay un abuso de contrato, pues lo lógico y exigible según esa buena fe, era requerir formalmente (no bastando presentar presupuestos) para la inmediata adopción de esas reformas, y en un plazo prudencial pero corto, dar por resuelto el contrato. Aquí se pretendió mantener el contrato a toda costa, en condiciones desde luego, perjudiciales para la seguridad de los comuneros, cobrándose por un servicio, que no se puede considerar incumplido formalmente, por lo dicho, pero malicioso o al menos descuidado, para los intereses de la Comunidad responsable frente a sus miembros y frente a terceros del uso adecuado de los ascensores, negligencia contractual no justificada con la desidia de la comunidad al respecto. Exigir la aplicación de esa cláusula Penal, como indemnización de daños y perjuicios es al que debería haber sido requerido (la Comunidad), y aquí hay que darlos, por existentes aunque no haya habido una desgracia, pues si obligatoriamente (y no lo han desvirtuado las partes) se tuvo que llevar a cabo esas mejoras, se ha estado repetimos cobrando por un servicio no adecuado, incompleto, luego si es verdad que ha tenido que invertir por unas estructuras (planning) lo será por unas estructuras anteriores a esas reformas, luego, no hay perjuicio para ella (para ese acreedor) o al menos no lo ha demostrado, luego si no puede reclamar resarcimiento, menos la cláusula que lo sustituye, ni siquiera tampoco como cláusula penitencial, pues no se puede castigar, lo que al menos en parte es culpa de la propia hoy actora que ha descuidado, insistimos no ya sus obligaciones formalmente contratadas, sino las de un contrato celebrado de buena fe y que ha de ejecutarse siguiendo ese principio básico, de forma, de aducir que aquí no haya causa de rescisión unilateral, sólo le sirve a la actora para atenerse literalmente a la carta de la demandada y por tanto a la letra del contrato, pero cuando ella misma ha proporcionado motivos a la otra parte de no seguir con ella, no puede aducir incumplimiento en verdad de la demandada no sólo por esa ausencia acreditada de perjuicio, sino porque hay que presumir incluso que ha estado obteniendo un beneficio al no desempeñar el servicio como se debía y por tanto, no procede indemnización alguna al amparo de tal cláusula, que es lo pedido, y no otra cosa no lo olvidemos. Por último hay que añadir que la resolución unilateral de los contratantes no se encuentra prohibida y si por el contrario, autorizada en los contratos de tracto sucesivo, como parece que es éste, de mantenimiento periódico (S. 16-9-88). No es en definitiva, aquí la buena fe de que hablamos algo subjetivo como creencia psicológica, sino un principio objetivo general de no reclamar a la Comunidad demandada, cuando no se ha observado, debidamente las exigencias de un buen técnico (aquí de ascensores unido por un contrato además con el hoy demandado). No ha habido un comportamiento, en conclusión de la hoy actora justo, real y adecuado (S. 6-3-99), a las condiciones de ese tipo de contrato, que exigen estar al día de lo que la Administración exige en seguridad, sin tener porque consultar a la otra parte, o al menos, como decíamos, procediendo en su caso a denunciar por él mismo el problema a la hoy comunidad demandada. En conclusión sería contrariar el art. 1258 del C. Civil y al mismo espíritu contractual, en su autonomía de voluntad (art. 1255 del C.Civil) así como claramente injusto hacer efectiva una cláusula Penal en esta situación, en provecho de una empresa, como tal especialista en ese tema y conocedora por Ley, de los imperativos exigidos sobre mejoras que no ha realizado pretextando una pasividad de la comunidad, que aunque cierta, a ella no le exime por lo dicho y que produce esos efectos desestimatorios en esta reclamación indemnizatoria aquí especialmente ejercitada en base a una cláusula Penal, no por otras cuestiones contractuales”.



