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En mi comunidad se ha realizado una obra de reparación para corregir el hundimiento del piso de un local comercial. La obra se hizo con la aprobación de un presupuesto, presentado por la presidenta, en una junta de propietarios, en segunda convocatoria, por tan solo 3 de los 9 propietarios. El resto de propietarios consideramos que la aprobación del presupuesto de la obra, no le autoriza al presidente a comenzar la obra, pero así se hizo. La obra se realizó con información casi nula a los vecinos, y ahora se requiere el pago de la factura, de casi 12.000 euros. En varias juntas se ha discutido la forma de llevar a cabo la obra, y hay unanimidad (salvo la presidenta, que no es propietaria) en estar en contra del pago de la factura, que por otro lado, no está en absoluto detallada. No existe aprobación por escrito por parte de la junta para autorizar el comienzo de las obras, no hay contrato de obras, ni documentación técnica sobre la misma.
Debido al malestar de los propietarios frente a la gestión de esta obra, se solicitó una junta extraordinaria, en la que se planteó la renovación de los cargos. En esta comunidad la misma persona es presidenta, secretaria y administradora remunerada. Al verse cesada la presidenta del cargo por unanimidad en una reunión en la que estábamos todos los vecinos, se negó a aceptar la decisión, alegando que al ser todos los vecinos morosos de la obra realizada, ninguno tenía derecho a voto. Nos resultó imposible recuperar la documentación de la comunidad, ya que la única forma de hacerlo, después de discutir en la junta extraordinaria durante más de dos horas, habría sido por la fuerza física. Finalmente se marchó. Ahora no sabemos que hacer para recuperar los libros y hacer efectivo el cambio de cargos que desea la comunidad.
¿Alguna idea de como proceder? Muchas gracias

Para responder a su comentario, que implica varias cuestiones, necesitaríamos algo más de información, y que pasamos a detallar:

- Ese piso de local comercial, objeto de reparación, ¿es una zona común?

- La junta de propietarios en la que se aprobó el presupuesto, ¿estaba indicada la obra como punto en el orden del día? ¿El presupuesto recogía el importe final? ¿Cuántos propietarios asistieron y cuántos votaron en contra?

- ¿Se ha pagado ya la obra?

Las respuestas a estas cuestiones las necesitaríamos para orientarle sobre los problemas expuestos. No obstante, limitándonos a la cuestión que usted plantea al final, lo importante no es hacer efectivo el cambio de cargos de la comunidad, sino preservar los fondos económicos de la misma. Lo primero sería que limitaran o restringieran el acceso de esa persona a la cuenta bancaria de la comunidad. Dando por sentado que en la convocatoria no figuraban ustedes como morosos, los acuerdos adoptados son válidos y ejecutivos, especialmente en la elección de cargos. Pueden ustedes elaborar un acta o, para simplificar las cosas, un escrito, firmado por los 8 vecinos -preferiblemente-, y dirigido a la sucursal bancaria donde radique la cuenta de la comunidad, exponiendo lo ocurrido y su deseo de restringir la cuenta transformándola en mancomunada (con la firma de 2 personas como mínimo).

Respecto al libro de actas, libro contable, facturas recibidas, etc., les recomendaríamos que acudieran a un abogado, a fin reclamarlos de la Presidenta-Administradora mediante burofax, incluso a través del procedimiento judicial oportuno. Si está colegiada, pueden denunciar el caso ante el Colegio de Administradores.

Ante todo, muchas gracias por la pronta respuesta, sobretodo viendo que las acciones a tomar para proteger la cuenta de la comunidad deben ser con urgencia.
Sobre los datos que no he aportado en el primer mensaje, ahora los completo. No quise hacer demasiado largo el mensaje, pero veo que es necesario saber todo en detalle:

*El piso que se hundió, pertenece al local que está en los bajos del edificio. El motivo del hundimiento fue una fuga de una bajante de la comunidad, que diluyó los áridos finos del terreno. La avería no quedó cubierta por el seguro de la comunidad, y se imputó el coste de la obra a la comunidad. Según tengo entendido, el problema es que la bajante común pasa por el subsuelo del local, en lugar de hacerlo por debajo de una zona común, pero este es un defecto de la construcción del edificio.

*En la reunión en que se aprobó el presupuesto, estaba indicado como punto en el orden del día la presentación de los presupuestos. Los presupuestos apenas tenían detalle, estaban basados en un informe técnico previo elaborado por un técnico del ayuntamiento, por solicitud de la presidenta de la comunidad. En el informe estiman el daño provocado en una superficie de 100 m2, y los presupuestos utilizan ese dato para deducir el coste. En todos los presupuestos se indicaba el coste total. A la junta extraordinaria asistieron 3 propietario y la presidenta (que no es propietaria). Ninguno votó en contra de la aprobación del presupuesto más barato. Fue en segunda convocatoria, y el total de propietarios de la comunidad es de 9.

