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Hola,

Me dirijo a este foro con la esperanza de encontrar a alguien que me aclare lo que algunos de los profesionales que he consultado desconocen.

Soy propietario de un ático con terraza que da al vuelo. La terraza consta en mi escritura de propiedad, descrita con sus metros (75m) como una parte más del piso. Piso y terraza, en el mismo nivel, forman el ático del edificio. El acceso a la terraza es posible únicamente desde mi piso. La terraza es justamente el techo o 'cubierta' (?) del piso que existe debajo. Mi cuota de participación es superior a cualquiera del resto de pisos aun cuando son iguales al mio pero sin terraza. No existen estatutos. Sin embargo, en el certificado de división horizontal del registro, se menciona:

No hay ninguna referencia explícita a la terraza salvo que se considere cubierta.

Preguntas 1: Entonces, ¿de quien és mi terraza escriturada como de mi propiedad ? Si se considera cubierta, quedaría englobada en ese párrafo. Si por ser parte del forjado del edificio, puesto que da al vuelo y es techo del piso inferior, se considera elemento común de uso y disfrute privado, ¿ quiere decir que la comunidad es copropietaria y todo lo que en ella se haga depende de la aprobación de la comunidad ? ¿Qué determina que sea privada o propiedad común de uso privado o elemento común...de propiedad privada....QUÉ ES MI TERRAZA?

Preguntas 2: Es muy importante la respuesta a la pregunta 1 porque creo que condiciona totalmente la respuesta a la pregunta 2. Resulta que por un problema de humedad en el piso ubicado bajo la terraza, la comunidad ha decidido impermeabilizar toda la terraza, a propuesta de un arquitecto técnico que dice que ya toca. Para ello, hay que destruir unas jardineras que contruí en 1994 y que en ningun caso son causa de problemas (salvo envidias). ¿ Debe la comunidad reponerme las jardineras ? ¿ Tengo yo derecho a decidir la baldosa a utilizar en la reparación de mi terraza ? La mitad del suelo de la terraza se reparó a mi cargo con baldosa de mayor calidad que la original en 1999, puesto que estaban en muy mal estado, ¿ Debe tenerse en cuenta que yo tenía una baldosa de más calidad y por tanto no pueden obligarme a poner la fea baldosa original ?

Agradeceré mucho cualquier aclaración, puesto que tengo a toda la comunidad en mi contra (promovido por una vecina envidiosa -a mi parecer, claro- ) y yo lo único que quiero es ceñirme y que la comunidad se ciña a la legalidad vigente en derechos y obligaciones.

Según lo que usted comenta, deberá guiarse por lo que establezca la escritura de división horizontal de su comunidad. En principio, que en su escritura de propiedad se describa la terraza como parte del piso no aclara mucho, ya que normalmente se suele atribuir el "uso y disfrute" de este elemento, pero no la propiedad que seguirá siendo de la comunidad. Las cuotas de participación tampoco suelen ser proporcionales, sino que los promotores atribuyen coeficientes en base a otros elementos, no solo a la superficie útil -aunque de forma poco objetiva según nuestra opinión-. A nuestro juicio, su terraza es propiedad de la comunidad, cuyo uso y disfrute exclusivo le corresponderá a usted. El caso en el que usted también tuviera la propiedad sería sumamente infrecuente.

Respecto a la segunda cuestión, la negociación con la comunidad habrá de primar y tratar de llegar a un acuerdo con la misma, aunque sea difícil. Utilice su servicio de administración como intermediario.

Le deseamos suerte.

...no me parece una explicación lógica. Me explico: casi me dais a entender que lo que diga mi título de propiedad no sirve para nada, con lo que me dejais con miedo de que la cocina que consta en mi escritura también sea de la comunidad...por decir algo. Asimismo la hipoteca y la tasación se realiza contra la escritura, y contempla la terraza, sin ninguna duda, por lo que un hipotético embargo, embargaría la terraza incluida. Eso de que la terraza sea de todos los vecinos no me convence nada de nada. Otro tema es que la cubierta o el forjado, sí que se considere elemento común (y por tanto el mantenimiento de su impermeabilidad corresponde a la comunidad) , por ser parte estructural , pero que sea elemento común eso, no quiere decir que la terraza sea de copropiedad de todos lo vecinos, lo encuentro del todo infundado.
Por otra parte, yo diría que la terraza en si misma como espacio delimitado, no reune ni una de las condiciones que explica la Ley de propiedad horizontal para ser elemento común y sí todo para ser elemento privado, donde precisamente lo que más peso tiene es el hecho de constar en escrituras. En ningún punto de la división horizontal se menciona la terraza como tal y en ningún punto de mi escritura se matiza "uso y disfrute".
Gracias por la respuesta, pero me parece que se basa en opinión subjetiva y no se basa en hechos o interpretación de la ley.

La pregunta que haría a Urbifincas o cualquiera que sepa la respuesta es:

¿Qué condiciones deben darse para que la terraza se considere privada con los consiguientes beneficios que se derivan de ser elemento privativo ?