Si quiere podemos darle presupuesto para la administración de la finca y una de las muchas ventajas que tiene ser cliente nuestro es proporcionar consultas jurídicas gratuitas a través de nuestro departamento con toda la documentación podemos valorar la posibilidad de rescindir el contrato puesto que no parece lógica la penalización.
Tambien podemos realizarle la convocatoria y la redacción del acta.
Un saludo

Adjunto otra sentencia más reciente:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 9 de septiembre de 2010. Que Salamanca es parte de la España profunda es indiscutible, pero que se cite a Castán Tobeñas para hablar de los contratos de adhesión es un poco demasiado

se ha de significar que por contratos de adhesión se entienden aquellos en que el contenido, o lo que es lo mismo, las condiciones de reglamentación son obra de una sola de las partes, de tal modo que el otro contrayente no presta colaboración alguna a la formación del contenido contractual quedando así sustituida la ordinaria determinación bilateral del contenido del vínculo por un simple acto de aceptación o adhesión al esquema predeterminado unilateralmente (Castán Tobeñas).

La Comunidad de Propietarios resuelve el contrato por “el precio excesivo de mantenimiento de los ascensores”. La cláusula dudosa es la que establece una duración (¡oh casualidad!) de 10 años para el contrato de mantenimiento. Al Juez no le parece excesiva dado que se trata del

“mantenimiento de nada menos que seis ascensores, lo que puede implicar para la empresa prestadora del servicio de la necesaria instalación de una infraestructura y contratación de personal para ello”.

Que se lo apunten los de laboral: para poner en marcha la infraestructura de personal y material necesaria para mantener seis ascensores, hay que tener una previsión temporal de 10 años. El Presidente de la Comunidad no acudió al juicio (costes de agencia) de manera que

“tampoco se ha probado suficientemente y precisamente por desidia de la Comunidad demandada, si realmente este plazo vino impuesto obligatoriamente por la empresa y si no era posible acudir a otras de las muchas empresas de mantenimiento de ascensores que existen en el mercado”.

Y, a continuación, una ingenuidad (“a mi no me dan miedo las balas, sino ¡la velocidad que cogen cuando las disparan!”)

El problema por lo tanto no es el de la duración del contrato, sino el de las consecuencias de la rescisión unilateral del mismo, ya que la citada cláusula seis establece que en este caso la parte que rescinda indemnizara a la otra parte con un importe equivalente a las cuotas pendientes de vencimiento del contrato, tomando como base el importe de la última cuota facturada. En base a esta cláusula la demandante ejercitará la acción de reclamación de nada menos que 38.164 € que corresponde a 58 meses (desde julio de 2007 a mayo de 2012) a razón de 658 euros, sin incluir el IVA.


Lo que es “evidentemente” abusivo.

“al establecerse una cláusula penal desorbitada, que no parece justificada suficientemente, por mucho que la empresa precise contar con personal cualificado, operarios, en unas determinadas proporciones según el número de aparatos elevadores de los que debe hacerse cargo, así como de material y repuestos suficientes. Los supuestos perjuicios económicos deben probarse, sin que sea de recibo hacer consideraciones de carácter general y cuantificarlos en el equivalente al servicio dejado de prestar durante casi cinco años, puesto que en menor lapso de tiempo puede la empresa adaptarse perfectamente a las nuevas circunstancias que para ello puede suponer dejar de mantener seis ascensores. En su recurso la demandante se refiere a la orden de 23 de septiembre de 1987, según la cual a nivel provincial las empresas conservadoras contarán al menos con un operario cualificado con categoría de oficial por cada 75 aparatos o fracción a conservar y dispondrán además un local con teléfono, repuestos y demás medios necesarios para atender eficazmente su trabajo.

Yo creo que esa OM de 23-IX-1987 está derogada y derogada. Pero, en todo caso, esos requisitos de “infraestructura” constituyen una barrera de acceso al mercado, notable.

Al Juez le parece que hay que reducir la cláusula y considera 18 meses como suficiente.