*Cuando se recibió la factura de la empresa que hizo la obra, la presidenta elaboró un reparto del total en función del coeficiente correspondiente a la división vertical de la comunidad. Se fraccionó el pago en dos cuotas. La primera cuota, de menor valor, fue pagada por todos los propietarios, menos por uno, que no estaba de acuerdo. La segunda cuota no se ha llegado a pagar debido al malestar que hay en la comunidad de vecinos por la gestión que realizada por la presidenta. En realidad, debido a la relación que existe entre la presidenta y el propietario del local afectado (hermanos), y viendo el resultado final de las obras en el local (renovación de todo el suelo del local, y pintado de todas sus paredes, a parte de otras mejoras como renovación del equipo de aire acondicionado, etc..), ha surgido la sospecha de que el coste total de la obra de reparación del suelo haya sido facturado a la comunidad, cuando la zona dañada era menos de la mitad de la superficie total. Por este motivo, ningún vecino ha efectuado el pago de la segunda cuota, y por esta razón la presidenta considera morosos a todos los vecinos, y rechaza su derecho al voto en la junta. Finalmente, como muestra de buena voluntad hacia la empresa, la comunidad acordó hacer efectivo el pago de parte de la factura, y la presidenta pagó algo más del 40% de la misma, con el dinero de la primera cuota.

Este es todo el histórico con detalles, es evidente que la comunidad cometió un error al nombrar como presidenta, secretaria y administradora a una única persona, que además tiene relación familiar con uno de los propietarios. Desde luego, el próximo administrador será una persona colegiada.

Muchas gracias por todo.

Incide usted en varias ocasiones en que "la Presidenta (que no es propietaria)...". En esto es claro la LPH, para ser presidente se requiere ser propietario, luego tienen ustedes otro argumento para apartarla inmediatamente de un cargo que nunca debió ocupar y evidentemente su elección creo que sería nula de pleno derecho y a partir de ahí habría que analizar si los actos realizados en virtud de un cargo que no podría ocupar son válidos o no.
Seguiré con interés el desenlace de este asunto.

A primera vista, el motivo aducido por el seguro de la comunidad para no hacerse cargo de la reparación no parece suficientemente convincente. De hecho, suele ser habitual que, para acceder a tuberías comunitarias, se tenga que romper alguna parte de la propiedad de un vecino, sobre todo si estas se encuentran dentro de la estructura del edificio.

Respecto a la reunión en la que se presentó el presupuesto, aparentemente no existe nada anormal. Los acuerdos en segunda convocatoria se toman por mayoría de asistentes, por lo que no hay problema porque solo asistieran 3 de los 9 propietarios. También parece bastante objetivo que el informe fuera realizado por un técnico del ayuntamiento y que este informe ya contuviera una estimación del coste. Si a la reunión se aportaron varios presupuestos y se aprobó el más económico, tampoco hay nada que reprochar.

Si el final de la obra incluye otras mejoras en el local, es posible que se aprovechara el momento de reformar el suelo para reformar todo el local -asumiendo la diferencia del coste el propietario de dicho local-, lo que es algo perfectamente comprensible. Aunque usted comenta que la zona dañada era menos de la mitad de la superficie del local, parece que los presupuestos presentados estuvieron acordes al informe técnico del ayuntamiento, por lo que cualquier reforma extra seguramente habrá sido abonada por el propietario. Quizá la Presidenta, por su relación de parentesco, debió mantenerse al margen o implicarse menos, a fin de evitar posibles susceptibilidades.

Creemos que deberían incidir en reclamar, incluso llegando a la vía judicial, al seguro de su comunidad.

Respecto a la nulidad de las acciones realizadas por la Presidenta, sería difícil acreditar que no contaba con el mandato de la junta, ya que no solo era la Presidenta, sino también la Administradora, cargo en el que normalmente recaen los mandatos de la junta, además de contar con el voto favorable de 3 propietarios. Por otro lado, los actos nulos de pleno derecho, por las implicaciones jurídicas que conllevan, suelen estar tasados en las leyes, algo que no describe la Ley de Propiedad Horizontal, desafortunadamente. Pero en este caso parece que está bien acreditado el mandato sobre la Presidenta, aun no siendo propietaria.

