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Buenas,

Tengo una preguntilla, el otro día me dio por leer la LPH y vi que quien convoca es el presidente y en su defecto el secretario-administrador, aunque también pueden los vecinos cuando representen el 25%.

Le pregunte esto a mi Administradora y me sorprendió su respuesta:

PREGUNTA: ¿Es valida una reunión convocada por el presidente (colocando convocatoria en el tablón y mandando a los vecinos la correspondiente convocatoria) sin contar con el Secretario-Administrador?.

RESPUESTA: Me dice que esto no es legal que incumple la LPH por no contar con el Secretario-Administrador.

Si alguien despeja dudas al respecto se lo agradezco porque me extraño mucho su respuesta...

A ver Sirio, hay mas de un error aquí.

En su defecto, no tiene potestad el secretario-administrador para convocar una junta. Esta solo es posible, en tres condiciones y solo estas:

1.- Iniciativa del presidente
2.- Solicitada por el 25% de los propietarios o por el 25% de las cuotas de participación
3.- Si concurriesen todos los propietarios sin excepción, aún sin haber convocatoria previa.


En cuanto a no contar con el secretario, hay que tener en cuenta que forma parte de la junta ya que ha sido nombrado como cargo para esta y la comunicación se debe hacer a todos los miembros en la forma que marca la ley.

Gracias por tu respuesta comunero,

Esque lo que no termino de ver es lo siguiente;

Imaginemos que tenemos la intención de cambiar de Administrador, por lo tanto el presidente convoca a todos los vecinos y hace junta, se decide por unanimidad cesar al Administrador y en esa misma reunión se nombra nueva Administradora que en esa misma junta toma posesión de su nuevo cargo actuando en esa junta y tratando otros puntos del orden del día qur venian en esa convocatoria.

Según tu comentario comunero esta junta sería ilegal ya que no se le habría informado al antiguo administrador de dicha reunión ¿correcto?, yo entiendo que si que es válida ya que el presidente es quien convoca y al igual que se puede hacer una junta cualquiera sin presencia del administrador y luego darle el acta para que transcriba en este caso se puede hacer lo mismo solo que se ha cesado al Administrador y se ha nombrado a otro que desde ese mismo nombramiento y en esa junta comienza a actuar.

¿Como lo veis?

Lo legal es dar publicidad a la convocatoria y hacerla llegar a todos. En este caso especial que comentas, y puesto que por unanimidad lo cesais, no es posible que nadie impugne el acta, con lo cual no habra problemas, pero la reacción del administrador cesado, puede ser de lo mas problematica que encontreis.

Según mi comentario incumple lo que la ley establece, al no comunicar a todos lo que se va a votar en la junta. PÇartimos de que el administrador no tiene voto, asi que tampoco puede impugnarla y eso salva el escollo.
Si sucediera que el administrador es un propietario, lo tendríais muy crudo y el juez tendría la última palabra.

En cuanto a transcribir, podría hacerlo si no ha estado presente, pero solo eso, transcribir, ya que no podría firmar como secretario, dado que no está presente.

Gracias comunero la verdad es que es un placer debatir contigo,

¿Que sucede en caso de reclamación de honorarios?

Todo el jaleo viene porque el antiguo Administrador ha reclamado judicialmente los honorarios correspondiente a los meses que restaban para cumplir el año y no sabemos hasta que punto hemos metido la gamba ¿el no comunicar al administrador dicha junta afecta en algo al proceso judicial?, ningún propietario ha impugnado el acta.

Entiendo que si que afecta y bastante, pero deberias consultar con un abogado el asunto al que puedas enseñar la documentacion de todo lo que teneis al respecto.

Hay que tener en cuenta que el nombramiento de cargos, si no hay nada en contra es por un año, pero siempre se puenen remover del cargo si la junta lo decide con la mayoría correspondiente.

Al no haber nada contratado , solo es cuestión de avisarle con tiempo para que no os pueda cobrar los meses restantes y documentar el motivo por el que es cesado.


