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Acabo de conocer el foro y me parece muy interesante aunque me gustaría que las respuestas tuviesen argumentos basados en jurisprudencia pues por experiencia se que incluso distintos profesionales opinan de distinta manera, no digo ya los que no lo somos.
Mi duda es la siguiente: ¿Cómo han de pagarse por parte de los propietarios de una comunidad los honorarios de un administrador?Siempre he pensado que la ley establece si no hay acuerdo distinto en la comunidad -para lo cual sería necesaria la unanimidad- que han de pagarse por coeficientes. En mi comunidad los propietarios de los locales comerciales dicen que ellos no deben pagar administrador -es cierto que en la escritura de división horizontal se les exime del gasto de los portales aunque tan solo de lo que afecta a estos, limpieza arreglos... pero los administradores que hemos tenido siempre han dicho que todos debemos contribuir según nuestro coeficiente. Ahora quieren contratar a uno que dice que los locales no deben pagar al administrador, ¿sería esto legal si se hace constar en el contrato? Si fuese legal ¿que mayoría sería necesaria para aprobar ese contrato? ¿Dónde podría ver los honorarios que se deben cobrar según el tipo de propiedad o según la función realizada por el administrador? Si por la administración de los garajes cobran menos, ¿Deberían estos pagar menos por los gastos de adminstración? Os agradeceré vuestras respuestas.

Bueno, se deben de pagar los gastos que en principio se usan, evidentemete un local si no tiene puerta a las escaleras de la comunidad y no necesita entrar para nada en ella, evidentemente no debe de pagar limpieza de escaleras, asensor y este tipo de gastos, sí por ejemplo su parte correspondiente del seguro del edificio, conservación de terrazas, bajantes de cañerias, etc....., ¿Quien le pasa a este señor los recibos de estos gastos, quien hace de secretario en las juntas y toma nota de las preguntas, opiniones y votaciones que hacen estos propietarios, o quien les dice a estos propietarios en su caso que son morosos..etc....? evidentemente el administrador, así que independientemente de como se pague a este, TODOS LOS PROPIETARIOS DE ALGUN ELEMENTO DEL EDIFICIO,DEBEN DE PAGAR AL ADMINISTRADOR, ya que este tambien administra su propiedad, por muy pequeña que esta sea.

Como bien dices, las doctrinas son opuestas o de diferentes pareceres en estos temas, unas doctrinas dicen que se pague por coeficientes, y otras a parte iguales, pienso que cualquiera de ellas, es válida, solamente se han de poner de acuerdo los propietarios en cual aplicar.

Mi opinión particular es el cargarlo a todos los propietarios por igual, ya que pienso que el trabajo es el mismo, independientemente del coeficiente del piso, seá este grande o pequeño, pero como te digo es mi opinión.

Saludos

Gracias Miguel. Pero yo me pregunto si lo que ha de considerarse es el dinero de cada vecino que gestiona el administrador y no los movimientos que hace a cada uno. El contrato que se hace es a la comunidad y no a cada vecino por lo que el servicio, creo, debería pagarse por coeficientes. Por otra parte juraría que existe un artículo de la LPH o del Código Civil que no recuerdo, que establece que independientemente del uso que se haga de cada elemento o servicio y tenga o no acceso directo a ellos todo propietario ha de contribuir a los gastos de la comunidad en la medida de su coeficiente a no ser que los estatutos indiquen otra cosa. Veré si puedo localizar estos artículos.

Hola Zarno, efectivamente el contrato que hace el administrador es con la comunidad y no con todos y cada uno de los vecinos -lo cual sería tremendamente complicado de llevar a la práctica-. No obstante, el resto de contratos de la comunidad también se hacen con la comunidad y no con los vecinos. Para eso se crea, en definitiva, una comunidad y se nombra un representante legal de la misma -el Presidente-, para que se puedan llevar a cabo negocios jurídicos conjuntos sin necesidad de tener el consentimiento de cada uno de los propietarios.

El artículo al que creo haces referencia, es el 9.2 de la LPH, pero nada tiene que ver la relación contrato y comunidad. La relación está más bien en la naturaleza del gasto, el hecho de que este no pueda ser imputado a varias viviendas o locales, siendo entonces cuando se determinarán generales y, por aplicación del mismo artículo 9, apartado 1.e, se repartirán según coeficientes.

Sin embargo, estoy de acuerdo con Miguel cuando dice que el reparto del gasto de administrador se haga a partes iguales y no por coeficiente, aunque yo añadiría otro motivo aparte de que el trabajo sea el mismo -aunque este motivo es suficientemente válido-. El hecho es que ese gasto, en la mayoría de las ocasiones, puede ser imputado individualmente a cada vivienda, garaje o local. Esto se debe a que cuando se pide un presupuesto a un administrador, este hace los cálculos según este baremo -más o menos simplificado-:

X euros por cada vivienda
Y euros por cada plaza de garaje
Z euros por cada local comercial

Por tanto, ahí tenemos ya la individualización del gasto por vivienda, local y garaje y no en proporción al coeficiente. Si el administrador cobrara un extra adicional por algo común (tener piscina o jardín, por ej.), se podría repartir a partes iguales entre los que disfrutan de esa cosa común.
Para el caso en que el administrador hiciera un presupuesto a tanto alzado, no habría más remedio que imputar el gasto como general y, por tanto, repartible por coeficientes.