Lo cierto es que en un principio, no se cuestionaba la gestión que la presidenta había realizado, tanto como presidenta como administradora. El problema del hundimiento del suelo, se gestionó de forma rápida y eficiente, según mi opinión. Sin embargo, ha sido a posteriori, cuando se ha solicitado la justificación de la factura, cuando han empezado a surgir los problemas.

Lo primero que la junta de propietarios solicitó, fue el desglose de la factura, para saber con detalle el alcance de la obra realizada. Lógicamente, la comunidad debe conocer todo lo que se ha hecho, en previsión de futuros problemas con las nuevas arquetas sustituidas, o el nuevo solado colocado. Por este motivo, se le requirió a la presidenta/administradora que solicitara al constructor estos datos, así como algún tipo de garantía en la obra, etc… entonces nos encontramos con el problema de la falta de documentación técnica durante la realización de la obra, además de la falta de algún tipo de contrato. La junta de propietarios se planteó: “¿qué ocurre si la pendiente ejecutada en la nueva bajante no es la necesaria, y los problemas de atranques y fugas vuelven a aparecer”?, estábamos completamente desprotegidos.
La primera sorpresa fue comprobar que la presidenta se estaba interponiendo entre la junta de propietarios y el constructor, al no solicitar la información que se había acordado. ¿Por qué?, no lo sabemos.
Por otro lado, analizando la poco detallada factura que se presentó, se pudo observar que algunas cantidades están “ajustadas” en base a la superficie afectada que recoge el informe del técnico del ayuntamiento, 100m2, y el dato de presupuesto total presentado, aprox 12.000 €. De esta forma, por ejemplo, en concepto de material y mano de obra para colocación de gres en 100m2, se factura un total de más de 4.000 €, aparte de otros 1.800 € de retirada de escombros. Estos precios están fuera del rango de coste que hay en el mercado.
Cuando esto fue planteado en una junta extraordinaria, la postura de la presidenta fue siempre defender la factura, actuando como portavoz del constructor. Lógicamente, pensamos que esa no es la actitud que debe tomar un presidente de comunidad, quien según recoge la LPH, debe representar los interéses de la junta de propietarios.
La cosa no habría pasado de ahí, si cuando se le requirió conseguir la factura en detalle, hubiera accedido, pero cuando finalmente, en una nueva junta extraordinaria, se aferró durante más de dos horas a su cargo, en contra de una votación para renovación de cargos, oponiéndose a la voluntad de ocho de los nueve propietarios, y acabara por salir “huyendo” de la junta, y secuestrando los libros de la comunidad, tras indicarle que estos fueran devueltos a la misma, levantó la sospecha de todos los vecinos. ¿Qué interés puede tener una persona en mantenerse en el cargo de presidente de la comunidad de vecinos, no siendo ni siquiera vecino?, ¿tener que soportar las críticas y el malestar de toda la comunidad a cambio de nada? Bueno, a cambio de un mínimo salario como administradora, que puedo asegurar, no compensa casi ni la asistencia a las juntas. Ahora todos los vecinos piensan que aquí hay gato encerrado, y tenemos que encontrar la forma legal de abrir la caja para descubrir al gato. A ver en qué acaba todo esto.

Hola de nuevo, retomo el contacto para comentar las novedades de este tema.
Resulta que puse en conocimiento de todo lo que en este foro se recomendó hacer, al nuevo presidente. Él por su parte, acudió a un abogado de su confianza para ver que le aconsejaba hacer. El abogado le ha dicho, que en base a lo ocurrido:

(1) Debe volver a convocarse una nueva junta extraordinaria, donde figure en el orden del día el nombramiento de nuevos cargos.

(2) No es posible cambiar la disposición de la cuenta del banco, ya que no tenemos el acta de la junta en la que se tomó la decisión.

(3) Tenemos que abrir una nueva cuenta bancaria para la comunidad, y dejar que la existente se agote.

(4) Han concertado una cita con la antigua presidenta, para negociar el pago de la deuda, siempre que se consiga una rebaja.

Ante todo esto, yo estoy alucinando. No entiendo porqué se debe repetir todo el proceso, volver a convocar una junta extraordinaria, etc...

Tengo una duda que me gustaría que alguien del foro con conocimiento o experiencia me explicara: ¿Puede el banco negarse a cambiar la disposición de la cuenta, o a cambiar las personas que tienen acceso, solo porque no puede presentarse el acta de la junta extraordinaria? Por supuesto, seguimos sin tener los libros de la comunidad. El nuevo presidente no quiere hacer la denuncia a la antigua presidenta-secretaria-administradora en el juzgado para exigir la devolución, por retención coactiva, asi que así andamos. ¿No es suficiente para hacer cambios en la cuenta del banco de la comunidad, presentar un documento firmado por la mayoría de los titulares de la cuenta, es decir, los propietarios, donde figure el nuevo acuerdo de la junta? Se podría conseguir la firma de 8 de los 9 propietarios y presentarla al banco. Por supuesto, esto lo voy a consultar personalmente en el banco, pero me gustaría que alguien pudiera darme un argumento legal, si lo hay.

