Admicove.com

Desde hace varios años nos esta llevando la admon de la finca una empresa el cabeza visible que firma todas las actas y convocatorias es colegiado, segun nos manifiesta.

Como indico desde hace varios años, la presencia en la comunidxad, presencia en las juntas y relacion con la comunidad, la lleva una persona que creiamos era colegiado, pero en la ultima reunion nos confirmo que es abogado pero no esta vcolegiado.
Es socio de la cabeza visible colegiada antes indicada. rtienen una sociedad.

Es posible y legal que este representando las juntas y la relacion de la comunidad en general ante terceras sin ser colegiado.
Nos indica él que si es posible al estar delegado por el socio que es colegiado de verdad.

ME INTERESARIA MUCHISIMO ME ACLARASEN ESTE PUNTO, YA QUE NO SABEMOS QUE HACER. HAY COMUNEROS QUE POR ESTE MOTIVO DICEN QUE LE CESEMOS Y COJAMOS OTRO ADMINISTRADOR, PERO LA VERDAD ANTES DE HACER NADA ME QUISIERA ENTERAR DEL ASUNTO PARA TOMAR UNA DECISION COMO MIEMBRE DE LA JUNTA ACTUAL (VOCAL)

La ley establece claramente, que la gestión de secretario-administrador puede recaer en una única persona externa de la comunidad --si la propia comunidad no quiere autogestionarse--, con la calificación profesional adecuada. No hace referencia a ningún título academico y menos, a que esté o no esté colegiado. Es más, hoy en la actualidad existen empresas perfectamente legales que se denominan gestoras de fincas que hacen muy bien su trabajo.

En resumen, no es necesario que esté colegiado, lo importante es que haga las cosas bien, y eso lo irán sabiendo con el tiempo. La colegiación no es garantía de efectividad, ni de decoro profesional, ni de honradez, se lo puedo asegurar.

Yo como profesional del sector te aconsejo siempre tener un administrador colegiado, ¿Qué diferencia hay entre un administrador colegiado de uno que no lo esta?, personalmente (es una valoración personal) un administrador colegiado “sabe lo que hace” y en la mayoría de los casos son auténticos profesionales, estoy de acuerdo hay algunos que solo les falta el parche en el ojo, pero es más fácil encontrar buenos administradores dentro del colegio que fuera.

Ahora respecto a tu caso concreto si el hombre trabaja bien, yo no lo tiraría.

...más vale bueno concido que malo por conocer....

Aunque no soy abogado ni administrador de fincas, quiero aportar la información que poseo por si sirve de ayuda o referencia.

La Ley de Colegios Profesionales vigente (Ley 2/74 de 13 de febrero, modificada por la Ley 74/1978 de 26 de diciembre ypor la ley //97 de 14 de abril) establece en su artículo tercero apartado 2:

"Es requisito indispensable para el ejercicio de las profesiones colegiadas hallarse incorporado al Colegio correspondiente. (...)" (según el útimo redactado que se incluye en la Ley 7/1997 de 14 de abril)

En sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de marzo de 1994 se sienta la doctrina de que incurre en falta penal aquella persona que, aún teniendo el título necesario para el ejercicio de una actividad, lleva a cabo la misma sin haberse dado de alta en el correspondiente Colegio Profesional. En concreto, recoge el caso de una Licenciada en Derecho qu ejercía como Administradora de Fincas sin estar colegiada en el Colegio de Administradores de Fincas. A pesar de haber recurrido dicha sentencia hasta el Tribunal Constitucional, éste ratificó la condena inicial de multa o arresto domiciliario.

En definitiva, las titulaciones de profesiones colegiadas solo dicen que se han superado unos examenes, pero son los Colegios profesiones quienes velan y deciden los deberes y derechos para ejercer, según la ordenación de la actividad profesional definida en el artículo 36 de la Constitución Española.

Respecto al caso particular que se plantea, me pregunto qué validez tienen unas actas firmadas por un administrador que no puede serlo. No se puede alegar ignorancia porque es el primer requisito que se pide a una persona para ser contratada como administrador: número de colegiado.

Un saludo.

Contestándole a su última pregunta yo opino, que tendría la misma validez que si ese administrador fuera un propietario semi-analfabeto, es decir todas.

No voy a discutirle sobre ese articulado que expone, yo le voy a exponer otros decretos, sentencias y un articulo de opinión:

http://www.cgcafe.org/MarcoLegal.htm

http://www.agif.com/index.htm

http://www.agif.com/articulos/articulo1.htm

Yo tampoco soy profesional del sector.

Antonio R, muchas gracias por participar en esta interesante cuestión.

