Admicove.com

Muy buenos días.

Ya se hizo la Junta.

Quiero hacerles unas consultas:

Como ya les adelanté, ni administrador ni presidente se presentaron. Además, el administrador no entregó el Libro de Actas. Puso la excusa de que sólo se lo entregaría al presidente si se lo pidiese él. ¿ES CORRECTO? ¿SI SE LO PIDEN LOS CONVOCANTES (60 Y PICO VECINOS) HA DE ENTREGARLO?

Tal y como me aconsejaron, firmamos 3 vecinos como presidente, vicep y administrador por ausencia, y acabada la Junta, otros vecinos más dando fé de la veracidad del acta recién redactado. Sólo queda pasarlo a limpio en Word y entregarlo al Adm. ¿PUEDE NEGARSE A SUMARLO AL LIBRO DE ACTAS? Como él tiene la potestad de fotocopiarlo y buzonearlo en las fechas que quiera, si le dá por tardar 3 meses ¿EL ACTA NO SE APLICA HASTA ESAS FECHAS? Si se aprueba el cambio de presidente y vicepresidente, y el adm no lo aplica ¿CÓMO SE TIENE ACCESO A LAS CUENTAS BANCARIAS, SI EL ADM NO PERMITE CAMBIAR LAS FIRMAS AUTORIZADAS EN LA CUENTA?

Otra más: desgraciadamente, dos vecinos (uno sin identificarse y otra de la familia del adm) reventaron la Junta diciendo que por artículo 33 si el adm. no viene, la Junta es ilegal. Profirieron amenazas hasta tal punto que muchos asistentes se marcharon para huir de la escena. Finalmente, quedamos un quorum de unos 20 vecinos (la parcela tiene 238 hogares, aunque varios deshabitados). Me pregunto ¿LAS DECISIONES TOMADAS POR ESTE NUMERO SON VALIDAS, O SE DESESTIMAN POR BAJO QUORUM?

¿QUÉ PASOS TOCA AHORA DAR, SI EL ADM SE NIEGA A ADJUNTAR ESTE ACTA AL LIBRO Y LO ROMPE?

Se comentó que no es obligatorio tener un Adm. externo, y que según la Ley el Presidente puede ser al mismo tiempo el Administrador de la finca si así se considerase oportuno. ¿ES ASÍ?

Muchas gracias por la ayuda.

El libro no es suyo es de la comunidad así que si la comunidad se lo solicita debe entregarlo o está reteniendo documentación lo que implica delito si se da el caso y se denuncia el hecho.

No tienen que entregar el acta al administrador para pasarla al libro, eso no es necesario, solo tienen que firmarla el presidente y secretario y notificar a todos los propietarios del resultado que se obtuvo en la misma. Desde el momento en que se firma este acta los acuerdos son ejecutivos y si alguien no está de acuerdo podrá impugnar.

El administrador es un empleado, no tiene nada que aplicar y sólo tiene que entregar la documentación, y como he dicho si no lo hace se le puede demandar por ello.

Dale con el administrador, la comunidad es la que tiene que organizarse y el poder del administrador que quieren darle, no lo lo tiene en realidad a no ser que ustedes deseen que lo tenga.

La cuenta bancaria se puede gestionar por la comunidad, sólo tienen que desear hacerlo y recoger en el acta lo que quieren hacer. Con una copia de lo que solicitan y las firmas del presidente y secretario, el banco tiene que tramitar sus deseos.

Si la junta se ha celebrado en segunda convocatoria y así se expresa en la redacción del acta, cualquier acuerdo adoptado es válido desde la firma del acta.

El artículo 33 ni siquiera está en la LPH y está claro que os falta mucha información para actuar solos, así que deberían buscar un asesor que sepa de que va la cosa o ponerse inmediatamente las pilas para que no os timen de esta forma.

No entregar el acta al administrador, no tienen porque hacerlo, sólo le deben comunicar que ha sido cesado y que debe entregar en un plazo prudencial la documentación que tenga de la comunidad, por eso precisamente, porque es de la comunidad y no suya.

Es verdad, que puede ser así, pero si carecen de conocimientos, lo mejor será contratar a uno que sea de vuestra confianza, al menos para poder empezar de nuevo y organizarse un poco.

Muchas gracias, así se hará.

Sólo una pregunta: aconseja que el acta lo firmen el presidente y el secretario: aquí el secretario es el administrador, las dos responsabilidades a la vez, y no acudió a la Junta. Y el presidente tampoco. En ausencia de ambos dos: sirve la firma de los presidente y secretario elegidos en junta para presidir la mesa en funciones?

No es que aconseje, es que la ley establece que el acta debe ir firmada por el secretario y el presidente, si solo hay un cargo, pues será solo una firma. Si no acuden y se nombra a otros propietarios de forma provisional, serán éstos los que firmen el acta.

