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Vivo en una comunidad de 80 vecinos y es gestionada por un administrador. Llevamos dos años sin ningún tipo de reunión ni ordinaria ni extraordinaria. El administrador actual me dice que hace 2 años le cedió la gestión de la comunidad el antiguo administrador, el cual se fue a vivir fuera de mi ciudad, y que está ordenando los papeles, motivo por el que no organiza ninguna reunión. (osea que lleva dos años organizando)
Tengo dos preguntas:
1ª Si no me equivoco la ley obliga a tener minimo una reunión ordinaria anual (cosa que no se ha cumplido) ¿Como puedo obligar a tener dicha reunión?
2ª Evidentemente llevamos dos años sin nuevos presupuestos y pagando la misma cuota de comunidad. El actual administrador nos acaba de mandar un escrito donde dice que nos va a girar al banco a cada propietario varias derramas para pagar el IBI de los garajes y las tasas de agua, basura y alcantarillado del cuarto trimestre (por viviendas y por garajes ya que los garajes tiene grifos comunitarios.
Estoy obligado a pagar las derramas, ya que entiendo que estos conceptos deberían estar incluidos en los presupuestos debidamente informados a todos los propietarios.
Agradezco la información que me podais transmitir.

Intentaré ayudarle en la medida que me sea posible:

Las Juntas de Propietarios sean Ordinarias o Extraordinarias quien da la orden para convocarla es el Presidente o promotores (en caso de ser la Junta de Constitución) que es quien tiene potestad para hacerlo y nunca el Administrador. En caso de que no quiera convocar el Presidente una Junta, la ley dice que la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación podrá convocar Junta.

Efectivamente, la Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, realizar el cambio de cargos y tratar el resto de cuestiones que sean oportunas.

Particularmente pienso que si el Administrador lleva dos años ha tenido tiempo suficiente para recopilar la informacion necesaria (pedir duplicados de contratos, listados de propietarios, teléfonos, etc) aunque no le hayan hecho entrega de la documentación, así como de llevar un control de los gastos y poder realizar el presupuesto anual.

Sobre las derramas mi consejo es que sí debería pagarlas puesto que luego podrían liquidarle la deuda que contraiga si no las paga. Supongo que os hacen las derramas porque no hay fondo social suficiente en la comunidad. Y que duda cabe que habiendo estado incluidas en los presupuestos las hubiera pagado, aunque eso sí, de una forma más cómoda que ahora pagar todo el importe de una vez.

Comparto la opinión del anterior forero y amplío.

Por lo que veo, a ustedes les han cambiado de administrador sin saberlo, cosa mal hecha, ya que deberían ser sabedores de quién es vuestro administrador. Para ello, se debería haber convocado la reunión ordinaria para el cambio de la junta de gobierno, o bien, una junta extraordinaria para proceder al cambio del administrador por razón accidental.

Es cierto que el que debe convocar las reuniones es el presidente o el 25 % de los propietarios en caso de no hacerlo el presi.

Referente a las derramas. Tengan cuidado, desconocen a su administrador, ¿qué saben de él?. Puede ser una persona muy honrada pero de momento no está haciendo las cosas bien. No se ha comunicado con la comunidad para presentarse, y la primera cosa que está haciendo es pedir dinero.

Una reunión de vecinos es fácil y rápida de convocar, háganselo saber al presidente para que la convoque y asista ese administrador, dé las razones objetivas de tales derramas y pídanle las explicaciones pertinentes del por qué no se les avisó del cambio de administrador.

Un administrador no es ni más ni menos que una persona contratada por la comunidad y que presta un servicio (al igual que un limpiadora, compañía de ascensor etc... ) y son ustedes (todos) los que contratáis. No sería el primero que cobra y después hecha la persiana abajo y si te vi no me acuerdo.

Ante la situación planteada, a mi particularmente no me ofrece mucha confianza la actuación de ese administrador que necesita tanto tiempo y mas para ponerse al día.

Sería cuestión de organizarse un poco y coger al "toro" por los cuernos. La propuesta de convocar junta por parte del 25% de porpietarios o coeficientes, creo que es la más acertada y de camino se buscan un administrador que de verdad administre en tiempo prudente y no tan a largo plazo.