Ahondando un poco más en la lógica del reparto por igual, podría darse el caso de un local comercial cuyo coeficiente fuera 10%. Si el pago del gasto de administrador se hiciera por coeficiente, ese local pagaría el 10% del gasto total del administrador, aunque el trabajo se corresponda a una sola propiedad (un solo propietario, un solo recibo, etc.). Sin embargo, ahora ese local se divide en 10 locales más pequeños. El coeficiente que soportará será el mismo (1% X 10 locales), pero ahora el administrador tiene 10 veces más trabajo (10 recibos, 10 propietarios a quienes atender, etc.). Por el contrario, planteando el caso de cobro de la tarifa de administrador por cuotas iguales tenemos lo siguiente: 1 propietario de local cuyo coeficiente sea 10% pagaría X euros. 10 propietarios de 10 locales segregados del inicial, cuyos coeficientes individuales sean 1%, pagarían 10 veces X euros. Parece más razonable.

Joselito:

Desde luego yo no lo hubiera sabido expresar mejor.

Aunque en serio, eso de joselito2001...... yo peferiria llamarte Jose o el nombre real, mas si cabe despues de los conocimientos que has demostrado tener de este tema.

Un abrazo.

Gracias Miguel por tu encomio que creo merecer bien poco. Mejor labor hacéis todos los administradores de fincas (y otros colaboradores) que día a día nos aconsejáis con los problemas cotidianos.

Respecto al nick, puedes llamarme Jose. La verdad es que fue el primer nombre que se me ocurrió. No me gusta dar mi nombre completo en foros abiertos, principalmente porque mi trabajo actual no tiene que ver con administración de fincas -podría meter la pata hasta el fondo en mis opiniones y nunca podríais identificarme -, aparte de que algunos comentarios los hago desde mi puesto de trabajo y en horas de trabajo (Espero que mi jefe no lea esto... pero claro, me da igual, porque no puede identificarme... ).

Un abrazo para ti también,

Gracias a ambos por vuestra ayuda. Aún mantengo una duda. ¿Creéis que los propietarios de garaje estarían de acuerdo en pagar lo mismo que un local cuando los presupuestos de los administradores suelen calcularse de acuerdo a unos honorarios que suelen cobrar menos por las plazas de garaje que por las de locales?

Si yo fuera propietario de un garaje preferiría pagar lo que me corresponde del gasto del administrador y no lo mismo que un local, pero quizá sea tan poca la diferencia que no merezca la pena siquiera discutir en la junta por el asunto.

Saludos,

Me sigo planteando cuestiones. Si a los notarios, registradores, corredores de bolsa... se les abonan sus servicios dependiendo de la cantidad de dinero que te gestionan, pues su responsabilidad es mayor cuanto mayor es la cantidad ¿no sería más lógico que al administrador se le pagase en relación a lo mismo? En caso de que un administrador cometiese algún error o desfalco que supusiese una perdida económica a la comunidad ¿qué responsabilidad tendría ante cada vecino? Lo cierto es que debería más dinero al que más coeficiente tuviese, ¿no es cierto? Si no es el mismo caso que los demás fedatarios públicos, ¿en concepto de qué pago yo más si mi casa es mayor que otra al notario si el movimiento que hace es el mismo: un simple apunte o una simple escritura? ¿Qué opináis?

Yo opino que notarios, registradores, corredores de comercio, corredores de bolsa, etc. deberían cobrar un importe fijo por operación realizada y no en relación al importe gestionado. ¿Se tarda más en leer una escritura de 1.000.000 de euros que una de 60.000 euros?. Respecto a la responsabilidad de estos agentes económicos, no tiene una relación directa con el importe, sino con los hechos producidos: facilitar un operación de blanqueo de dinero a través de una escritura es delito, independientemente del importe de la escritura. Otra cosa es que de la importancia del dinero blanqueado se derive una sanción u otra.

Respecto a la responsabilidad del administrador, este la tiene con la comunidad en su conjunto que es con quien contrata, y a quien, en su caso, debería indemnizar. De todas maneras, todos los administradores colegiados tienen un seguro que cubre la responsabilidad económica de su gestión, contratado a través del Colegio de Administradores.

Saludos,

Gracias Joselito, aunque seguiré dando vueltas a la cabeza. Mientras tanto cococéis alguna jurisprudencia que pueda aportar a la comunidad para que resulte más convincente mi argumentación?