Gracias

Como bien dice comunero, lo ideal es que contraten un profesional que se encargue de realizar todos los tramites y la administracion de la comunidad para que no les engañen. Tambien pueden llevar ustedes mismos la administracion de la finca si asi lo desean.
El administrador no tiene ninguna capacidad de decision sobre la finca, simplemente es un trabajador de la misma que tiene que cumplir todos los acuerdos adoptados legalmente en junta de propietarios.
Cuando reciban la documentación del administrador si lo hacen ustedes mismos el administrador les hara firmar un papel con la relación de documentos le son entregados, deberan cotejar que esta lista es correcta y seria conveniente que en la firma añadieran pendiente de verificacion por si falta algún documento poder reclamarlo posteriormente.
El administrador no tiene potestad para impedir el cambio de firmas será la entidad bancaria quien lo realice sin necesidad de autorizacion del aministrador.
Las decisiones tomadas en la junta si se han cumplido todos los requisitos de convocatoria y demas son validas, cuando se les comunique el acta al resto de los vecinos los que no acudieron pueden oponerse por escrito, todos los que no se opongan se sumaran al computo de votos.
El administrador no puede romper ningun acta, es mas si lo habeis cesado en junta no tiene ninguna potestad para nada solo debe devolver la documentacion que custodie a la comunidad.
El presidente puede perfectamente realizar las funciones de administrador y asi lo reconoce la ley, aunque es conveniente que acudais a un profesional.

Un saludo

Muy buenos días.

Esta es la situación actual de las cosas:

Hecha entrega al adm. el Acta de la Junta firmada, en ausencia, por 6 vecinos en calidad de presid, 2 secretarios y 3 testigos, en la que se aprueba el cambio del presidente por otro vecino y el despido del adm., nos encontramos con esta respuesta:

.vale, vale, echado estoy, pero tengo un plazo prudencial para adjuntar esto al Libro de Actas y para irme:
1. primero se tiene que buzonear el acta- y no te voy a dar el dinero para correos, págalo todo tú de tu bolsillo, me traes la factura y te la abono a posteriori... además, a los vecinos que no asistieron,OBLIGATORIAMENTE les has de entregar el Acta por correo certificado, a 2.60 euros por 200 que no asistieron, más de 500 euros de tu bolsillo-
2. luego se tiene que esperar otro plazo para ver si convenzo al presidente -que le convenceré- para que impugne en mi nombre,
3. luego otro plazo para desestimar la impugnación,
4. luego otro plazo para ir al banco a borrar mi firma de la cuenta (sí, habeis leído bien, el presidente ha delegado la firma en el administrador),
5.y luego otro plazo para ordenar y embalar el lío de archivos, albaranes, facturas -y a ver si las encuentro- y llevároslo...
.reconozco que lo estoy ralentizando, pero la otra es que me denuncieis... suerte!, a ver cómo te las apañas para que paguen una derrama extraordinaria de abogado y procurador, una panda de mileuristas!

Pregunto:

Ralmente es obligatorio entregar por correo certificado el acta a los vecinos que no asistieron? No sirve el buzoneo a mano de las fotocopias?

Realmente aún no puede adjuntarse el acta al Libro de Actas, y hay que esperar a que se cumplan todos esos 5 pasos?

Gracias.

Eso es chantaje y si tienes pruebas de ello, te puedes ir al juzgado para interponer la correspondiente denuncia.

Ese personaje, de profesional no tiene nada y la pena es que hay más como él en este campo que nos afecta y aquellos que pueden, su propio gremio hace bien poco para acabar con esta lacra.

Ahora bien, desde la notificación a ese "personaje" ha dejado de ser administrador y mientras no haya una impugnación, todos los acuerdos son ejecutivos desde el momento en que se notifique el acta.

Requerir por escrito y copia de recibí, toda la documentación de la comunidad y darle un plazo de quince días, para ello o delo contrario poner demanda en el juzgado por apropiación de documentos privados.

El buzoneo lo pueden hacer directamente en el edificio por ustedes mismos y no os costará más que un tiempo que bien merece la pena. No hay obligación de entregar acta por correo certificado si antes nunca se ha realizado así esta notificación. Lo puedes comprobar por las facturas abonadas que supongo que tendrías que haber visto a lo largo de su "dictadura"

La impugnación, no puede ser en su nombre, y si la hace, que lo dudo, el problema será para el susodicho presidente que se deja embaucar por un mal profesional que no sabe cuando está de más.

LA cuenta, si os ponen mucho problema en el banco, abren una nueva en otro sitio y dejan que se cancele por si sola, eso sí antes hay que sacar el dinero que imagino que podrán hacerlo si la cuenta tiene más de una firma autorizada.