Al hilo de tu primera afirmación, como bien sabes, cualquier propietario puede asumir las funciones de administrador, aunque sea analfabeto.

Si no es propietario, debe ser una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Esto es simplemente la LPH, pero fíjate que no define quienes son estas personas.

Respecto al primer enlace, el propio colegio de administradores dice:

"Artículo 2º. Para ejercer legalmente la profesión de Administrador de Fincas rústicas y urbanas será requisito indispensable estar colegiado en la Corporación profesional que se crea por el presente Decreto.

A dicho efecto, se entenderá que ejercen profesionalmente dicha actividad las personas naturales que de forma habitual y constante, con despacho abierto al efecto y preparación adecuada, destinan la totalidad o parte de su trabajo a administrar fincas rústicas o urbanas de terceros, en beneficio de éstos, con sujeción a las Leyes, velando por el interés común y recibiendo un estipendio."

Según se lee en el artículo 5º, se detallan los títulos que dan derecho directo de colegiación y, en caso de no disponer de ellos, habla de pruebas de selección.

El tercer enlace me parece mucho más interesante, y nos ofrece una valoración de D. Mariano Gálvez (Departamento Jurídico de la Asociación de Gestores Inmobiliarios). En este texto se habla de la STC de 14 de marzo (http://www.boe.es/g/es/bases_datos_tc/doc.php?coleccion=tc&id=SENTENCIA-1994-0074) que ya mencionaba en mi anterior mensaje.

Coincido con el análisis que hace D. Mariano Gálvez de la sentencia: "...el Tribunal Constitucional lo que mantiene con toda claridad es que la actividad profesional de administración de fincas no exige un título alguno". Pero no se está discutiendo aquí la titulación necesaria para ser administrador de fincas, sino la obligatoriedad de colegiación como requisito indispensable para ejercer profesionalmente, objeto de nuestras intervenciones y postura clara del Tribunal Constitucional.

Un saludo.

¿Pero no te das cuenta cuáles son los inicios de los colegios de administradores y sus fines?

Os podiais mojar un poco más...jeje y decir abiertamente vuestra opinión al respecto

Un saludo

Me parece que hay poco que explicar sólo es cuestión de analizar detenidamente el texto de fu fundación y quiénes se creo.

http://www.cgcafe.org/MarcoLegal.htm

Artículo 1º. Se crea, autorizándose su constitución, el Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas, como Corporación Profesional, con plena personalidad jurídica para el cumplimiento de sus fines (que sirva, tanto como órgano representativo profesional, que se ocupa de velar por los derechos e intereses legítimos de los colegiados, como de Entidad de la Organización Sindical, así como de verdadero colaborador del Estado en todo lo que afecta a la regulación del ejercicio profesional de los encuadrados en él. Todo ello al amparo de la declaración XIII del Fuero del Trabajo, la Ley de 26 de enero de 1940 y la Ley de 6 de diciembre del mismo año) y el ejercicio de sus facultades que, estará integrado por las personas a que aluden los artículos 2º y 4º, y dependerá de la Delegación Nacional de Sindicatos quedando vinculado a su Secretaría General.

¿Dónde quedan los derechos de los copropietarios dentro de la colegiación? en ninguna parte. Por ello el estar colegiado no es símbolo de eficacia hacia los clientes, es decir, los propietarios que son los que pagan.

Este es el germen que lo creo.

Antonio R ¿estas colegiado?

Supongo que no..

Antonio R, los colegios en general y el de Administradores de Fincas en particular, no buscan defender directamente a los clientes de sus colegiados. En teoría, lo hacen indirectamente al 'garantizar' la profesionalidad de sus colegiados. A mi tampoco me gustan los corporativismos, pero es la ley.

Aunque la colegiación no garantiza un adecuado servicio, lo que está claro es que alguien con la cualificación necesaria y ejerciendo profesionalmente, pero sin colegiación no está cumpliendo la ley, pudiendo perjudicar a sus clientes, aunque todo lo demás lo haga muy bien.

Un saludo.

Coincido al 100%

Dices:

Aunque la colegiación no garantiza un adecuado servicio, lo que está claro es que alguien con la cualificación necesaria y ejerciendo profesionalmente, pero sin colegiación no está cumpliendo la ley...

¿Cómo que si no estás colegiado estás incumplinendo la ley? ¿a qué ley te refieres?.

Yo te pedediría que leyeras las sentancias que hay al respecto y las sanciones recibidas a los que publicamnete han dicho lo que tú.

http://www.agif.com/index.htm

En este enlace, pica en Noticias inmobiliaria (sale intermitente) y mira las sentencias. Te darás cuenta de lo que dices.

