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Hola amigos,
Os expongo lo que nos sucede para que me aconsejeis que hacer.
Solicité con la debida antelación y formalmente a la presidenta de la comunidad y al administrador tratar en la próxima junta una serie de puntos que considero del máximo interés para todos los vecinos. Pues bien, se ha convocado la junta y no se han incluído. Tan sólo se ha incluído en el penúltimo punto del dia lo siguiente: " cuestiones solicitadas por Fulanito en escrito presentado en fecha de XXX" sin más.
Me puse en contacto con el administrador preguntandole que si se trataba de un error pues la normativa es bastante clara respecto a cómo se debe de obrar en estos casos. Mi sorpresa se produce cuando me contesta que lea bien la convocatoria donde dice que el administrador "siguiendo instrucciones de la presidenta" convoca la junta. Y nada más y que por supuesto que el se consideraba, actuando así, como un profesional de la administración de fincas. ¿Que os parece? Me interesa la opinión sobre todo de los posibles administradores de fincas que participen del foro ( y la de cualquiera por supuesto). Y una última pregunta ¿ A este pseudo profesional se le puede denunciar en algún sitio?. Muchas gracias a todos.

Efectivamente, usted actuó conforme a la ley de propiedad horizonta al indicarle al presidente (que es quien tiene poder de convocatoria de forma general) para que incluyera los puntos en el orden del día, y veo que estos se incluyeron dentro de uno de esos puntos, ya que usted dice:

Tan sólo se ha incluído en el penúltimo punto del dia lo siguiente: " cuestiones solicitadas por Fulanito en escrito presentado en fecha de XXX" sin más.

Usted solicitó que se incluyeran y veo que así se hizo. Quizás la forma no ha sido muy ortodoxa, pero incluir veo que se incluyero y debo entender que se debetieron.

Su respuesta no me vale Antonio R. La ley dice que cualquier vecino que quiera incluir cualquier punto en el orden del dia lo comunique a la presidenta la cual lo incluirá de la misma manera. Es una trampa, una engañifa recoger todas las cuestiones que los propietarios desean debatir e incluirlas en un punto "resumen" del estilo " todos los temas que los vecinos x y z nos han comunicado por escrito" . Usted debe saber que los vecinos tienen el derecho de saber qué cosas se van a debatir y de esta forma participar o no en la Junta. Cuando la ley establece cómo se han de hacer las cosas hacerlas de otra forma es incumplir la ley y faltar el respeto a los propietarios. No obstante no compartir su opinión le agradezco que la haya compartido. Saludos.

Yo por afición o masoquismo leo sobre LPH, comunidades y demás, yo considero que la opinión de Antonio R es acertada y la comparto al 100%.

Quizás lo que no se hizo bien fue la convocatoria, es decir, cuando se comunicó la citación a la junta, se debería haber expuestos los puntos del orden del día; y a requerimiento del propietario Sr xxx del piso X puerta X los puntos XX, XX, XX.

Esto es lo que posiblemente no se hizo y por ello estuviera mal planteada.

De todas formas usted dice:

Pues bien, se ha convocado la junta y no se han incluído. Tan sólo se ha incluído en el penúltimo punto del dia lo siguiente: " cuestiones solicitadas por Fulanito en escrito presentado en fecha de XXX" sin más.

¿Se ha incluido o no se ha incluido? Usted habla del penúltimo punto, luego debo entender que estaba incluido en esa convocatoria ya que después hubo otro punto a tratar.

Si ha habido algo mal, ha sido la convocatoria, ya que los puntos por usted solicitado entiendo que se han debatido, aunque como le repito, la cuestión no ha sido muy ortodoxa.

No Antonio, le aclaro:
Falta todavía un mes para que se celebre la Junta, y mi queja es que al pedir explicaciones al administrador y que corrija el error éste va y dice que él sólo cumple las instrucciones de la presidenta y que sabe que no está bien hecha la convocatoria pero que él es un mandao. Y yo entonces me pregunto ¿para qué sirve entonces un administrador?, si se pliega a las exigencias de una persona incumpliendo la ley y en perjuicio de los derechos de los propietarios? ¿Se puede considerar a este administrador como un profesional ? ¿No debería garantizar, si de verdad fuera un profesional, en todo momento y ante quien hiciera falta las reglas del juego, en lugar de seguirle el juego a la presidenta ( ella al menos puede alegar ignorancia) y quedando como ella como un tramposo?. E insisto: a parte de ir a los tribunales ¿se pude hacer algo contra este administrador que además no está colegiado?.
Saludos

Muchas gracias por su opinión.
Entonces usted considera que si por ejemplo un vecino solicita al presidente con antelación a la Junta la inclusión del siguiente punto del dia concreto: Acuerdo para denunciar ante los tribunales a los vecinos XX e YY por la realización de unas obras en la fachada del edificio. Según usted estaría bien con que en la convocatoria se recogiese de la siguiente forma genérica e imprecisa: " Asunto que el vecino ZZ solicitó en escrito de fecha x/x/x".
Amigo Sirio, de este tema debe seguir leyendo pues está equivocado.
O argumenteme y deme las referencias que usted maneja.
Gracias.