Vamos a ver:

Aunque ultimamente me este negando a participar en el foro por motivos como las innumerables críticas a los administradores, entre los cuales yo me encuentro, en este post, quiero exponer mi consejo:

No solo tiene la culpa el administrador de lo que les esta pasando, sinceramente tambien la tienen ustedes y en una parte muy importante..

¿Que es eso de que el antiguo administrador cede a uno nuevo la administración de la comunidad....?

Ya esta mal el hecho en si, pero ¿Ha presentado una liquidación de las cuentas y el estado de las mismas a último día de su ejercicio..?
¿Ha presentado al nuevo administrador, el cual ha dado unos motivos para pedir tiempo y poner las cuentas al día.......?

Muy mal hecho por parte del administrador saliente y muy mal hecho por parte del administrador entrante y por parte de ustedes de no haber pedido responsabilidades en dos años.

La cosa es como sigue:

* Si el presidente lo quiere, pidanle una convocatoria urgente, si no lo quiere, convoquen ustedes una con el 25% necesario, entendiendo que es extraordinaria (pueden intentar solicitar una lista de propietarios y direcciones al Administrador...via burofax para que no haya malas interpretaciones, en un dia como mucho dos, deben de tener la respuesta, si les facilita los datos, hacen la convocatoria y la envian, en una semana pueden tener la junta. Si no les envia los datos, se convoca la junta en los tablones de anuncios e incluso piso por piso, eso es una tarde y la junta se puede realizar a los tres o cuatro días.

Soliciten toda la documentación a la nueva administración y aunque les cueste algo de dinero hagan una auditoria de las cuentas desde el último ejercicio realizado y cerrado correctamente.

En base a esa auditoria, exijan las responsabilidades necesarias tanto al administrador antiguo, como al nuevo, como al Presidente si ha incurrido en alguna.

Busquen otro nuevo administrador, ya que este deja mucho que desear y empiecen ya sobre todo a realizar los pagos pendientes y a poner de nuevo en marcha la urbanización.

Es muy importante que hagan esto último lo más rápidamente posible, ya que si no pagan algún tipo de servicio y se les cortan puede ser mucho mas caro.

Ahora pienso, que yo no pagaria nada a ningun administrador que no conozco, que ni siquiera me ha presentado unos presupuestos parciales para poder funcionar y del que en dos años no se nada.

SALUDOS Y A SU DISPOSICION PARA CUALQUIER CONSULTA QUE QUIERAN REALIZARME.

Por supuesto que no solo tiene la culpa el administrador, la desidia de los propietarios tambien es grande, pero hay que tener en cuenta que los profesionales son los administradores y no los propietarios.

A los administradores se le paga para que realicen un trabajo que no siempre hacen, a los propietarios se les impone constituir una comunidad que por desconocimiento, flojera o como quieran llamarle les hace pasar de todo en su propio perjuicio y no se percatan de ello hasta que no les salpica algun asunto directamente.

Que se descalifique a administradores por sus malos servicios no es motivo para legitimarse como buen profesional y saber reconocer que existe un problema en su gremio. Solo queda actuar decente y profesionalmente para demostrar que no todos son "malos".

Que se descalifique a administradores por sus malos servicios no es motivo para legitimarse como buen profesional y saber reconocer que existe un problema en su gremio. Solo queda actuar decente y profesionalmente para demostrar que no todos son "malos".

Si entiendes que el problema existe ya tienes andado mas de medio camino, lo otro es tal como lo dices, actuar decente y profesinalmente para demostrar que no todos son "malos"

Pero tendras que reconocer que esto no es obice para no participar, sino todo lo contrario, y asi se orienta y se ayuda a los que tienen problemas clarificando que es lo que realmente se hace bien o mal.

Desde agosto del 2005, cuando empeze a participar en este foro, creo que nadie ni de los que participamos actualmente ni de los que ya lo han dejado (en muchos casos por sentirse acosados) puede acusarme de corporativismo, mas bien al contario, siempre que he creido conveniente criticar la actuación no de un compañero, si no de un administrador, lo he hecho, incluso he dado las indicaciones que he creido necesarias para que se le pudiese destituir, e incluso pedir las responsabilidades que puediese tener.

Por lo tanto creo que tengo bastante bien asumido que "NO TODOS LOS ADMINISTRADORES SOMOS HONRADOS" y que los que tienen que luchar contra los malos administradores son los propietarios, evidentemente junto con los colegios, vigilando su gestión y desde luego no renovándoles el contrato año tras año, para al paso del tiempo tirarse las manos a la cabeza.

