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Buenas tardes. En mi comunidad existe un recinto con una piscina. Dicho recinto se encuentra escriturado en todas las viviendas de la comunidad, con lo cual, es de todos los propietarios. En su día, se hizo una pequeña construcción en una parte de ese terreno (solería y techo metálico con una barra para un pequeño bar), pero no tiene ninguna documentación al respecto, es decir, que no se han modificado las escrituras con dicha modificación. La cuestión es que transcurridos los años, unos cuantos vecinos estamos dispuestos a que dicho "merendero" o "chiringuito", se arregle de tal modo que quede cerrado completamente, (ventanas y pilares para un techo en condiciones) para que el uso del mismo sea tanto en verano como en invierno, pero no todos los vecinos quieren que se lleve a cabo, es decir, 3 vecinos de 60 no quieren. Para realizar dicha construcción o modificación es necesario el voto por mayoría simple o por unanimidad ?

Según nuestra opinión, ese acuerdo solo requiere la mayoría de votos en junta de propietarios.

yo realmente es lo que creo, pero según tengo entendido, aunque creo que no es realmente así, se modifica el título consitutivo de la propiedad. ¿ realmente es así ?. Gracias de antemano

No se modifica el título constitutivo puesto que ningún elemento común deja de serlo o se altera sustancialmente, por lo que no procede exigir la unanimidad. Incluso es posible que ese pequeño bar ni siquiera se mencione en dicho título.

Te entiendo parcialmente, jeje. Es que no me queda muy claro el concepto de título constitutivo de la propiedad. Te comento. Por ejemplo, en dicho recinto, tenemos una piscina con una lámina del vaso superior a la establecida en mi CCAA, obligandonos a tener un socorrista, y el Presidente quería hacer obras en dicha piscina para que fuera inferior a las medidas y así ahorrarnos un socorrista. Pese a la negativa de muchos vecinos, entendimos que SI se modificaba el título constitutivo de la propiedad. (imagino que porque la piscina, SI está escriturada como tal), pero entiendo que el chiringuito, al no estar escriturado, su modificación no alteraría dicho título. ¿ es correcto ?.
Gracias de antemano por tu respuesta amigo.

El título constitutivo es la escritura donde se relacionan los servicios, instalaciones, etc. de la comunidad. Si en dicho título se establece que existe una piscina con X m2 de lámina y, efectivamente, esto se va a alterar, disminuyendo la superficie, entonces sí supone una alteración del título constitutivo, por lo que requiere unanimidad. El caso del bar, si no está escriturado, y la modificación que se pretende no supone alteración de algún otro elemento común, entonces no debería ser tan agravado el procedimiento para llegar a acuerdos sobre el mismo, por lo que la mayoría simple sería suficiente.

Quisiéramos matizar, no obstante, que el tema de la piscina es una opinión nuestra, que otros profesionales podrían no compartir, pero tenemos el criterio de que, en materia de limitación de derechos (derecho a mejorar el uso de elementos comunes como la piscina, por ejemplo) debe escogerse la interpretación de la norma que menos restrinja ese derecho. Si el título solo indica que hay una piscina, sin ninguna otra mención, la alteración de la lámina de agua, desde nuestro punto de vista, no supone alteración del elemento común, porque este subsiste, ni del título constitutivo, porque no hace mención a los m2 de lámina, por lo que el acuerdo sería válido con mayoría de votos.

muchisimas gracias amigo por la información.