Bueno vamos a ver si nos aclaramos.

Usted ha recibido la citación de la convocatoria que se celebrará dentro de un mes aprox.

Usted comunicó al presidente con la debida antelación y de forma fehaciente, que en esa convocatoria quería que se incluyeran unos puntos en el orden del día.

En la convocatoria aparecen dentro de un punto el resumen de su solicitud, y no como puntos propiamente dichos.

Si esto es así, evidentemente la cosa no está bien hecha, hecho que también ratifica el propio administrador, pero que este, a sabiendas que está mal hecho, no rectifica ni asesora al presidente. Entiendo que va por aquí la cosa (espero no equivocarme).

Si esto es así, le digo que tiene usted razón (pero debería haberlo explicado mejor).

Una de las funciones del administrador es:

Artº 20 de la LPH.

Corresponde al Administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a esos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
....................................
Si este señor es sabedor de que la cosa se está haciendo mal, debe apercibir al presidente y asesorarle. Esto es evidente. Y no escudarse de que él es un mandao, esto denota poca profesionalidad.

Sobre que no está colegiado, no quiere decir nada. Hay administradores colegiados que son unos patatas fritas. Solo es cuentión de visistar este foro u otros y lo observará. La colegiación para lo único que les vales, (a parte de pagar al colegio), es para ser informado por el colegio de las novedades de la ley, la jurisprudencia y usarlos de corporativistas ante cualquier queja de un propietario sobre un administrador. Es una especie de sindicato en la defensa de sus "afiliados" que son los administradores. Quejarse al colegio no le servirá de nada (en el caso de estar colegiado que en este caso ni eso)

Pero usted lo que quiere saber es, qué hacer.

Poca cosa. El administrador no hace bien su trabajo y lo único que cabe es cesarle, echarlo, y para ello necesita el 51% de los votos y coeficiente de los copropietarios. Para denunciarle por dejación de funciones también requiere de la mayoría de la comunidad. Usted por si solo no lo puede hacer (no es un caso de querella personal).

El administrador, como dispone el C. Civil es el mandatario. Está bajo contrato de mandato Artº 1709 del C. Civil y siguientes, y el mandate es la comunidad de propietarios, y para demandarle por el artº 1726 del C. Civil lo tiene que hacer el mandante (la C. de propietarios)

Sí, lo tiene usted mal, debe contar con el resto de propietarios, y eso los administradores lo saben, y saben que, hoy poner a media comunidad de acuerdo es tarea difícil, por eso lo único que puede usted sugerir en la asamblea es su cese, pero debe usted de convencer a sus vecinos y eso es tarea complicada.

Espero estar en lo cierto y por favor, sea más claro a la hora de exponer el problema.

A mi modo de verlo no es muy correcta la convocatoria, ya que no dice expresamente cuales son los motivos que expone fulanito y que puede ser que alguno de ellos sea de tan sumo interés que haga ir al 100% de los propietarios a esa junta.

Al ponerlo de forma genérica como un escrito sin más, entiendo que ha sido así su inclusión, se puede pensar que es el vecino de turno que no dice mas que pamplinas y que tan solo por eso ya ni siquiera voy a la junta, o ve marcho en el momento que llegue ese punto.

Sobre la manera de actuar el administrador, habría que ver realmente que ha sucedido, si ha intentado decir al presidente lo que pasa, si el presidente pasa de todo, en fin....

Recordar que el único que puede convocar es el presidente, salvo excepción conocidas y que el administrador no es quien para convocar junta alguna.

El criterio de incluir los puntos o no lo decide el presidente, que es el responsable en estos casos, si considera que no se adecua a lo que exige como derecho, siempre puede hacer uso de la posibilidad que le da la ley y reunir un 25% de votos o coeficientes.

Llegada la junta, y como último recurso, debe exigir que se lea su escrito y se debata en todos sus terminos. Lo que no tengo muy claro es que llegado el caso se pueda votar algún asunto incluido en el escrito y que sea suficientemente importante, ya que al no estar enterados todos los propietarios, se podría desmoronar todo llegando incluso a ser posible la impugnación de algun acuerdo que se trate.