Hay una explicación muy buena aunque sigo sin aclarar mi situación en la siguiente dirección:
www . tu-abogado . com/manual/comunidades.htm#23

Gracias a todos.

Según la versión online del Diccionario de la Real Academia de la Lengua, la "Cubierta" se define en su séptima acepción, como la "Parte exterior de la techumbre de un edificio.". Ahora bien, las cubiertas, podrán ser pisables o no, podrán ser de acceso a toda la comunidad o de único acceso por un solo propietario, pero siguen siendo elementos comunes, no así la cocina de su casa. Un caso parecido ocurre con los patios de luces interiores, que normalmente son de uso y disfrute de un solo propietario, pero cuya modificación requiere la unanimidad del conjunto de propietarios por tratarse también de un elemento común. De todas maneras, algo que permitiría dilucidar el carácter de comunitario o privativo de esa cubierta o terraza, sería saber si la antena colectiva está ubicada en su terraza o no. Si está en su terraza, y considerando que fuera privativa, deberían de pagarle un alquiler por el uso de ese espacio. Si no es así, es probable que sea porque la terraza es un elemento común y, por tanto, no tiene usted derecho exigir ninguna contraprestación por colocar la antena colectiva. Como hemos comentado antes, el hecho de constar en las escrituras como una descripción más del piso, no implica necesariamente -aunque no lo descartamos-, que sea de su propiedad exclusiva -pero nos parece muy poco probable-. Que la hipoteca y la tasación se hagan respecto a la escritura es poco o nada relevante, ya que como usted menciona, si le embargaran lo harían sobre su piso y sobre el derecho de uso y disfrute de esa terraza, que no la propiedad de la misma, que seguiría siendo de la comunidad, aunque evidentemente, el derecho de uso y disfrute de esa terraza añade valor a la tasación de su vivienda. Por otra parte, el que la terraza sea de todos los vecinos no le convenza nada de nada es perfectamente entendible en su situación. Pero puede usted leer los muchos comentarios que se han escrito sobre este tema en el foro, por varios profesionales, en el que se coincide en este punto de vista.

Por último, respecto a nuestra opinión -salvo error u omisión-, tratamos siempre que sea lo más objetiva posible, independientemente de las pretensiones de quien la plantee que, en este caso, no parecen ser de su agrado. Esto es posible gracias al carácter gratuito de nuestra participación y de la del resto de profesionales de este foro, que son igualmente objetivas. Procuramos siempre fundamentar las mismas en citas directas de la Ley de Propiedad Horizontal y otros textos normativos, y en cuanto a la interpretación del caso concreto, creemos coincidir con la opinión de los profesionales que participan en este foro y con las diversas sentencias judiciales que hay al respecto. Pero como sabemos que usted tratará de buscar quien pueda darle la razón en sus pretensiones, vamos a intentar facilitarle esa labor. Puede usted suscribirse a www.legalitas.com, www.rioasociados.com, o en www.sepin.es, que son bastante económicos y profesionales. No obstante, pensamos que la opinión que le den no distará mucho de las nuestras.

Respondo a Urbifincas:

1) Ante todo GRACIAS. Es obvio que estan dedicandome un tiempo. Tantos sus comentarios como los mios, seguro pueden ayudar a otras personas en situación similar.

2) Creo que es lógico que busque la respuesta que me satisfaga (ojo, no confundir con la que deseo). Es lógico que desee una actitud de abogado defensor y rechaze la de fiscal. Una respuesta que me satisfaga, es una respuesta que en sus argumentos se ajuste a la ley. Y en esa argumentación caben las actitudes defensoras y las fiscales.

3) En mi terraza, no está la antena colectiva, está en la cubierta que hay encima de mi vivienda, que, esta sí, indiscutiblemente reune todas las condiciones de la definición de elemento común (accesibilidad, servicios comunes, etc)

4) Mi terraza no reune ninguna característica de las que define la ley como necesarias para ser elemento común.

5) Un arquitecto técnico, en su plano de mi vivienda, ha definido mi terraza como terrado, y la cubierta de mi vivienda, mi techo, como cubierta.

6) En la terraza se ubica desde siempre, el trastero y lavadero de la vivienda, que también consta en la escritura...pero que ya no se si es de mi propiedad...

7) Por todo lo que me he informado, es la primera vez que alguien me dice que lo que consta en escritura, bien definido por sus lindes en la propia escritura, y que por tanto define una propiedad privada, me dice que es de la comunidad. No he encontrado ningún forista profesional o no, que dude de que si consta en mi escritura, sea de propiedad privada. Sin embargo sí que he encontrado, la explicación matizada de que la terraza, tanto en cuanto tiene su forjado, y debe ser impermeable, esto, el forjado y su impermeabilidad, al ser elemento estructural, se consideran elemento común y por ello va a cargo de la comunidad, PERO LA TERRAZA ES PRIVADA.

Sigue en pie la pregunta de ¿ Qué condiciones deben darse para considerar una terraza como privada ?

9) Finalmente, me reitero en que lo que necesito son argumentos con fundamento legal, que sigo sin verlos.

Gracias.