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Hola a todos/as. A ver si alguien me puede orientar con esto.

Soy propietario de la totalidad de los locales en planta baja y de 2 viviendas en el primer piso de la misma finca. Cuya inscripción registral dice:
"Urbana: Edificio en Valencia, señalado en el número 45 de la calle Ingeniero Joaquín Benlloch, compuesto de sótano, planta baja, siete alturas, con cubierta de terraza en la que están emplazados los cuartos de máquinas de los ascensores.
La planta de sótano y la baja ocupan la superficie del solar y las plantas altas tienen una fachada posterior retranqueándose desde el linde del solar para dar más amplitud al patio de manzana."
La cuestión es k el resultado de ese retranqueo es -a partir de la primera planta de la finca- desde el linde del solar (con un solar de mi propiedad) una planta de cubierta -que no es la mencionada en la anotación registral de la finca- y que es en toda su superficie techo únicamente del local bajo (de mi propiedad), se halla claramente delimitada y estaba total y perimetralmente cerrada de origen por un muro de 1m de altura teniendo un único acceso, durante 30 años, a través de una puerta desde una vivienda de mi propiedad ubicada en la parte del muro perimetral que linda con esta y a lo largo de su longitud con las otras tres viviendas de la primera planta.
También decir que no existe en esta cubierta servidumbre o elemento común alguno, ni más plantas altas ni ningún tipo de construcción, a excepción de unas claraboyas y lucernarios cuya construcción corrió de mí cargo hace muchos años, estando autorizado para ello en los estatutos privativos sobre los locales de la finca que a continuación cito:
“4º: La propiedad de los locales en planta baja, tanto de los hoy existentes como de los que en adelante puedan formarse en cualquier momento, tantas cuantas veces lo estimen conveniente sin autorización alguna de la junta de condueños y de los otros propietarios del inmueble, podrán realizar obras en los elementos arquitectónicos de las fachadas del edificio; con tal que no dañen su consistencia, no rebajen la altura de la planta baja y se ajusten a lo dispuesto por las ordenanzas municipales y entre ellas las siguientes: 1ª Abrir huecos para puertas, ventanas, escaparate y otros fines. 2ª Sustituir por otros los materiales que recubren la fachada. 3ª Colocar marquesinas en las medidas establecidas por las ordenanzas municipales; la parte superior de las mismas deberá estar construida de modo que permita su fácil limpieza; que queda a cargo de la propiedad de la planta baja. 4ª Colocar anuncios luminosos o de otra clase en la marquesina o fachada sin que ningún punto de los mismo rebaje la altura de la planta baja; y si fueran luminosos y dieran ruido o luminosidad a los pisos altos, deberán apagarse los mismos antes de las 23 h. 5ª: Abrir claraboyas de iluminación y ventilación en la cubierta de la planta baja en la parte no ocupada por las plantas altas en razón del retranqueo de estas sobre el linde del solar.”
(Esta es la única mención sobre esta cubierta que he encontrado en los estatutos, titulo, escrituras..etc…)
Más sobre la planta baja en la inscripción registral:
“La planta baja, tiene una parte, la mayor, destinada a fines comerciales y otra a servicios comunes que son: el zaguán, la dependencia para la limpieza y las escaleras y ascensores de acceso a las plantas altas; un ascensor y una escalera a la izquierda del patio zaguán y otro ascensor y una escalera a la derecha.”
A raíz de vender 2 de las viviendas en la primera planta de las 4 que lindaban con la cubierta, en el ultimo año los nuevos propietarios, con autorización de la comunidad, han derribado y abierto huecos en el muro de separación con esta, comunicándola con sus viviendas para su uso y disfrute. El administrador de la finca dice no tener clara la naturaleza de la cubierta en cuanto a su carácter; si privativo o común, pero que considera la pared que estos han derribado y que delimitaba la misma como común y por lo tanto es decisión de la comunidad permitir o no su alteración.
Estas son mis dudas:
Después de 30 años de mantenimiento, uso y disfrute exclusivo pues no había otro acceso, ni posibilidad de abrirlo por una vivienda de la finca que no fuera mía, ni interés alguno por parte de la comunidad de propietarios para abrir otro acceso por otro sitio ni para su utilización, ¿No tengo ningún derecho sobre esta cubierta? ¿Puede la comunidad autorizar o denegar el acceso a la misma a los nuevos compradores? ¿Si estos causan algún derrumbamiento o gotera en mi bajo de quien sera la responsabilidad legal? Algún vecino en la reunión me ha dicho que si me interesa me pueden vender la propiedad de la cubierta ¿es eso posible mediante desafección o algo parecido sin esta contemplada en ningún sitio como común? Sobre el acceso que tengo desde hace 30 años a la cubierta ¿podría tirar la parte del muro donde esta la puerta que separa las terrazas de mis viviendas (privativas) unificando estas con la cubierta o existe alguna medida establecida para el hueco o las puertas en estos casos?
Bueno, muchisimas gracías de antemano y un saludo.

Por la información que usted facilita, las respuestas a sus cuestiones son las siguientes -en el mismo orden en el que usted las plantea-:

- El mero transcurso del tiempo no hace que una persona adquiera derechos de propiedad -excepto por una figura denominada "usucapción" que no aplica en este caso-. Por haber transcurrido 30 años de mantenimiento no adquiere ningún derecho de propiedad o uso privilegiado sobre la cubierta.

- La cubierta, a pesar de la duda de su administrador, es un elemento común, por lo que corresponde a la junta la toma de decisiones al respecto, autorizando o denegando el acceso a la misma a los nuevos compradores. Dado que, a nuestro juicio se altera este elemento común -pasando de mera cubierta a zona exterior de vivienda-, esta alteración necesita de unanimidad de los propietarios, por lo que si usted, eventualmente se opone, no podría realizarse.

- Respecto a lo de su vecino, es cierto siempre que se cumplan los requisitos legales y técnicos necesarios, para que un elemento común, como es la cubierta -aunque no se mencione en las escrituras se considera igualmente elemento común-, pueda convertirse en elemento privado, pero obviamente necesitaría de nuevo la unanimidad de la junta de propietarios.

- Sobre su última pregunta, es posible que solo fuera necesario la mayoría de la junta, dado que a nuestro juicio no se altera el elemento común -la zona de paso-, sino que simplemente se amplía al derribar un muro con una puerta de acceso.