Por cierto, que opinais del resto de gastos de la comunidad. ¿Por coeficientes? Un ejemplo. Averías de instalación de gas. Las hemos pagado solo los pisos ¿significa esto que locales y garaje, aunque no estén haciendo uso de ella, tampoco tiene derecho a usarla? Y si tienen derecho a usarla aunque no la usen ¿deberían pagar su mantenimiento? No pone nada en división horizontal y no tenemos estatutos.

Miguel, creo entenderte en otro tema de esté foro (legislación-gastos que no se deben pagar por coeficiente-) que en principio todo depende del acuerdo que exista en la comunidad. Por tanto, si no existiese ningún acuerdo deberíamos pagar administrador por coeficientes según ley?

Hola Zarno,

Contesto a tu consulta de las 3:07: ¿Respecto a qué tema quieres argumentar? Lo digo porque hemos hablado de varias cosas. De todas maneras, como tienes bastante interés, te recomiendo que consultes el Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi (la edición electrónica es más fácil de consultar) y buscas en el índice temático: Derecho civil y dentro de este en Propiedad Horizontal. Ahí podrás disfrutar de lo lindo.

Respecto a tu consulta de las 3:13:

¿Quién disfruta de esa instalación? Si los locales también disfrutan de la instalación del gas, es lógico que también contribuyan a las reparaciones. Lo que no llego a entender es para qué quiere el propietario de un garaje tener instalación de gas en su plaza.

Y respecto al mensaje de las 4:58:

El reparto de gastos, si no hay acuerdo expreso por la junta, se hará según lo que establece la LPH:

Si se permite imputar a varias viviendas, locales o propiedades de forma individual, se imputarán por la parte que les corresponda.

De lo contrario, se imputarán como gastos generales y, por tanto, repartibles por coeficiente.

Si hay acuerdo en junta, entonces como se haya establecido en la misma (todo a partes iguales, todo por coeficientes o determinando unos gastos por coeficiente y otros a partes iguales). Este acuerdo debe figurar en los estatutos y estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

De todas maneras, veo que tienes muchas consultas, por lo que te recomiendo que visites el foro al completo antes de hacer más, porque algunos de los temas que consultas ya se han respondido por varios administradores y colaboradores con anterioridad.

Joselito, tendré en cuenta tu consejo e intentaré consultar cuestiones que no estén tratadas en el foro.
Con respecto al tema del administrador, no sé de que manera podría considerarse un gasto individualizable. ¿quizá con un contrato por vecino? o ¿un solo contrato con la comunidad en que se especifique lo que el administrador cobra a cada propiedad? ¿Esto último sería legal? Pues intuyo que en mi comunidad se pretende contratar un administrador que podría establecer en su contrato que los locales no pagan nada porque generan muy pocos apuntes. ¿Podría firmarse un contrato, en tal caso, en el que se pagase al administrador según los apuntes a cada propiedad? Creo que, precisamente por estas dudas que a mí me surgen y algunas otras más, apareció el tema de los coeficientes que se calculan considerando el supuesto uso que cada propiedad hará de los elementos y servicios comunes. Esto también podría aplicarse al gasto del mantenimiento de la instalación de gas natural:
Mientras no se exima a algún propietario - en estatutos, división horizontal...- de su obligación a mantener esa instalación todos debemos contribuir a su mantenimiento, se use o no se use, pues todos tenemos el derecho de usarlo. Si entrásemos en esa dinámica tendríamos que entrar a valorar cuantas veces abre cada vecino la puerta, quien tira más papeles al suelo, quien pasa más por los portales... En mi comunidad aceptamos correr con los gastos de la limpieza, luz, agua del patio solo los vecinos pues locales y garajes alegaron que no lo usaban pero al cabo de un año instalaron aires acondicionados en el patio alegando que era zona común y estos ensucian más que los vecinos. ¿antes no tenían que pagar y ahora sí? ¿entonces los días que yo no use el patio no pago su limpieza?... Todo esto me parece un poco absurdo y estos casos creo que deberían implicar un acuerdo unánime para repartir esos gastos de forma que los que no paguen un elemento o servicio deberían perder el derecho a usarlo e incluso el derecho a votar en los acuerdos referentes a tal elemento -No concibo que en mi comunidad los locales no paguen el servicio de limpieza de los portales y sin embargo si puedan decidir sobre los asuntos internos de los portales- y en caso de querer usarlo en un futuro pagar -como establece no recuerdo que artículo de la LPH acerca de las infraestructuras de telecomunicaciones que se instalen a cargo de unos pocos vecinos- lo que le hubiese supuesto haber mantenido la instalación correspondiente desde un principio más intereses legales- En fin, me he extendido demasiado y no quisiera aburrir a nadie. Pero si habéis tenido la paciencia de leer esta respuesta espero vuestra opinión, un saludo.