Antonio R, creo que voy a empezar a estudiar Derecho para poder responder correctamente a tu buena labor investigadora.

La verdad es que me 'obligas' a leer las sentencias que indicas en tus enlaces y son bastante farragosas.

Me centraré en la de la Audiencia Nacional (http://www.agif.com/R0612003.pdf). Se tratar de un recurso contra una sentencia del Tribunal de la Competencia que condena a diferentes colegios de administradores de fincas por cierta publicidad engañosa ya que alegaban exclusividad en su profesión.

No he sino estar de acuerdo con la desestimación del recurso conforme a su explicacion en el punto CUARTO, ya que la propia LPH rompe directamente tal exclusividad al permitir ejercer como administrador a cualquiera de los propietarios:

"[...] En efecto, el ARt. 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que el cargo de Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación suficiente, lo que claramente pone de relieve que no está establecida ninguna exclusividad, ello independientemente de las exigencias que pueda haber a la colegiación, que es cuestión diferente. [...]"

Pero Antonio R, ese no es nuestro debate, sino si es obligatoriedad de la colegiación, y sobre este asunto la propia sentencia se inhibe en el mismo párrafo anterior, ya que no era el asunto a tratar.

Un saludo.

Sr. Antonio R:

Desde que usted comenzó a publicar comentarios en este foro -por cierto en su mayoría bastante acertados-, he observado que poco a poco, se ha ido usted radicalizando en su opiniones acerca de los administradores de fincas, en particular sobre el tema de estar o no colegiados. Hasta la fecha desde URBIFINCAS no hemos hecho nada más que leer sus comentarios, respetando las respuestas ofrecidas, sin entrar a matizar aquellas cuestiones iniciadas por usted, algo que no ha sido su caso, ya que no han sido pocas las veces que usted ha valorado, matizado, incluso cuestionado nuestras respuestas. Todo esto no viene a cuento de ningún reproche, ya que somos los primeros en cuestionar nuestras propias respuestas, como bien indicamos al pie de cada una de nuestras intervenciones. En URBIFINCAS siempre apreciamos la discrepancia y la crítica. No obstante, hemos leído, en otro tema de este foro (http://www.admicove.com/foro/viewtopic. ... ight=#6743), la siguiente valoración realizada por usted: “Espero que ese administrador no sea colegiado ya que en este foro se le hacen unas alabanzas no siempre justas” o la que realiza en este tema: “La colegiación no es garantía de efectividad, ni de decoro profesional, ni de honradez, se lo puedo asegurar”. Es en este momento donde creo que es preciso intervenir y ofrecer una respuesta a estas aseveraciones, además de ofrecer algunos comentarios en el debate que mantienen “commander”, “pegaso” y usted mismo.

En primer lugar, comentarle que, efectivamente, existen profesionales capacitados, mediocres, malos y muy malos. Aunque no creo que esa clasificación sea propiedad exclusiva de la profesión de administrador de fincas. Simplemente hay que buscar y probar otros profesionales, hasta encontrar los que sean adecuados para la comunidad y las necesidades de la misma. Por otro lado, en el foro de admicove no creo que debamos esperar que ningún vecino venga a alabar lo buen profesional que es su administrador actual. Este foro es para resolver problemas y conflictos, no para darnos palmaditas en la espalda.

Las aseveraciones que usted realiza son, cuanto menos, imprudentes, porque demuestran bastante antipatía por los profesionales colegiados, incluso por los que están dando su tiempo y esfuerzos gratuitos por contestar cuestiones en este foro. Habrá que dejar de contestar cuestiones de propiedad horizontal y será necesario entonces, emplear tiempo y esfuerzos para defender la dignidad de esta profesión, bastante devaluada ya de por sí, para nuestra desgracia. Concuerdo con otros comentarios del foro cuando se dice que si el administrador funciona, realmente a los vecinos no les preocupa si está o no colegiado. Lo que critico es que no se recomiende a un administrador, o se cuestione su integridad, por el hecho de estar colegiado, cuando debería ser todo lo contrario, es decir, que añadiera ciertas garantías a su contratación. Al menos se puede acudir al Colegio para denunciar al administrador, antes de ir a la vía judicial, cosa que no ocurre con los profesionales no colegiados. Solo por ese motivo, mi opinión es totalmente contraria a la suya, y estoy seguro que mis compañeros de URBIFINCAS y el resto de profesionales que participan en el foro, la comparten.