Muchas gracias, seguirá coleando el tema.

Pues ya he consultado en el banco el trámite que hay que hacer para cambiar los poderes que se le dieron a la anterior administradora.
Según el banco, se puede salvar el hecho de no disponer del acta, mediante un documento que ellos mismos redactan en la oficina en el momento del cambio, sin embargo, deben presentarse para firmar en la oficina, los cargos salientes con antiguos poderes, y los cargos entrantes a los que se les quieren dar nuevos poderes, ratificando así que están conformes con los cambios que se van a efectuar en la cuenta. Además me han explicado que los vecinos no son titulares de la cuenta, como personas físicas independientes, sino que el único titular de la cuenta es la comunidad de propietarios, como un ente administrativo, si puede decirse así.

Conclusión: el abogado tenía razón, y como la presidenta-secretaria-administradora saliente, no va a aceptar presentarse en la oficina del banco para renunciar a los poderes que tiene sobre la cuenta, pues estamos jodid……..

¿Alguna idea de cómo salir de este lío?
Gracias

Cuando le recomendábamos respecto al tema de la cuenta bancaria, no hablábamos de cambiar de personas autorizadas, sino simplemente restringir el acceso de esa persona a la cuenta. Es decir, convertirla en mancomunada y admitir una o varias personas autorizadas adicionales, a fin de evitar que una sola persona tenga la libre disposición de la cuenta comunitaria.

Respecto al resto de temas, nuestra recomendación es que sigan consultando a su abogado, ya que teniendo mayor conocimiento de los detalles, podrá aconsejarles de mejor manera.

Hola de nuevo,

Efectivamente, tienen razón en cuanto al cambio de modalidad de la cuenta. He preguntado en la sucursal del banco sobre el procedimiento para transformar la cuenta a mancomunada, y me han confirmado que sólo es necesario presentar el acta con el acuerdo tomado en la junta de propietarios sobre el cambio de cargos, y que se presenten los nuevos cargos entrantes con sus dni para firmar. De esta forma estaría el tema del acceso a la cuenta resuelto. Incluso en el banco admiten un documento firmado por los propietarios con el acuerdo tomado en la junta, no siendo del libro de actas.
Hoy mismo volveré a proponérselo al actual presidente para que se haga así.

Muchas gracias por el consejo, ahora nos toca recuperar los documentos de la comunidad.

El tema sigue avanzando. Se ha celebrado una nueva junta extraordinaria de propietarios, a la que ha acudido la antigua presidenta. Ha admitido el cambio de cargos, y acepta ir al banco a firmar para dejar de tener poderes en la cuenta. Ha accedido a devolver los libros de la comunidad, a condición de que el nuevo presidente firme un documento en el que se recoge un listado de todo lo que entrega. Se trata de un documento de unas siete páginas. No lo he leído, pero creo que recoge más información de la que sería necesaria. Aparte en cada punto del listado se puntualizan comentarios, aunque no he tenido tiempo (ni ganas) de leerlo. El nuevo presidente lo ha recogido para revisarlo antes de firmar nada, para ver si le compromete de alguna manera.

A parte, la antigua presidenta, presentada en esta ocasión como propietaria de la comunidad (ha encontrado un documento en el que figura como heredera de un porcentaje del local de su hermano, situado en los bajos del edificio), ante la deuda que mantiene la comunidad por la obra de reparación de hundimiento de suelo del local, ha sugerido que se pague completamente el trabajo al constructor, y que después la comunidad emprenda las reclamaciones que considere oportunas contra ellos (propietarios del local), por los costes a mayores que se le hayan imputado a la comunidad. Recuerdo que la comunidad considera que la obra ha sido de mayor alcance de lo que exige la reparación, y que consideramos que se nos está queriendo cobrar más dinero del que, por ejemplo, hubiera aceptado un seguro, si hubiera tenido que hacerse cargo de la derrama.
Es algo así como lo que ocurre cuando se produce una gotera, es decir, el seguro admite el arreglo de la misma, pero únicamente te paga el coste de pintarte la zona afectada, y no toda la estancia.
Pues la comunidad no ha aceptado la propuesta de la antigua presidenta, por mayoría, así que ahora ya solo queda resolver el tema de la deuda, pero intentaremos arreglarlo directamente con el constructor, que entendemos que es la forma correcta de hacerlo.

