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Tengo entre manos el caso de una comunidad en la cual un vecino de forma sistemática vota que no a todo. La historia viene de tiempo atrás cuando se le denegó hacer una obra, pues se consideró que afectaba no sólo a elementos comunes sino que incumplía flagrantemente la normativa urbanística.
El caso es que para cualquier que se necesite la unanimidad, este propietario pone el no, dando como razón que si no se aprueba lo suyo lo de otros tampoco. Mantiene una postura de contínua extorsión.
¿No puede considerarse como un voto viciado o malicioso ? Ejemplo: Se quiere votar en una comunidad la colocación de unas pérgolas, de los 20 propietarios 19 están deacuerdo excepto el caballero por las causas mencionadas.
Gracias anticipadas por quien pueda/quiera ilustrarme sobre este asunto.

Por supuesto que con esos antecedentes y con esos comentarios pueden decidir que su voto no sea definitivo, pero para ello tienen que acudir a un juzgado y que éste decida que se está abusando del derecho del voto. con todo, hay cosas que no necesitan la unanimidad, y sobre todo desde esta nueva modificación de la ley del 99. Miren bien los acuerdos que se desean votar ya que algunos no necesitan la unanimidad.

Aún así, también pueden optar por tomar el acuerdo de los 19 propietarios, y deberá ser ese señor el que tenga que impugnar, algo muy fácil de decir, pero que pocos se atreven a hacerlo, sobre todo si carecen de una razón clara.

Lo primero, habría que ver en qué supuestos de los estatutos se exige unanimidad y valorar si están de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal. En caso, de que sean contrarios , se podrían impugnar. Lo más probable es que no se exija unanimidad la mayoría de asuntos sometidos a votación y, si se exige, habría que estudiar si hay conflicto legal.

Art. 17 LPH: "La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad".


Lo de "saltarse las normas" siempre es una opción de perdedores, quizá práctica para algunos pero poco noble, y de escaso éxito. Suelen utilizarla personas prepotentes, que no tienen otra alternativa para conseguir sus propósitos no transparentes y/o intentar eximir responsabilidades. Mediante esta opción, el camino aparentemente se acorta pero el destino es siempre el mismo: el fracaso. En los Juzgados, las posibilidades de ganar un pleito, si no se ha actúado conforme a derecho, son remotas, en el mejor de los casos, y los gastos elevados.

Por otro lado, es cierto que impugnar requiere seguridad, un abogado, un procurador, dinero... Ni son tantos lo propietarios que deciden impugnar un acuerdo ni tan pocos los que permiten atropellos o abusos de poder. Desde luego, todo depende del asunto y del umbral de dignidad de las personas, además de la situación económica.

En el caso expuesto, se habla de una única persona. Lamentablemente para el resto de vecinos, es una excepción negativa en el grupo, pero la ley ampara el derecho a voto de esta persona. Creo que hay que respetar su opinión y, en todo caso, intentar el diálogo civilizadamente, explicándole por qué la comunidad necesita su colaboración. Si no accede, no podemos hacer nada. Es posible que esa persona tenga sus propias razones, o que no tenga razones, pero nadie es quién para obligarle si la ley le protege.

Yo no me saltaría nunca las normas y. por supuesto, demandaría a todo el que actuara al margen de la ley. En este caso, el éxito de la demanda estaría garantizado. Lo que nunca haría sería gastarme el dinero demandando "humo", simplemente por fastidiar, sin ningún fundamento jurídico y en base a "rumorología". No me gusta perder el tiempo, pero hay que respetar al que pierde su tiempo y su dinero... Así es la vida, hay gente jurídicamente ignorante y abogados sin escrúpulos.

En fin, que es cuestión de suerte actuar al margen de la ley y no acabar en el Juzgado, pero con un gran número de papeletas para el "perrito piloto".

Es mi comunidad, las normas están para saltarlas a la torera...

http://www.youtube.com/watch?v=BeMOeB3s ... re=related


Y si no, que me lleven a juicio.

http://www.youtube.com/watch?v=UbzU22xz ... re=related

Al mencionar mi comentario, pretendes decirme algo, ballenatus?

Que se ampare un derecho de opinión, no quiere decir que se use de forma abuso y por el comentario inicial eso parece que es lo que pasa. Un personaje amargado por alguna circunstancia, solo pretende impedir el buen funcionamiento de una comunidad que siempre está formada por más de una persona.

En casos de este tipo, si que se puede hacer algo para solucionar el problema y es hacerle ver que la simple negativa en todos los asuntos no tiene porque ser siempre favorable a su idea destructiva.

No he comentado que nadie se salte la norma, sólo que existen medios para allanar al propietario negativo por sistema.

También es verdad lo de que la ley protege, pero resulta que casi siempre protege al delincuente en contra del que no lo es, que tiene que hacer valer sus derechos ante desaprensivos a costa de su dinero, tiempo y salud.

Que sean 20 y sólo uno el que esté en contra de todo, es sintomático, no crees?

