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Hola, hace unos meses me ha tocado turno de presidente en mi comunidad. El ambiente es bueno y suele haber fondo economico, pero hay un par de locales y de vecinos que por tener los pisos alquilados, suelen adeudar un año de comunidad y lo van pagando cuando se les insiste mucho. Y eso es lo que no es normal, que tengamos que insistir a varios vecinos para que paguen lo que la mayoría hace de manera natural.

1.- Estoy pensando en proponer al resto de vecinos la confección de un estatuto para la comunidad. Pensando en la experiencia de otras comunidades ¿nos ayudará a solucionar el tema de los impagados y a dirigir de manera homogenea sea quien sea el presidente?

2.- ¿Qué documentación se debe confeccionar y registrar en registro propiedad o ante notario junto con los estatutos: la que recoje los coeficientes por piso o local, regimen interno, libro de mantenimiento,..., para hacerlo legalmente bien?

3.- ¿Qué asesor nos buscamos para eso, abogado o administrador de la propiedad?

Saludos y gracias.

Aunque la idea, a priori, pueda parecer buena, por experiencia le podemos decir que las obligaciones no se cumplen por la fuerza de un estatuto de comunidad, sino por la voluntad de las personas. De hecho, la obligación de contribución a los gastos de comunidad emana de la Ley de Propiedad Horizontal que, jerárquicamente, se encuentra en un plano superior al de cualquier estatuto regulador de comunidad. Si solo es este problema el que motiva su deseo de cambio de estatutos, le recomendamos que, dado que el impago de cuotas se produce de forma sistemática, actúen ustedes -o su administrador- también de forma sistemática. Por ejemplo, pueden establecer que 3 meses de impago de deudas supongan la convocatoria de junta de propietarios y liquidación de deudas para su posterior exigibilidad. Dicha exigibilidad puede realizarse a través de abogado, imputando el coste del mismo a los propietarios deudores. Notifiquen esta nueva forma de proceder a todos los propietarios para que estén advertidos.

Bueno, no es sólo por el tema de la morosidad, además tenemos otros problemas, como agua de los aires acondicionados que tira el de arriba a todos los de debajo, el que limpia la jaula del canario y cae todo en el balcón del piso inferior, un piso en alquiler de dos dormitorios y que ya duermen 5 o 6 extrangeros, otro piso en alquiler (propiedad por cierto de un importante empresario de autoescuelas de mi ciudad) en el que vive una mujer de avanzada edad y que está lleno de mugre, con los muebles de cocina casi descolgados y fugas de agua continuas, comida de su mascota por todo el piso y no queremos que se vuelva a alquilar en estas condiciones.

Ademas, los dos locales del inmueble están sin actividad pero sería conveniente regularla, ya que uno de los negocios cuando cerró no se llevó el rótulo que hace diez años que cuelga de la fachada. Además, este inmueble comparte un patio interior de manzana y otro exterior (zonas comunes) con otras 6 comunidades "gemelas". Hay vecinos que dicen que como su balcón no da al patio interior pues que no quieren correr con los gastos (sería conveniente recordarles que quieran o no, son propietarios de un coeficiente de todas las zonas comunes, tanto del ascensor como del patio que no quieren).

Por eso comentaba lo de los estatutos, para obtener un compromiso en firme de cada vecino (digo en firme porque lo ratifican con su firma) haciendo un recordatorio de todas estas cuestiones tan importantes para que una comunidad no se degenere. Problemas de dinero no tenemos, salvo los tres o cuatro vecinos que hay que recordarles que la cuota se paga cada mes y no una vez cada año despues de 20 llamadas recordándoselo.

Si se establecen unos estatutos, un libro de código interno y un libro de mantenimiento pues se puede establecer un nuevo compromiso de buenos hábitos durante unos cuantos años,..., hasta que se vuelva a degenerar claro.

¿Cuál sería vuestra opinión al respecto?

Saludos y Gracias.

El problema es que los estatutos, para cambiarse o regularse, deben aprobarse por unanimidad -ninguno en contra-, cosa que es bastante improbable, porque nunca llueve a gusto de todos. Lo mejor quizá, sería regular esos temas a través de un reglamento de régimen interior, que puede aprobarse con mayoría de votos únicamente, especialmente lo relativo a los problemas vecinales mencionados en su primer párrafo. Eso sí, para que surta efecto, el Presidente o Administrador -mejor este último- debe velar por su cumplimiento y debe actuar diligentemente para tratar de encauzar, en la medida de lo posible, las conductas vecinales. Respecto a los locales con rótulo en las fachadas, aunque ya no haya negocio, es seguro que habrá propietario que debiera hacerse cargo de la retirada de los mismos, especialmente si están deteriorados y pudiera producirse algún daño si cayesen. Si no tienen problemas de impagos y los que tienen son por tener que recordarles que se paga cada mes, no son grandes problemas. Para el resto de asuntos, somos más partidarios de hablarlos que de poner normas.

Nuestra comunidad de vecinos está situada en Cataluña y he leído en algún hilo que en esta comunidad para aprobar los estatutos con el 80% es suficiente. ¿Es cierto esto?

¿Qué diferencia existe entre el régimen interior y los estatutos? Los estatutos hay que llevarlos al registro de la propiedad, ¿el régimen interior también? ¿Los tiene que redactar un profesional?

Muchas gracias por tus anteriores respuestas y un saludo.

Es cierto que la Comunidad de Cataluña tiene un régimen de propiedad horizontal diferente, por lo que sería recomendable que pudiera contestarle el Sr. Antonio R. que suele colaborar también en este foro y que conoce mejor que ninguno de nosotros el contenido de esa norma de carácter autonómico.

¿Hasta qué punto son vinculantes los estatutos de la comunidad?. Soy titular de un negocio recientemente instalado en una comunidad. El negocio es una academia de enseñanza y se me ha hecho llegar un burofax en el que se me informa que se prohíbe esta actividad expresamente en el estatuto de la comunidad. A mí el propietario del piso no me comunicó esta circunstancia, y ahora me encuentro con que tengo que trasladar mi negocio con todos los gastos y perjuicios que ello supone.¿Podría negarme a irme? ¿Qué consecuencias tendría ello?