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Hola a todos:

Soy nuevo en el foro y ha sido un alivio encontrarlo (bendito google), ya que llevo unos meses con la cabeza loca, intentando dar de alta la comunidad de vecinos de la finca donde vivo. Os pongo en antecedentes para ver si podeis aconsejarme:

Mi comunidad consta de 6 pisos y 3 locales comerciales, es del año 64 mas o menos y no está dada de alta como comunidad de propietarios. Yo hace unos 4 años que compré el piso, pero llevo viviendo solo un año. El caso es que conforme me vine a vivir me "endosaron" la comunidad. Durante los años anteriores mi unica relacion con la comunidad era pagar las cuotas, derramas y poco mas, ya que vivia fuera.

El caso es que en mi comunidad 3 de los 6 pisos y un local (el mayor de lo s tres) pertenecen a un matrimonio y sus hijos, que por lo visto es muy conocido porque poseen medio barrio y por sus, digamoslo asi, gestiones fraudulentas. Os dareis cuenta que tienen la mayoria de la cuota de participacion del edificio y que han hecho y deshecho a su antojo durante años.

Cuando me pasan la comunidad este matrimonio, yo me doy cuenta de que no hay nada dado de alta, no me dan facturas ni recibos de lo que se ha pagado durante los años anteriores y el libro de cuentas es una hoja cuadriculada de libreta en la que no se entiende nada. Es por ello que convoco a los vecinos en reunion y comento que hay que dar la comunidad de alta, tener un seguro, etc. Me comentan que si, pero que nada de administradores de fincas que cuestan dinero para los pocos vecinos que somos.

Total que me pongo a hacer gestiones, consulto en la web, hablo con gente que mas o menos controlan el tema y lo primero que hago es comprar un libro de actas, ir al registro de la propiedad y darlo de alta. Mi sorpresa llega a la hora de pedir la nota simple de la finca para ver las cuotas de participación de cada propietario para hacer los estatutos y preparar el acta de constitución de la comunidad.

Resulta que nuestra comunidad la forman nuestras viviendas y otras 6 anexas y que corresponden a un todo en la estructura del edificio (es decir es un edificio de 12 viviendas y 4 locales, pero que tiene dos entradas, una a cada calle). A esto se añade el que dicho matrimonio tiene otro piso o dos, en dichos pisos. Por supuesto las otras viviendas tampoco estan dadas de alta.

Ahora a mi se me plantean las siguientes dudas:

¿Se puede hacer la comunidad de propietarios solo de nuestros 6 pisos y locales, teniendo en cuenta que hay elementos comunes entre los dos edificios como el tejado y las bajantes?

¿He hecho mal en registrar nuestra comunidad y debería ir al registro y anularlo, si es que se puede?

¿Habria que hacer obligatoriamente una comunidad de propietarios general del edificio que incluya a todos los pisos y locales para gastos del edificio como reparaciones de fachada, tejado, bajantes y luego una para nuestras seis viviendas que gestione nuestros elementos comunes (portal, limpieza, agua comunitaria de las seis, luz del portal) y otra para las otras seis?

¿Que puedo hacer si este matrimonio controla tal porcentaje de participacion que supera el 50% de la finca completa y en todas las votaciones al final se tiene que hacer lo que ellos digan?

¿Es cierto que si denuncio la situación, nos darian de alta a los dos edificios, nos pondrian un administrador y nos dejarian en regla via judicial (pagando toda la comunidad los costes del proceso)?¿En que podria salir perjudicado?

¿Podría seguir con el proceso aun no siendo Presidente?

El caso es que este año se acaba mi turno y como han visto que he empezado a descubrir todo el pastel que llevan, ya me han dicho que convoque reunion y les vuelva a pasar la comunidad para seguir sin darla de alta y haciendo sus fraudes (el ultimo es que sospechamos que el agua de su local la pagamos todos, cuando se supone que deberia ir individual como el resto de locales).


Se que es un ladrillo, por lo que os agradezco mucho el haberlo leido y mas todavia si podeis echarme un cable.

Reitero las gracias por la ayuda que proporcionais entre todos a los que como yo, por desconocimiento estamos perdidos en este mundo de las comunidades de propietarios.

Un saludo

A tu primera pregunta, no se puede hacer separada, ya que precisamente el hecho de constituir comunidad se debe a que se poseen elementos comunes y esto existe, por lo que la otra opción es hacer dos subcomunidades pero dependientes de una general. Para no haber tenido nada antes, demasiado lío por lo que optaría por hacer una sola en base a las escrituras y los datos allí contenidos.

La comunidad registrada se habrá hecho en base a unas escrituras, si estas son las mismas de las que hablas, está bien hecho, solo que hay más viviendas de las que en principio creias, pero no afecta a nada el hecho de la constitución. Cuando hagas la convocatoria, tienes que avisar a todos los propietarios.

Se hace una sola con el total de todo, ya que los coeficientes estarán realizados en base al conjunto del edificio y no en dos partes. La suma de los coeficientes de todas las viviendas debe sumar 100, eso lo tienes que comprobar a la voz de ya.

No tiene porque ser como dices, ni siquiera en el caso de que tengan más del 50% de los coeficientes, porque además de ésto, se necesita más de el 50% de los votos y en este apartado no lo consigue de ninguna de las formas ya que solo posee un voto por muchas propiedades que tenga.

La comunidad la teneis que formar vosotros que sois los propietarios, nadie va a venir de afuera a imponeros nada que no querais y menos un administrador.