¿Cómo podríamos reclamar nada al propietario del local una vez pagada la obra por completo al constructor?, ¿acaso tendría algún tipo de responsabilidad el dueño del local para poder reclamarle algo?

Tal y como le comentamos en el anterior mensaje, sería conveniente que se pusieran en manos de un abogado, ya que seguramente tendrán que resolver sus diferencias en el juzgado. Por otro lado y contestando a sus preguntas, difícilmente podrán ustedes reclamar cantidad alguna al propietario, básicamente porque si ustedes aceptan el pago de la factura están dando conformidad con el servicio prestado y el precio abonado por el mismo, lo que sería lógicamente alegado por el dueño o dueños del local.

Por otro lado, el que esta señora tenga un documento en el que figure como heredera de un porcentaje del local de su hermano no constituye ninguna prueba de ser propietaria, ya que podría haber existido una venta posterior. Lo único sería una nota simple actual del registro de la propiedad confirmando su cotitularidad.

Dado que parece inevitable acudir al juzgado, le recomendamos que no paguen nada y acudan a un abogado.

Hola otra vez, ha pasado bastante tiempo, pero ya se han movido un poco las cosas. A día de hoy es efectivo el nuevo presidente que designo la comunidad, así como el secretario. En una junta extraordinaria se decidió contratar los servicios de un gestor de fincas para hacer de administrador. Sin embargo, todavía hoy no se ha recuperado la firma en el banco para gestionar la cuenta de la comunidad. En principio ha sido por dejadez del presidente entrante, aunque habrá que comprobar que todo está en orden cuando podamos solicitar un extracto al banco con el resumen de las operaciones realizadas en la cuenta de la comunidad en el último año.

Ahora surgen varias cuestiones:
*Hubieron varios vecinos que hicieron ingresos en la cuenta de la comunidad por el valor total de la deuda que les correspondía proporcionalmente. Parte de este dinero se pagó por parte de la antigua presidenta al constructor, pero otra parte sigue aún en la cuenta de la comunidad. Por ahora se ha decidido por consenso no hacer ningún pago más efectivo. ¿Qué deberían hacer los vecinos que han pagado más que los demás?, ¿es lo correcto devolver el dinero, o debería dejarse en la cuenta a riesgo de que se acabe gastando en otra derrama?

*Por otro lado, nos hemos llevado una sorpresa cuando hacienda se ha presentado como cobrador de la deuda de la comunidad, ya que el constructor tiene una deuda con todos los españoles por valor de unos 580.000 €. Hacienda está embargando a los acreedores de la constructora para cubrir la deuda, por lo que de tener que pagar, tendríamos que hacerlo directamente a hacienda. Sin embargo, los vecinos siguen sin estar conformes con el total que se solicita. ¿Como debemos proceder ante hacienda? ¿Tenemos que pagar primero y quejarnos después?

La verdad es que las cosas cada vez se complican más, es un desastre.

Muchas gracias.

La solución a sus cuestiones pasa por que su gestor de fincas se emplee a fondo en solucionar esos problemas. Para el primero de ellos, se podría compensar, total o paulatinamente, las cuotas siguientes de los vecinos que han pagado más por el ingreso que hicieron en su momento. Esto haría que la cuenta de la comunidad no se resintiera en la liquidez, y siempre en el caso en que no tuvieran que hacer frente a dicha deuda, pero lo cierto es que si han pagado ya a la constructora y esta, a su vez, ni siquiera paga a Hacienda, parece difícil que vayan a poder recuperar el dinero ya abonado.

Para el otro caso, es algo más complicado. Deben comprobar, como medida de precaución, si Hacienda ha embargado ya los bienes de la sociedad mercantil y si ha procedido a realizar el procedimiento de derivación de responsabilidad subsidiaria contra los administradores de la misma. Si esto ya se ha producido, es normal que Hacienda repita contra los deudores de la sociedad, pero debe producirse igualmente un procedimiento de derivación de responsabilidad, por el que ustedes tendrán un plazo determinado para hacer alegaciones. Si no consiguen nada pueden interponer un recurso de reposición y después una reclamación económico-administrativa, cuya resolución dejará expedita la vía judicial, a través del procedimiento contencioso-administrativo correspondiente. Entretanto es posible que les hagan una liquidación que deberán abonar en tanto no se haya resuelto a su favor el correspondiente recurso.

Como ve, no parece un camino fácil.