Si hubiese contrato, tendrías que cumplir el contrato o anularlo por falta de cumplimiento por algún lado, y para esto también había que haber avisado con antelación.

No entiendo que administrador nuevo habeis contratado, que no os ha hecho ver este tipo de problemas, antes de que lo nombreis.

Hola Comunero,

La verdad es que no damos una...la nueva Administradora no se si se entera mucho o no porque no es capáz de asesorarnos bien y yo ya no me fio un pelo de ahí el exponerlo aquí.

He leído y rebuscado en el foro y la conclusión es esta:

* Si no hay contrato comercial por medio (como es el caso) no hay porque abonar lo que resta de ejercicio ya que el Administrador es nombrado como bien dices por un año pero se considera un "mandato" ¿correcto?, por lo tanto se le "manda" administrar y en cualquier momento se le puede remover del cargo logicamente comunicando el cese fehacientemente.

Pienso que habría que indemnizar si el Administrador cesado demuestra que se le ha causado un "perjuicio", por ejemplo contrata a una persona especificamente para esa comunidad y ahora no puede afrontar por el cese la nómina de esta persona.

Andamos un poco moscas porque no nos vemos muy respaldados por la Administradora nueva o simplemente es que no se quiere mojar con este asunto...

Me gustaría los comentarios de URBIFINCAS, ANTONIO R Y POR SUPUESTO COMUERO.

Te voy a dar mi opinión:

En lo referente a lo del contrato de mandato, (comenzaré por lo último), puede ser expreso o tácito. Si es expreso debe constar por escrito, de lo contrario, es tácito, (supuesto), y su contrato está relacionado por su actividad que debe ser la de acatar y respetar la LPH. Si se excede, es decir, traspasa la orden dada ( artº 1714 del C.C) se puede sustituir evidentemente, he incluso se le pueden pedir responsabilidades (Artº 1718 del C.C) ya que él es el mandatario, y por tanto, debe ejecutar las ordenes del mandante (la comunidad de propietarios) (artº 1719 del C.C).
Creo que queda claro.

Para sustituirlo solo es cuestión de convocar una reunión con o sin él. Para ello el presidente ha de convocarla en tiempo y forma. Si es reunión extraordinaria no hay tiempo establecido, sólo que los copropietarios hayan recibido la citación. El orden del día: cese o cambio de administrador por perdida de confianza del actual.
En la reunión se deben de exponer las causas de tal petición de cese y votarse. La votación en caso de ser favorable (mayoría simple) da lugar al cambio. Si está el administrador presente, la cosa puede ser más tensa, pero también más democrática ya que siempre este señor se podrá defender de las acusaciones que se efectúen. De no estarlo, debe ser el presidente el que levante acta de los acuerdos, y cuando el libro de actas obre en su poder, traspasarlo a éste. Es mas, en caso de estar presente el administrador y si el resultado es favorable al cese, debería de dejar el cargo en ese mismo momento, reemplazándole del cargo de secretario el presidente, quedando a cargo del libro de acta y de su redacción, ya que de lo contrario, el cesado puede poner en el acta cualquier cosa --como ya vemos en otro post-- y eso puede traer consecuencias.

Redacte con cuidado el acta ya que será clave en caso de ir al juzgado porque será presentada como prueba, y si está mal, puede traer problemas por defectos de forma.

Tenga en cuenta que el administrador es una persona contratada al servicio de la comunidad, no la comunidad al servicio de él, y si traspasa el límite de confianza de la comunidad no hay tu tía.

De demandar el administrador a la comunidad, puede hacerlo evidentemente, (todo el mundo puede demandar a un tercero) y para ello ustedes deben de tener claro los motivos de su cese para presentarlo en el juzgado llegado el caso, aunque no lo creo. Son pocos los que dan ese paso, esto cuesta dinero y no suelen estar por la labor. Quizás sea a la inversa, sean ustedes los que tengan que iniciar el proceso judicial ante cualquier negativa de entrega de documentación u otra estrategia.

Vuelvo a decir una vez más, que administradores bueno lo hay, pero desgraciadamente son pocos.

Un saludo.