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Soy presidente de una comunidad de 42 propietarios en Barcelona, y tengo que convocar una junta extraordinaria pero tengo algunas dudas y quiero que alguien con más experiencia me oriente en esta losa de cargo. Primeramente no sé muy bien qué legislación regula estas actividades en Cataluña, si es el Codi Civil de Catalunya, la Ley de Propiedad Horizontal o ambas. Nuestra comunidad viene siendo administrada por unas personas muy poco profesionales y por ese motivo quiero destituirlos. Hasta ahora las juntas las convocaba el secretario-administrador, pero en esta ocasión he convocado yo personalmente una junta extraordinaria. No he convocado al secretario-administrador ya que uno de los puntos del orden del día es su cese y no quiero que la reunión sea una diléctica personal entre él y yo.

La primera duda es; ¿tengo la obligación de convocarlo?

La segunda duda; el secretario tiene la obligación de levantar acta según la Ley , si no está ¿quién lo hará? ¿Puedo nombrarme yo presidente-secretario hasta la próxima junta ordinaria en marzo del 2010, y así redactar yo el acta?

La tercera duda; me manifestó el secretario-administrador que él no tenía contrato con la comunidad y que lo reelegía la Junta por periodos de una año. En caso de determinar su cese en la junta extraordinaria, ¿podría reclamar los honorarios hasta la próxim junta ordinaria? ¿Podría determinarse su cese en la junta extraordinaria y que continuara administrando hasta el día de la junta ordinaria? En esta junta se presentaría el nuevo administrador y el antinguo le haría el traspaso de documentación.

La cuarta duda; ¿con qué mayoría se puede cesar al administrador? En la Ley 5/2006 del Codi Civil de Catalunya habla de 4/5 partes de los propietarios, un 80%. Si habitualmente asiste un 50% de los convocados ¿será imposible cesarlo? También habla que los votos ausente serán favorales si posteriormente no se oponen. ¿quiere decir que si los presentes deciden por mayoría simple (50% + 1) el cese de administrador, y contando los ausentes (votos positivos) resulta un 80 % se podrá cesar al administrador? Necesario entre asistentes con voto favorable y ausentes, 37 votos.

La quinta duda; en caso de ser positivo el cese ¿cómo transcribo en el libro de actas la junta extraordinaria si el libro lo dispone el administrador que no está presente? ¿Está obligado a entregármelo para hacer constar los acuerdos?

En fin son numerosas cuestiones que me aturden y espero que alguien me eche un cable

Tienes distinta ley a la que me ocupa y la desconozco.

Hola Furilo,

los asuntos comunitarios en Catalunya los regula el Libro V del Codigo Civil de Catalunya.

Puedes consultarlo aqui: http://www.tgestio.cat/admin/uploads/docs/20090521182415-759.pdf

Capítol III, a partir del artículo 553.

Puede convocar Junta el presidente o el 25 % de los propietarios (hay excepciones). La Junta puede nombrar un secretario accidental que actue como tal y levante acta.
Los cargos los nombra la Junta, tú a tí mismo no te puedes nombrar (no seria legal).

Tienes que convocar una Junta Extraordinària, donde la Junta (no tú) nombre en aquel momento a un secretario accidental (que levantarà el acta y controlarà el quorum). La destitución de los cargos de administración SOLO necesitan mayoria simple, de propiedad i cuota de participación en primera convocatòria, en segunda solo la mayoria simple de los presentes (si sois 4 vecinos y 3 votan a favor, en segunda convocatòria ya vale).
Si no teneis contrato firmado no os puede reclamar el resto del año, solo puede cobrar hasta que finalize su trabajo. Éste finaliza en el momento en que la comunidad recibe toda la documentación de la comunidad, bien directamente, bien a través de otro administrador con una designa a tal efecto. Previamente debereis comunicarle (burofax con acuse de recibo) que la "junta constutuida en fecha .... le ha destituido".

Oye Furilo ... estoy intentando poner en marcha un Foro de temas comunitarios pero aplicado a la legislación catalana. ¿ Me echas una mano y yo te aclaro todas las dudas que tengas?

Aquí:

http://www.tgestio.cat/forum/

Te cedo los honores de estrenarlo (puedes hacerlo en el idioma que gustes).

Hasta pronto.

hola por lo que pregunta a parte de la ley de cataluña tambien le aconsejo la ley de propiedad horizontal ya que yo creo que no tendria ningun problema para destituir al secretario, yo creo que puede ser presidente y secretario al mismo tiempo, yo por lo que he visto son personas distintas, aunque con el administrador no es necesario secretario, pero ya digo en mi comunidad son personas distintas. si tiene mas dudas no dude en ponerse en contacto conmigo en gestiondefincas@gestoryperito.com

Hola, claro que puede ser secretario y presidente al mismo tiempo, pero lo que no puede hacer es ELEGIRSE EL MISMO.
Los cargos los nombra la Junta, incluso puede ser presidente, secretario y administrador al mismo tiempo, SIEMPRE QUE LA JUNTA LO ACUERDE POR MAYORIA (Art. 553.15 apartado 1 del Libro V del Código Civil de Catalunya).
Lo que no puede hacer si no es un profesional es cobrar por el cargo de administrador.

O sea ..., resumiendo, tiene que convocar Junta. La ventaja: para destituir cargos no hace falta que se incluya en el orden del dia. Puesto que es el presidente, lo tiene fàcil, que convoque y haga la propuesta. Con mayoria simple tiene suficiente (en 2ª convocatoria mayoria simple de los asistentes).

Matizo, sí tiene que hacer las cosas bien hechas, y si hay un profesional por medio se lo recomiendo, los pasos correctos son:

1.- Convocar Junta
2.- Nombrar un secretario accidental para que levante el acta (doy por sentado que se lo montará para que el secretario-administrador actual no vaya a la Junta). Este secretario SOLO es para ESA JUNTA CONCRETA.
3.- Plantear la destitución de cargos (tomar nota de los que se oponen por si hay impugnación del acta).
4.- Nombrar nuevos cargos
5.- Facultar a quien sea para que se ponga en contacto con el secretario-administrador destituido y le reclame la documentación de la comunidad.
6.- Con el acta redactada y firmada la persona facultada se pone en contacto con el secretario-administrador antiguo y recoge la documentación.
7.- Si tiene problemas con esa acta se pide la ayuda judicial (no hará falta, los administrdores ya saben cuando no pueden oponerse).

Suerte Furilo.