Respecto a la exigencia de titulación académica, me gustaría comentar previamente la interpretación que realizan los señores de AGIF, en su artículo "INEXISTENCIA DE EXCLUSIVIDAD A FAVOR DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS COLEGIADOS EN LOS SERVICIOS DE ADMINISTRACIÓN DE FINCAS". Para ello citaré textualmente tanto la porción de la Sentencia del Tribunal Constitucional a la que aluden, como la conclusión interpretativa que realizan.

Cita de la Sentencia del Tribunal Constitucional realizada por AGIF:

"Por otra parte, este tipo,..., se refería tan sólo a la posesión de un título [oficial], que en ningún momento se exige para los administradores de fincas"

“No existe, que se sepa, una titulación académica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administración de fincas urbanas, a cuyo fin es tan válida la Licenciatura de Derecho como cualquier otra o ninguna”.

Cita textual de la conclusión a la que llegan los señores de AGIF:

“Es decir, el Tribunal Constitucional lo que mantiene con toda claridad es que la actividad profesional de administración de fincas no exige un título alguno; en consecuencia, los profesionales que sin ser administradores de fincas colegiados se dediquen a administrar fincas no cometen ilícito alguno, al contrario, desempeñan su labor conforme a la legalidad vigente.”

En primer lugar, comentar que los señores de AGIF ponen entre corchetes, para la primera cita de la Sentencia, la palabra [oficial], como aclaratoria, cuando en realidad debería utilizarse [académico], ya que no se está hablando de títulos oficiales sino académicos. La diferencia no es tan pequeña, sino importante, dado que no es lo mismo ser licenciado en derecho (título académico), que ejercer como abogado colegiado (título oficial). Confundir ambos términos da buena muestra de la seriedad de sus planteamientos.

Por otro lado, a los señores de AGIF se les ha olvidado incluir el texto que hay exactamente entre las dos citas de la Sentencia del Tribunal Constitucional. Pero no hay problema, porque lo reproduzco yo mismo, para gusto de los lectores de este foro:

“[El artículo de la LPH en cuestión] ha de ser leído en el terreno o contexto que le es propio, sin darle mayor alcance ni hacerle invadir otros campos en los cuales el legislador no quiso entrar por esa vía. Tal norma se limita a permitir que el administrador de las comunidades de propietarios sea uno de ellos o una persona que no pertenezca a la comunidad, sin configurar ni aun indirectamente los requisitos para el desempeño de este puesto de trabajo cuando se hace profesionalmente, como es el caso de persona ajena. La opción que contiene no prejuzga para nada la titulación necesaria o la colegiación, ni para exigirla ni para dispensarla. Su función normativa es otra y se mueve en otro plano muy distinto. Por lo tanto, este precepto civil es absolutamente neutral respecto de los dos tipos penales, el derogado y el subsistente. La solución hay que buscarla en otros lugares del ordenamiento jurídico.”

¿Realmente el Tribunal Constitucional está sosteniendo que no existe título alguno para ejercer la administración de fincas de forma profesional? Según lo que he leído, mi opinión, que someto a cualquier otra mejor fundada en derecho, es que el Tribunal Constitucional interpreta que la LPH no quiso entrar a debatir esa problemática. De ahí que la propia sentencia estime que la LPH no exige título académico concreto o siquiera alguno. Simplemente la LPH no entra a regular la exigencia de título académico u oficial para administrar fincas.

Además, que la propia LPH diga que la comunidad la pueda gestionar un vecino, eventualmente sin titulación y/o formación, o una persona externa a la misma, no quiere decir necesariamente que esta última pueda estar carente de titulación o formación mínima. La ley pretende dar cobertura amplia a todas las comunidades de vecinos, desde las más pequeñas o sencillas (comunidades de 6 vecinos, comunidades de garajes, etc.), hasta las más grandes o complicadas. Pero que el vecino no tenga que tener necesariamente una formación, no implica que la persona externa no deba tenerla. Como ejemplo que ilustre más o menos lo mismo, si usted tiene un dolor de cabeza agudo puede usted acudir a los remedios de "la abuela" -que a veces van bien y otras no-, o bien acudir a urgencias, donde unos señores con título académico de "licenciado en medicina" y título oficial de "médico colegiado" seguramente diagnosticarán con mayor rigor científico y se quedará usted más tranquilo. Pero es usted libre de elegir, la ley no le obliga a acudir al médico si usted no lo desea, ni tampoco le impide que se automedique, aunque no sea lo más aconsejable.