Comunero, simplemente es un post que defiende que las normas tienen un papel en la sociedad. Que cuando una norma no es justa, hay que conseguir que lo sea, no incumplirla.

Lo que pretendo decir que la opción B, es decir, saltarse las normas y actuar al margen de la ley no me parece sensato. Me refiero, p.ej., a ejecutar un acuerdo que requiere unanimidad sin haber conseguido ésta y sólo porque la probabilidad de acabar en el Juzgado en baja ya que la mayoría de gente no impugna....

Si los estatutos no son justos o, como dices, favorecen a los delicuentes, hay un error de base. La solución no consiste en el incumplimiento, sino en la impugnación y posterior modificación.

Y porque lo piense la mayoría no tiene siempre porqué ser mejor. Como decía Quevedo y escriben por ahí, "Donde no hay justicia es peligroso tener razón, ya que los imbéciles son mayoria".

Comunero, no te tomes esta respuesta como algo personal ya que va a dirigida a otras personas que leen este foro, expertas en "saltarse las normas", a las que sus cálculos probabilísticos les ha fallado y tendrán que enfrentarse a una impugnación en el Juzgado por actuar al margen de la ley.

No estoy de acuerdo....

http://www.youtube.com/watch?v=-e0_1Sc1 ... re=related

http://www.youtube.com/watch?v=vg2Cxabp ... re=related

http://www.youtube.com/watch?v=bnaPtRoyunY

Por supuesto que las normas son necesarias y están para algo más que para saltarselas.

Tampoco creo que la solución sea saltarse a la torera aquello que no nos gusta, y no creo haber dicho lo contrario, o sí?

El caso que nos ocupa no trata de estatutos erróneos ni nada parecido, según lo veo tiene más de inconformismo de un solo individuo y contra eso está claro que algo hay que hacer, porque si no es así tarde o temprano se romperán todas las reglas de convivencia.

Da la casualidad, que este sistema se rige por la regla de las mayorías en casi toda su extensión y no querer ver esto es dejar la legalidad a un lado.

En resumen, sobre el asunto, habría que ver que asuntos requieren la unanimidad y cuando sea así, ver si la postura del inconformista tiene posibilidades de anularse, dentro de la ley, para que no fastidie al conjunto.
No es justo usar "rehenes" o posiciones de fuerza, por mucho que la ley nos ampare y para eso se supone que están los jueces, para dirimir este tipo de circunstancias anómalas.

Siempre hay que dejar una posibilidad a salir para evitar males mayores, dando la casualidad, que esta teoría es lema policial antidisturbio y tiene mucha lógica.

Si no dejas otra salida mas que el enfrentamiento, habrá enfrentamiento.

Yo lo he entendido así cuando has propuesto ejecutar un acuerdo sin contar con la mayoría que la norma requiere, es decir, sin unanimidad... Has escrito que se puede llevar el acuerdo por "unanimidad" de 19 personas, no de las 20... y que si quiere impugnar éste último, que impugne, que es muy fácil decirlo pero que en la práctica nadie impugna. ¿Lo he entendido mal?

No puedo opinar a fondo sobre el tema porque lo desconozco. Lo más probable, como también opinas tú, es que dicho acuerdo no requiera unanimidad.

En el caso de que en los estatutos de esta comunidad se requiera unanimidad para algo que la LPH no requiere, habría que estudiar si esos estatutos son contrarios a la ley. Por ej., considero que son contrarios a la ley unos estatutos que requieren unanimidad para instalar una rampa de acceso... Se podrían poner muchos ejemplos. Para ello, la comunidad debería impugnar los estatutos y para impugnar los estatutos, basta la mayoría simple... Sí, son más pasos, pero son pasos seguros. Unos estatutos no pueden ser contrarios a la ley. Está bastante bien explicado en la Exposición de Motivos de la LPH.

No es fácil demostrar en un juzgado que alguien es inconformista y, por ello, se deba anular su voto. ¿Conoces alguna sentencia así? Para que se declare nulo su voto, se debería demostrar que no es propietario o que no está al corriente de pago, incluso que no tiene capacidad de obrar.
Por tanto, lo lógico es que en esta comunidad, como en cualquier otra como se prevé en la ley, se puedan llegar a acuerdos por mayoría simple o por 3/5 partes, salvo para la modificación de los estatutos. Precismente, el objetivo de la LPH es regular la convivencia, y por eso, los acuerdos se deben tomar por mayoría, no por unanimidad, en prácticamente todos los casos .

Considero que no se trata de estatutos erróneos, sino de estatutos que pueden declararse contrarios a la LPH si exigen mayor porcentaje de votos que dicha ley y por ello pueda ser ilegales. Sólo uno estatutos que respetan la ley protegerán la convivencia de la comunidad, y no habrá que pensar qué hacer con los inconformistas, salvo que puedan demostrar que los acuerdos de la mayoría son ilegales o lesivos.