Lo que si pasaría es que tendrías problemas con ellos, pero tal como cuentas el asunto, estos los vas a tener de todas formas.

Hablas de no tener comunidad, pero quieres funcionar como si la hubiera. Si no teneis comunidad legalmente constituida, no hay presidente legal, ni otros cargos, ni estas obligado a nada ya que no existe tal organo.

En la junta de constitución tendreis que elegir los cargos, ya que oficialmente no hay nada constituido, o al menos eso dices. El registro de la propiedad te puede informar de ello y también hacienda ya que debería tener dado de alta un cif.

Deberían preocuparse algo por el asunto y no permitir que se aprovechen, pero eso requiere algo de trabajo y dedicación y es lo que tienes que ver si estáis dispuestos a dar.

La decisión de que no te sigan engañando es tuya.

Entonces lo que di de alta en el registro valdría para una de esas subcomunidades?. Lo digo porque habria que hacerlas, ya que los dos portales estan muy diferenciados.



La comunidad se registró en base a los datos del registro y a la anotación de toda la finca, en ningun lado pone que sean tales pisos o tales otros. Lo unico a lo que hace referencia es al portal nuestro como la direccion de la finca. Entonces se supone que valdría como libro de actas para toda la finca?



Si, esto lo comprobé con la nota simple y estaba bien, ademas hice los calculos para la posible correspondencia de cuotas de participación de nuestros pisos en relacion a nuestra parte de la finca y lo pase como si nuestra zona fuera el 100 %.



Esto no lo entiendo, yo suponia que se votaba segun cuota de participación, no por numero de votos. ¿Lo que quieres decir es que si 2 pisos y un local van a nombre del matrimonio, 1 piso a nombre de un hijo y otro piso a nombre de la hija, solo tienen 3 votos?



Pues aqui esta el kit de la cuestion, que si un juez no podria hacer nada de eso ni obligarnos a crear la comunidad, yo tengo las manos atadas, ya que como la mayoria de vecinos no quieren gastarse un duro, pues pasan de hacer la comunidad, para no tener seguro, no tener que pagar administrador, etc, etc. Por lo tanto, si hago una reunion y propongo que lo hagamos, me van a decir que no.



Eso ya los estoy teniendo por "legalista", no veas la que me armaron por pedir recibo de mis cuotas, me pusieron de desconfiao para arriba.



Pues aqui me has dado un susto, por que en el libro de actas me pusieron como presidente de la comunidad, ya que la chica del registro me dijo que me tenian que poner asi. A ver si despues de todo he cometido una irregularidad



En el registro no me informaron de nada, fijate mis dudas, me has resuelto tu mas en 10 minutos que ellos en media hora que estuve allí



El caso es que el unico que se preocupa algo del tema soy yo, los demas no quieren saber nada del tema, y tengo un sentimiento de impotencia que no te puedes ni imaginar.



Es mia, pero depende tambien de los demas, y parece que les da igual que les engañen.

Muchas gracias comunero, de verdad, me has ayudado un montón.

Lo que hiciste puede valer para la comunidad general, por llamarla de alguna manera, luego se pueden hacer las subcomunidades, pero para eso necesitaras el voto unánime.

Entiendo que si e imagino que en las anotaciones de la escritura deben figurar la enumeración de cada vivienda con sus limitaciones y coeficiente asignado, de no ser así, debes solicitar el título constitutivo o escrituras de obra nueva y división horizontal del edificio. En estos documentos aparecen todas estas particularidades, si hay estatutos, ya de camino mejor que te los adjunten y así tienes la información al completo.

Para votar hay que tener en cuenta los dos valores, la suma del coeficiente de las viviendas de cada propietario y un voto por cada propietario independientemente del número de vivienda que tenga en propiedad.

En ese caso si que un juez puede entrar al trapo en el momento que sea requerido por alguien que sea propietario. Ten en cuenta que esta labor de constituir la comunidad es algo que suele hacer el promotor por su cuenta y da igual que los propietarios quieran o no, es algo a lo que te obliga la ley por las buenas o como tu dices por mandato de un juez,

Lógico que actúen así, ya que perderán sus chanchullos y beneficios, pero estás en tu derecho, si quieres.

¿ Cómo que en el libro de actas te ponen como presidente, si en el registro lo único que hacen es sellar el libro y diligenciarlo, foliando el mismo en este acto ?

No te han debido entender cuando te presentaste, prueba a intentar a ir otra vez ahora y volver a explicar la situación a ver que te cuentan.

Suele pasar en todos sitios, la gente se ha vuelto muy cómoda incluso a riesgo de perder derechos, siempre y cuando no le den más obligaciones, o le afecte a su modo de vida personal, dígase de alguna obra o molestia directa, pago excesivo o similar.

Ahora te toca a ti ayudarme, como haces eso de citar lo que he dicho pero a trozos, porque imagino que citar todo a la vez, será pulsando en el recuadro de citar de mi opinión, pero hacerlo poco a poco, nunca lo he probado.

Pues lo hago copiando el encabezado de la cita, p.e. {quote="locke"}, sustituyendo las llaves por corchetes y lo copio antes de cada parrafo. Luego cuando acaba el parrafo, pongo el cierre {/quote}, sustituyendo otra vez las llaves por corchetes

Y ya está. Es un poco a manubrio, pero funciona.

De nuevo gracias por todo, convocaré una reunión y explicaré el tema a ver que me dicen. Ya os contaré.