Ahora tampoco entiendo esa crítica tan exacerbada contra los administradores, sobre todo por parte de algunos participantes de este foro, y que han llevado a otros participantes a abandonarlo, entre ellos casi a mi tambien, pues no consideramos justo que además de las horas que empleamos aqui (y no os cuento las empleadas en llamadas telefónicas) sin cobrar un solo duro, nos veamos sometidos día tras día a la crítica, cuando lo único que intentamos hacer es ayudar y aprender.

Por otro lado, siempre es noticia cuando las cosas se hacen mal, no cuando las cosas se hacen bien, por lo tanto no podemos esperar que los foros se llenen de propietarios contentos con su administrador, porque además ya sabemos como somos las personas, y evidentemente ese foro nuestro no va a ser la excepción que confirme la regla, por otro lado sería interesante saber:

* De los post del foro ¿Cuantas preguntas las hacen propietarios en cuya comunidad hay administrador..?
¿Cuantos estan contentos o descontentos con su administrador?
¿Cuantos comentarios están realmente en contra de la actuación del administrador?

Igual prodríamos llevarnos una sorpresa.

Por lo tanto considero que toda esa generalización a la falta de profesionalidad de los administradores, deberia de ser mas cauta, y aplicar aquello de... A los administradores lo que es de los administradores y a los propietarios lo que es de los propietarios, evidentemente intentando ser justo tanto en las apreciaciones como en los comentarios.

Redundando en mi anterior respuesta:

Según las encuestas publicadas por este propio foro:

´¿Quien Administra su comunidad....?
- Administrador.. 46,02
- Presidente....... 47,72
- Otros.............. 6,25

¿Como califica la gestión de su comunidad..?

- Excelente...... 18,6
- Buena........... 32,61
- Regular......... 9,54
- Mala............. 38,99.

De aqui que creo que podemos sacar nuestras propias conclusiones y actuar en consecuencia, tal vez el 38,99% de mala gestión no se deba solo a los Administradores...?

Hay otras encuestas sobre lo mismo en mas sitios y por lo que tengo visto no salen bien parado los administradores.

Es cierto que se cuenta más lo malo que lo bueno, pero es algo que está ahí y los que consideren bueno a su administrador pues deben decirlo tambien.

Podriamos comentar la situacion hasta el infinito y mas alla, pero creo que la idea está clara, lo que no comparto es que sean los propietarios los que puedan arreglar esta situación, y entiendo que son los colgeios de administradores, haciendo caso a las quejas presentadas y los propios administradores señalando al "malo" y haciendo lo posible porque los "buenos" actuen.

El acopio de un número grande de comunidades, afecta a toda esta tematica y es algo que se debería tener en cuenta por el bien de la profesión. " QUIEN MUCHO ABARCA, POCO APRIETA"

Que el colegio de administradores, limite el numero de comunidades a llevar, dependiendo delos administradores y sus colaboradores. Sería algo dificil de hacer, pero no imposible. Hay que tener ganas de solucionar un problema que sabemos que está ahí y es real, y por supuesto los mas interesados son los administradores.

Evidentemente, por ahi es por donde pienso que se debe de empezar, por aportar soluciones, no soluciones para el colegio, si no para los propietarios.

Por ejemplo, no creo que limitar el número de comunidades sea util, entiendo que encareceria mucho el servicio, pero si intuyo otras soluciones ya apuntadas por mi en algun otro post, como por ejemplo, blindar bien el contrato de adminsitración y obligar al administrador a someterse a juntas de mediación arbitral o por ejemplo a la Oficina Municipal de Información al consumidor, y en caso de no hacerlo por ejemplo en un periodo de quince días desde la solicitud, finalizar el contrato, etc..........

Por otro lado, entiendo que los colegios que tanto luchan por la afiliación, deberian de luchar por la credibilidad de sus afiliados e intentar solucionar lo más rápidamente posible los problemas que surjan entre administrados y administradores, con ello se mejoraria la imagen de las partes y la confianza de los propietarios en los Administradores Colegiados.

Para un artículo del Blog que quiero confeccionar sobre este tema, os pedire ayuda en cuanto a documentación y quejas sobre colegios y administradores.

Saludos