Tú mismo lo dices, "este sistema se rige por la regla de las mayorías", por lo que lo más probable es que el asunto que se cuestiona debe acordarse por mayoría o, en caso contrario, hay muchas probabiidades de que los estatutos de esta comunidad sean contarios a la ley.

Normalmente, el enfrentamiento lo provocan los que no tienen más argumentos que el intento de manipulación para evitar responsabilidades (alguno se sentirá muy idenficado).

Actuando ética y legalmente sólo hay enfrentamientos con los que actúan al margen de la ley....

Está claro que no hablamos de lo mismo y puedo asegurar que hasta estamos de acuerdo en lo concerniente al asunto.

Si es a esa frase cuando te refieres que digo que se actúe con 19 votos algo que debe ser unánime, tengo claro que no he dicho eso, ni pienso que sea una practica adecuada hacerlo así.

A parte de esto que señalo, y que no dice eso que has entendido, no he comentado nada más en ese sentido.

También tengo claro que ya aquí se ayuda poco al comentario inicial, el cual me parece haberlo dejado claro, así que si el responsable del comentario no nos dice nada nuevo, debe ser que lo tiene claro o que pasa ya del tema en cuestión.

Por último , estatutos, lo que se llaman estatutos, son pocas comunidades los que lo tienen, y muchas menos los que lo tienen con efectos legales plenos, por lo que no me parece , en este caso, que sea un tema a seguir debatiendo.

Impugnar, mas bien demandar, estatutos por ir contra ley o actuar en abuso contra propietarios, ni tan siquiera requiere de una mayoría, con sólo que un propietario crea tener razón, basta para iniciar el cambio o la anulación de las partes afectadas.

Básicamente, pensamos igual. Sí, el intercambio de opiniones ha derivado en otra cuestión diferente al comentario inicial. No sé si será de ayuda a esta personas nuestros comentarios, pero tampoco creo que perjudique a nadie.

Sobre lo que está escrito poco hay que comentar. Está claro que has aclarado que no se debe incumplir las normas, y es suficiente. Asunto zanjado.

Respecto a que son pocas las comunidades que tienen estatutos, desconozco el número de comunidades que tienen estatutos. Pero no entiendo que quieres decir con eso de que tengan estatutos legalmente válidos.... Los estatutos son norma para una comunidad y se presuponen válidos hasta que no son impugnados. Aunque es un tema discutible como muchos asuntos jurídicos, hay sentencias en este sentido . Para que los estatutos sean declarados nulos, total o parcialmente, se deben impugnar. Por supuesto, es suficiente un vecino. Yo me refería a que fuera la comunidad de propietarios, como parte, la que realizara la impugnación a través de su representante en materia judicial, es decir, el presidente. Para esto sería suficiente la mayoría simple.

Dado que hay nuevos datos relacionados con las comunidades, te comento, que no siempre se hacen estatutos al constituir las comunidades y en algunos casos, experiencia propia, aunque hay estatutos, estos no está registrados por lo que sólo tienen valor para los propietarios que los aprueban y no para terceros. este detalle le quita bastante valor pasado algún tiempo, dado que son muchos los cambios de propietarios que se producen en una comunidad, sobre todo si es grande y en zona de veraneo.

Sigo pensando que más que impugnación, propiamente dicha, por ejemplo en el caso de determinados acuerdos, se trata de demandar irregularidades o ilegalidades de unos estatutos en su mayoría confeccionados a su favor por los propios promotores de las viviendas.

El caso de involucrar a la comunidad como entidad para invalidar estatutos, no lo veo tan claro y sigo pensando que es más un asunto particular que general.

Si se llegara a presentar la situación que comentas, quien pagaría el perder la demanda, la comunidad en su totalidad o las partes discrepantes?

¿ Cómo puedes obligar a los disidentes a tomar parte en una demanda judicial contra sí mismos ?

No se, pero no veo esto que comentas y me parece raro, no diga que no sea posible, sólo que no me parece lógico.

Efectivamente, para que los estatutos tengan eficacia jurídica general deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad. Pero pueden estar inscritos con cláusulas contrarias a la ley y en ese caso pueden ser motivo de impugnación. Estaba intentando entrar en Sepin, pero no puedo.

No veo el problema respecto a los disidentes ya que las demandas de impugnación de acuerdos siempre se ponen contra la Comunidad de Propietarios y quienes las interponen son propietarios. Por otro lado, entiendo lo que dices y creo que no tienen por qué pagar esos gastos en caso de que ganen, pero desconozco el procedimiento y, desde luego, está claro que no se los van a descontar automáticamente de la cuota.

Gracias por tus comentarios.

Gracias por vuestras intervenciones. Han sido ilustrativas para la cuestión planteada, por cierto al tratarse de la instalación de un "elemento común" entiendo que debe adoptarse por "unanimidad"
Cumplir las normas, sin duda.
Que la ley sirva para "tomar rehenes"...que lo decida un Juez. En concreto el "caballero" en cuestión cambiaría su voto "si a lo suyo se le dice también que si"...luego...
Saludos.