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Hola, expongo el caso y doy las gracias anticipadas a quienes puedan despejar nuestras dudas:
Estamos rehabilitando el edificio y hemos tirado las galerías interiores para rehacerlas. En los bajos hay un restaurante con un patio interior y una cisterna condenada. Antes de constituirnos cómo comunidad el dueño había ido haciendo obras de ampliación en en el patio para instalar la cocina sin consultar al resto de propietarios. Teníamos entendido que era zona común de uso privativo y aprovechando la rehabilitación le hemos reclamado verbalmente. Ha presentado escrituras en donde consta que el patio es privado y edificable al 100%. Cuando se realizó la venta de los locales el edificio pertenecía a un sólo propietario. ¿Es correcto/legal que el anterior dueño le vendiera parte de la zona comunitaria?, ¿podía edificar a su antojo sin consultar a la actual comunidad de propietarios?. Le hemos solicitado copia de la licencia de obra de lo que construyó, pero no la presenta. ¿Si construyó sin licencia de obra mayor la comunidad debe hacerse cargo de la rehabilitación de lo que amplió?.
Saludos.

Tema complicado de resolver sin ver la finca y sin tener la escritura delante. Lo unico que tengo claro es que, si la zona es privativa, no es común. ¿Acaso aparece descrito el patio en las escrituras de los pisos como de uso común?

Le recomiendo que vaya al Registro de la Propiedad y pida un certificado literal de la finca. Posteriormente, vaya al ayuntamiento y pregunte como está catalogado ese espacio y, en actividades, si el local de abajo tiene permiso para montar cocina en un patio interior.

Gracias Herraldex, iré al Ayuntamiento, pero ¿qué es un 'certificado literal'?. He conseguido copia de la escritura de la División Horizontal de la finca, aunque no me aclara mucho el tema porque hace referencia al patio cuando se refiere a la planta baja pero no dice nada del uso del mismo. También le exime del pago de gastos de zaguán y escalera y se le excluye del uso del terrado, aunque tiene llave de la portería y terrado porque se le permite el acceso al mismo para conservar y reparar las instalaciones que tiene allí de a/a y extracción de humos. Además tuvo durante años 4 depósitos de agua en el terrado que usaba en exclusiva...
¿No es todo esto contradictorio?
Mientras aclaramos todo esto procuraré seguir las enseñanzas de Job. Gracias de nuevo.

Si tienes la copia de la division horizontal no hace falta el certificado literal.
Para darle sentido a todo tiene tambien que ver los estatutos de la comunidad y el libro de actas por si hay acuerdos posteriores que permitan hacer algo no establecido en la división horizontal, en ese caso tuvo que realizarse el acuerdo por unanimidad.
Un saludo

Yo si veo contradicción en esto de exonerar de determinados gastos, porque una cosa sería que no use el servicio y se pueda razonar sobre ello, pero usándolo, ¿para qué sino de los coeficientes asignados en escrituras?.