Así las cosas, y constituyendo la citada cláusula una auténtica cláusula penal, que aparecen reguladas en los artículos 1152 y siguientes del Código Civil , éste Tribunal puede hacer uso de la facultad moderadora prevista en el artículo 1154 del mismo código , modificando equitativamente la pena, puesto que evidentemente la misma es abusiva al obligar al pago de una indemnización evidentemente desorbitada para lo que puede ser el perjuicio normal sufrido por la empresa de mantenimiento de ascensores. Si tenemos en cuenta que se pactó una duración de 10 años, que se han prestado servicios durante cinco años y un mes, resolver el contrato cuatro años y 11 meses antes de la fecha de duración pactada, se considera absolutamente razonable y ajustado a la realidad el conceder a la empresa de elevadores una indemnización que en modo alguno puede ser superior a los 18 meses de indemnización, es decir a 11.844

Lo lógico hubiera sido calificar como nula la cláusula de duración de 10 años, entender que el contrato era de duración indefinida (por anulación de la cláusula de duración) y considerar que, habiendo durado ya más de 5 años, la Comunidad de propietarios podía terminarlo ad nutum preavisando con un mes. El Juez finaliza reconociendo que, en este tema, las Audiencias han ido cada una por su lado.

Un saludo

Muchas gracias por vuestras respuestas, en principio voy a convocar junta extraordinaria para solucionar este tema y meditare si es conveniente votar rescindir el servicio del administrador a la finalización de su contrato, si necesitara vuestros servicios me pondría en contacto a través de la pagina Web que tenéis.

Saludos.

Te informo tambien que estás en el mismo caso, si hay una mala gestión que en este caso es fácilmente probada tambien hay sentencias que te eximen de tener que pagar penalización por rescindir sus servicios con anterioridad a su finalización si quieres sentencias te podemos mandar un correo aqui tienes muchas más.
Mucha suerte y un saludo

Cuando convoquen la junta, añadan en los puntos del orden del día la votación para demandar a estos cargos que se han extralimitado en sus funciones, en el caso de que no se hagan cargo del perjuicio que están ocasionando a la comunidad.

Lo más triste es que haya un profesional, se sobreentiende por el administrador, y deje pasar cosas como esta y es que en este círculo no hay tantos administradores que se puedan salva.

Si no se fueran de rositas en tantas ocasiones, se darían cuenta que ejercer mal su profesión tiene que traerles consecuencias negativas.

No dudaría en cambiar de profesional, visto lo acontecido en este caso, salvo que haya intentado algo al respecto y no le hayan hecho ni caso, pero esto es algo que podrán aclarar en la junta.

Suerte y al ataque, que paguen por sus malas gestiones.

comunero es un buen resumen y muy buena conclusion, ojala se pudieran inhabilitar a compañeros que nos manchan la imagen.

dicho esto a todo lo que ha añadido nuestro colega administrador, resumiento tanto los comentarios como la jurisprudencia aportada muy rica en informacion, existe una ley que dice que los contratos superiores a 1 año estan totalmente fuera de uso, desproporcionados, abusibos , etc... por lo que nuestro amigo no tendria mas que realizar un escrito con la legislacion que hace mencion de este punto en el tema de ascensoristas desde creo recordar año 2002-2003 (de memoria), y automaticamente quedaria rescindido el contrato y sus clausulas abusibas como pedir indemnizaciones y demas. esta nueva legislacion la saben muy pocos administradores y el 95 % de ascensoristas nacionales, pues existia hasta hace pocos años un "MONOPOLIO " y pacto de silencio profesional que les impedia competencia desleal entre colegas, vamos un .... no voy a decir la palabra en toda regla.

asi que como dice nuestro ADMINISTRADOR y COMUNERO, haria lo maximo posible para destituir al administrador actual por excederse en sus poderes y perjudicar a la comunidad, porque como decia mi abuelo, lo mas barato no significa lo mejor, aunque sea atractivo a la vista; traducido a este caso parece que habiendo los antecedentes de introducir a esta empresa anteriormente, parece presumible un interes extra mas que posible.

suerte con el problema, que no parece grave, pero hay que atajar antes que les metan en un buen lio con otro tipo de problemas. aprovechen a ADMINISTRADOR si es de la zona y miren de cambiar de profesional cuanto antes, ya que con la mayoria simple en una reunion extraordinaria, no es necesario avisar al profesional y se le puede destituir si tienen pruebas mas que suficientes que no esta velando por los intereses de la comunidad, que al fin y al cabo el es un trabajador por el cual es remunerado y ustedes su cliente, algo que parece que a veces se olvidan.

reciban un saludo