Por otra parte, al final de esa misma sentencia se dice lo siguiente: “Efectivamente, en el caso de inobservancia de la carga de colegiarse, la infracción no pasa de venial y se incluye entre las faltas, sin posibilidad de llegar nunca a delito, como lo es el intrusismo”. Es decir, sí que existe algo que se ha hecho mal, y se considera falta, pero recordemos que en este caso que juzgaba el alto Tribunal, la persona en cuestión era Licenciada en Derecho, que es uno de los títulos académicos que permite la colegiación automática, previo pago de las cuotas correspondientes. Por ello, el Tribunal Constitucional estima que no procede considerarlo delito de intrusismo, sino solo tipificarlo como falta, y por tanto, no entra dentro del Recurso de Amparo, por lo que finalmente falla desestimando el recurso.

Por tanto, desde mi punto de vista, la afirmación que realizan los señores de AGIF es torticera y tendenciosa.

Podría seguir comentando el resto del artículo de los señores de AGIF, pero sinceramente, sería laborioso, tedioso y siendo las 19:30 horas de un sábado por la tarde, prefiero no hacerlo. Lo que sí me gustaría haber podido transmitir es que uno no debería repetir lo primero que le cuentan o lee, sino a través de cierto escepticismo sano, tratar de comprobar por uno mismo, tanto las fuentes como las conclusiones que leemos.

Le doy parte de razón, no obstante, en el hecho de que no está asimilada de forma exclusiva, la actividad de administrar fincas, a los administradores de fincas. De hecho, ayuda a poco a dilucidar la cuestión de la exigencia de formación en el administrador colegiado, el hecho de que titulaciones académicas como licenciado en veterinaria, ayudante de montes, ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrícola o forestal, entre otros, den acceso directo, sin mayor formación, al título oficial de “administrador de fincas” y que permitan su colegiación, simplemente pagando la cuota inicial y el mantenimiento anual. Lo que sí está claro es que autodenominarse "administrador de fincas" y no estar colegiado se considera intrusismo profesional. Que la actividad de administrar fincas sea monopolio exclusivo de los "administradores de fincas colegiados" y excluyente de otros profesionales o empresas es más discutible.

Por otro lado, me gustaría comentar las valoraciones que hace usted respecto al Decreto de creación del Colegio Nacional de Administradores de Fincas. Son las siguientes:

“¿Pero no te das cuenta cuáles son los inicios de los colegios de administradores y sus fines?” “Me parece que hay poco que explicar sólo es cuestión de analizar detenidamente el texto de su fundación y quiénes se creo.” “Este es el germen que lo creo.” “¿Dónde quedan los derechos de los copropietarios dentro de la colegiación? en ninguna parte.”

Sinceramente, y espero que no se ofenda a nivel personal, creo que ve usted una especie de conspiración maliciosa en dicho decreto. Pero créame cuando le digo que la realidad es mucho más simple y, normalmente, más aburrida de lo que nos imaginamos. Como bien indica “Commander” la colegiación busca la defensa indirecta de los derechos de los consumidores, precisamente porque la colegiación afecta y nace para los colegiados. Aun así, en el propio Decreto que usted cita, puede verse que el artículo 7, en su punto 2º, dice que una de las funciones del Colegio es “Velar por el cumplimiento de los derechos y deberes profesionales, para lo que adoptará las medidas necesarias con el fin de hacer valer tales derechos y ejercitará, a su vez, la fiscalización oportuna en relación con los deberes”. Supongo que coincidirá conmigo en que cuando se habla de deberes profesionales, se refiere en relación a los propietarios o clientes gestionados por los administradores. Por último, comentarle que si lee detenidamente los marcos jurídicos de otros colegios profesionales, como el Consejo General de la Abogacía Española (http://www.cgae.es/portalCGAE/printPort ... es_ES.html), se dará cuenta que poco o nada habla sobre los derechos de los clientes de los abogados, lo que no quiere decir que la existencia de dichos colegios sea óbice para la adecuada profesionalidad de sus colegiados. Ahora bien, como opinión subjetiva y propia, sí creo que existe corporativismo, pero no es un mal exclusivo del sector de la administración de fincas. Creo que es responsabilidad de todos los profesionales, incluidos los que forman parte de los órganos de gobierno de los Colegios de Administradores, hacer todo lo posible porque los intereses que defiendan sean, de forma equitativa, tanto los de los colegiados como de aquellos para quienes trabajan los colegiados.

Como conclusión, solamente comentarle que el arduo esfuerzo que realiza usted en este foro no pasa inadvertido, ya que somos bastantes los que leemos y apreciamos sus comentarios, y además no lo hace nada mal, por lo que seguro que sería usted un buen administrador, si ejerciera. Pero le animo a que no pierda tiempo y esfuerzos reprochando una profesión y a unos profesionales en general algo devaluados ya de por sí.

Un cordial saludo,

José Calatayud
URBIFINCAS