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Hola foro.

Los estatutos de mi comunidad (complejo inmobiliario con muchos portales en varios edificios y zonas comunes: garajes, piscina y jardines) permiten la creación de subcomunidades, una por portal, para tomar decisiones para lo elementos que les son propios. Sin embargo, deja bastantes vacíos respecto al funcionamiento interno de éstas.

Lo que he averiguado hasta el momento es lo siguiente:

- Es obligatorio abrir un libro de actas por cada subcomunidad. El coste de esta operación es el precio de la compra de hojas separadas en el estanco y el Registro.

- Cada subcomunidad debe nombrar un presidente (lo dice los estatutos), pero no habla nada del secretario o administrador.

Preguntas:

1. ¿Puede actuar el presidente de cada subcomunidad como secretario?
2. ¿Cada subcomunidad debe obligatoriamente llevar una contabilidad totalmente separada de la comunidad principal, o puede usar la contabilidad de la comunidad principal siempre y cuando tenga los apuntes de cada subcomunidad identificados y ajustados a lo que indican los estatutos?
3. ¿Debe acudir a las juntas de las subcomunidades un administrador obligatoriamente?
4. Las decisiones tomadas en junta de subcomunidad relativas a los elementos propios, ¿las podría ejecutar el administrador de la comunidad principal?
5. Si no se va a abrir cuenta bancaria, ¿es necesario el CIF? ¿Cuánto cuesta?
6. ¿Sería posible dejar libertad, si se aprueba en junta de propietarios, para que cada portal cree o no su propia subcomunidad?
7. ¿Cuánto cuesta la compra y registro de un libro de actas?


Muchas gracias.

Le paso a contestar a sus preguntas:

1. ¿Puede actuar el presidente de cada subcomunidad como secretario?

Sí, si la subcomunidad lo decide de esta forma el presidente puede ejercer de secretario-administrador y presidente, aunque particularmente prefiero que exista otra persona (secretario) para atender las convocatorias, actas de reunión etc...

2. ¿Cada subcomunidad debe obligatoriamente llevar una contabilidad totalmente separada de la comunidad principal, o puede usar la contabilidad de la comunidad principal siempre y cuando tenga los apuntes de cada subcomunidad identificados y ajustados a lo que indican los estatutos?

Entiendo que sí, que cada subcomunida debe llevar su propia contabilidad, independientemente de su contribución con la comunidad general.

3. ¿Debe acudir a las juntas de las subcomunidades un administrador obligatoriamente?

No, si no se contrata y esta actividad la realiza el presidente o secretario, esta figura no es necesaria.

4. Las decisiones tomadas en junta de subcomunidad relativas a los elementos propios, ¿las podría ejecutar el administrador de la comunidad principal?.

Si está acordado en junta sí, pero no lo veo necesario que tenga que ser de esta manera.

5. Si no se va a abrir cuenta bancaria, ¿es necesario el CIF? ¿Cuánto cuesta?

El CIF, es imprescindible ya que para contratar a alguna empresa (limpieza, mantenimiento, reparaciones etc...) necesita ese CIF. Su coste no se lo puedo contestar ya que se pide en Hacienda una vez constituida la subcomunidad y con el libro de actas registrado.

6. ¿Sería posible dejar libertad, si se aprueba en junta de propietarios, para que cada portal cree o no su propia subcomunidad?

Entiendo que cada portal tiene que tener su propia representación, independiente de la representación de la comunidad general.

7. ¿Cuánto cuesta la compra y registro de un libro de actas?

Este gasto, a parte de necesario no creo que llegue a 100 €, pero donde mejor le puede contestar es en el Registro de la Propiedad.

Muchísimas gracias por tu respuesta, Antonio R.

Si te fijas, detrás de todas esas preguntas lo que intento solucionar es dar de alta las subcomunidades, pero que el administrador de la comunidad general lleve las cuentas y contratos como hasta ahora.

Te pongo un ejemplo: Imagina que uno y solo un portal decide pintar su entrada (y pagarlo claro). Celebra una junta, se aprueba por unanimidad del portal y se le indica al administrador general la decisión para que busque presupuestos y contrate el servicio. El precio se apuntaría en la contabilidad de la comunidad general en el grupo de gastos de dicho portal.

Se trata de disponer de independencia, pero aprovechando la infraestructura de la comunidad general. Esto implica que la subcomunidad no llevaría contabilidad separada (pero sí identificada), ni tendría cuenta bancaria, ni se pasaría dos cuotas, etc.

¿Es esto posible?

Gracias de nuevo.

Lo que debe entender es que cuando son mancomunidades por lógica debe haber dos cuotas comunitaria. Una la del propio edificio y otra la común general. La primera para tratar temas directos de la propia subcomunidad, entiendase: limpieza de escalera, ascensao, luz escalera, seguro del edificio etc...) y la segunda que trataría de mantener la comunidad en su conjunto, (jardines, luz de la urbanización piscina, seguridad particular, etc...). Para ello debe existir dos cuotas. Una la cuota comunitaria directa y otra la cuota comunitaria general.
¿La contabilidad? Se debe hacer de forma independiente. Cada edificio debe llevar la suya, la personal, y puede tener un administrador o no, depende lo acordado en estatutos o junta. Y para la general es mejor que exista un administrador debido a lo complejo del caso, pero también podría llevarla una junta rectora elegida por todos los comuneros.