Está claro que quiere que le denuncien, y no estaría mal que se hiciera en todas las ocasiones que pasan cosas como estas, a ver si aprendemos a defender lo que es nuestro de estos "mangantes de guante blanco"

El acta, si tienes el libro la puedes adjuntar ya, lo antes posible, de no tenerlo se hace en hoja a parte y con la firma del presidente en funciones y secretario es más que suficiente para darle validez y empiece a ser ejecutiva.

No termino de entender bien la situación.
Si en junta se ha decidido la sustitución del administrador lo unico que hay es que comunicarsela, en funcion del contrato que tengais firmado ver si le corresponde penalización o preaviso.
La acta deberá redactarse:
-Al finalizar la reunión
-A los 10 días naturales siguientes
En cuanto a la notificiación del acta debe ser notificada a todos los propietarios tanto asistentes como ausentes y se practicará por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción por ejemplo:
-Burofax
-Carta con acuse de recibo
-Entrega al portero
-Correo electronico con firma segura

Yo os aconsejaria que contrateis un nuevo administrador, que os lleve todo esto.
Si quereis que le echemos un ojo a todo sin compromiso estamos a tu entera disposición

Un saludo

Suscribo tambien con todo lo que dice comunero pero en la comunicacion aunque se aceptan las comunicaciones en el buzon, seguro que van a quejarse que no les llego el acta, para evitar estos problemas si teneis portero le podeis dar acuses de recibo y que los entregue y os evitais cualquier reclamación posterior, si no os van a reclamar la no entrega del acta que en buzon no se puede demostrar aunque si se ha hecho asi normalmente no haya obligacion.
En cuanto a la recepcion de la documentación en el resguardo que les hará firmar el antiguo administrador añadan pendiente de verificar por si falta documentacion que la puedan reclamar posteriormente si no se cubrirá diciendo que entrego todo.

Un saludo

Con respecto a la notificacion del acta y ademas de lo que ya le han comentado podrian publicar un resumen en el tablon de anuncios o en su defecto en los portales.

Omitan los nombres y otras formas de identificacion de los propietarios. Indiquen numero de asistentes, puntos del orden del dia y los acuerdos adoptados con indicacion numerica de votos a favor y en contra. Indiquen que se comunica asi para general conocimiento y como complemento del metodo elegido por ustedes para la notificacion. Fecha y firma del presidente y secretario.

Deberia tener validez legal a los tres dias de su exposicion.

En cuanto a la notificacion es correcto lo que dice Chelinka segun el art. 9 de la LPH.

Ni de la LPH ni de la mayoría de las sentencias puede deducirse que no sean válidas las notificiaciones en el buzón, cuando es la forma habitual sin que consten objeciones de los copropietarios.


No obstante, si el asunto llega a juicio, posiblemente se proponga como prueba que el conserje ratifique que lo depositó personalmente en dicho buzón.
Al publicarlo en el tablón hay constancia de comunicación regulada en el art. 9 de la LPH


En casos delicados (vecinos problemáticos de toda la vida, o asuntos económicamente muy importantes), yo siempre doy la misma recomendación: mejor tener la prueba de haberlo entregado.

Muchas gracias, aquí más datos:

Comunero:

Requerir por escrito y copia de recibí, toda la documentación de la comunidad y darle un plazo de quince días, .

Esto aún no lo hemos hecho.

El buzoneo lo pueden hacer directamente en el edificio por ustedes mismos y no os costará más que un tiempo que bien merece la pena. No hay obligación de entregar acta por correo certificado si antes nunca se ha realizado así esta notificación.

En la anterior junta de vecinos (hace mucho tiempo), y por primera vez, el administrador entregó a los no asistentes la copia del acta por correo certificado. Se le criticó por el gasto que supuso, que no fue solicitado ni aprobado.
Pregunta: al haber un antecedente, ¿esto implica que ya es obligatorio hacerlo así para siempre?

LA cuenta, si os ponen mucho problema en el banco, abren una nueva en otro sitio y dejan que se cancele por si sola, eso sí antes hay que sacar el dinero que imagino que podrán hacerlo si la cuenta tiene más de una firma autorizada.

Eso ningún problema. Con el acta en la mano, ya hemos ido al banco y hemos sustituído la firma del anterior presidente por la del nuevo. No hemos cambiado aún la firma del administrador (esas eran las dos únicas firmas que había).

El acta, si tienes el libro la puedes adjuntar ya, lo antes posible, de no tenerlo se hace en hoja a parte y con la firma del presidente en funciones y secretario es más que suficiente para darle validez y empiece a ser ejecutiva.

No lo tengo. Se lo pedimos por burofax a principios de noviembre, cuando le convocamos a la junta de votación del despido, a la que no asistió, sin aportar justificación. Seguimos esperando la entrega del libro. Lo hicimos en hoja aparte y con esas firmas.

ADMINISTRADOR DE FINCAS:

Si en junta se ha decidido la sustitución del administrador lo unico que hay es que comunicarsela, en funcion del contrato que tengais firmado ver si le corresponde penalización o preaviso.

No tenemos conocimiento del tipo de contrato, para saber si procede preaviso o penalización. Al solicitarle copia de su contrato, responde que tal cosa no existe, que fue un contrato verbal vía telefónica con el promotor.

La acta deberá redactarse:
-Al finalizar la reunión
-A los 10 días naturales siguientes
En cuanto a la notificiación del acta debe ser notificada a todos los propietarios tanto asistentes como ausentes y se practicará por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción por ejemplo:
-Burofax
-Carta con acuse de recibo
-Entrega al portero
-Correo electronico con firma segura

Se redactó y firmó el mismo día de la junta, al finalizar la sesión. Además, se pasó a limpio a ordenador y se firmó a los 8 días, por los mismos firmantes anteriores.

El burofax cuesta 44 euros. La carta certificada 2.60. El buzoneo uno a uno es gratis (por eso es mi sistema preferido). No tenemos el correo-e de todos los vecinos. Siendo 240 vecinos, y teniendo en cuenta que el adm no me permite tener acceso al presupuesto comunitario para fotocopias y material de oficina, eso supone que esos 44x240=10500 euros salen de mi bolsillo... eso no me lo pidais. Ni los 2.60x240=600 euros, a fondo perdido. Desearía que con el buzoneo y tablón de anuncios fuese válido. Es asi?

Saludos.

Como se te ha comentado, lo ideal es que haya una notificación con acuse de recibo, pero es algo tan caro en algunas situaciones que un juez no suele llevarlo a rajatabla y admite acciones como el buzoneo o similar, con la acreditación de la persona que ha realizado el acto.
LA firma del administrador la deben anular, ya que parece que no quiere ir a darse de baja él, y lo pueden hacer con la misma copia del acta donde dice que ya no es vuestro administrador. Es importante que haya más de una firma en el banco para que así nadie pueda por su cuenta y riesgo hacer gastos no aprobados.


En este aspecto ningún problema, salvo los que quiera presentar el "impresentable". Lo ideal sería llevar la comunidad por ustedes mismos, pero haría falta alguien con experiencia, pero siempre pueden buscar a otro profesional al que le tengan confianza para que os lleve la comunidad y acabe esta "mala historia" de esa mala persona que no sabe estar y pretende abusar de su posición.

Buenas tardes :
El problema tiene solución pero teneis poneros manos a la obra lo antes posible:

-El nuevo presidente va al banco con el acta del despido del administrador cambia la cuenta y se ponen al menos dos firmas para la gestión de la cuenta, asi se evita que este "señor" tenga acceso a liaros alguna o cobrarse algo como indemnización, tambien evitais que pueda haber un problema similar o por enfermedad o cualquier otro motivo de la unica firma se paralice la comunidad. (Creo entender que ya lo hicisteis sino lo antes posible)

-Teneis que tener claro q el antiguo administrador es una persona despedida de una empresa y como tal ya no pinta nada.
Despues seria importante que lo tenga claro el tambien, si no tiene contrato mucho mejor no teneis preaviso ni os puede pedir responsabilidad burofax prescindiendo de sus servicios desde ya y plazo de 15 dias para devolver toda la documentación en caso contrario apercibirle de denuncia por apropiación indebida de documentación.

-Si es posible que vaya a impugnar mejor tener un acuse de recibo, si teneis portero el presidente imprime hojas de recibi y que el portero se dedique a entregarlo casa por casa recogiendo la firma y dni.
Si no como el presidente tiene acceso ya a la cuenta mejor evitaros problemas y a los ausentes mandarselos por correo con acuse de recibo no tienes que poner ni un duro esto es gasto de la comunidad.
La tercera opción es la indicada del buzoneo y tablón pero en un juicio dependeis de la interpretación de un juez cuanto menos armas tengan contra vosotros menos ganas tendran de gastarse dinero a lo tonto.
Si esta colegiado poner una reclamación por escrito al colegio de administradores contando toda la situación para que le den un toque.

Estoy indignado con la actuación de este impresentable y de algunos elementos com el que dañan irreparablemente la imagen de muchos profesionales que no somos asi.
Deberiais contratar un administrador que os lleve estos temas porque si no os seguira toreando.

Estamos a vuestra disposicion para ayudaros en cualquier gestión o para cualquier duda o consulta adicional sobre este tema.
Animo y de verdad no os hace falta suerte teneis la razón y los medios para ponerle en su sitio.
En Optimizo nuestro trabajo es tu descanso
www.optimizo.es
administracion@optimizo.es
914254481/626764724