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Hola, soy nueva en este foro y agradecería enormemente vuestra ayuda.
Resulta que acabo de adquirir una vivienda en un edificio que se divide en dos plantas, (dúplex arriba y dúplex abajo) y como anexos unos adosados. Concretamente yo vivo en un dúplex bajo, con entrada independiente. En la última junta extraordinaria se acordó que se debía pintar la fachada y que se procediera al cerramiento de la caja de escaleras que pertenecen a los dúplex altos y que no existían cuando se construyó el edificio. En primer lugar, yo no estoy de acuerdo con lo del cerramiento de la caja de la escalera, porque considero que no es una obra de conservación, sino de embellecimiento del edificio. En segundo lugar, el administrador dice que las obras hay que comenzarlas en octubre y que los de los dúplex bajos tendríamos que pagar más porque tenemos más fachada que pintar.
Por lo que mis preguntas son las siguientes: ¿Con cuánto tiempo de antemano debe avisar el administrador para el comienzo de las obras? Porque él dice que no hay fondos y por lo que tengo entendido debe de haber como mínimo un 5% en el fondo de reserva, si es así ¿no está cometiendo una ilegalidad?
Ya que no me afecta la zona de las escaleras y que no estaban cerradas en su día, ¿puedo negarme a pagar esa parte? ¿A qué artículo/s de la ley de la propiedad horizontal puedo acogerme para rechazar esta/s propuesta/s?
Si no asistí a la reunión, porque no me llegó el comunicado, ¿cuánto tiempo tengo para impugnar el acta?
Si el administrador ha puesto como favorable en el acta el voto de un moroso y los votos de los representados por él en la junta, ¿tienen validez esos votos?
Y por último, si los dúplex altos tienen dos ascensores, escaleras comunes y una señora contratada por la administración que les limpia esas zonas y yo no la uso porque tengo mi entrada independiente, ¿se podría hacer una subcomunidad de propietarios?
Gracias y saludos cordiales.

Por favor, necesito ayuda sobre las cuestiones que he planteado. ¿No hay nadie que me pueda asesorar? Gracias

a ver, lo de no pagar porque no usas unos servicios comunes no sirve, yo tengo q pagar el ascensor y vivo en un bajo...
el voto de un moroso no sirve, tienes razón
un cerramiento es embellecimiento?
a efectos de notificacion, el comunicado de una junta se hace en el buzón y en el portal, no creo q puedas impugnarla por no haberte enterado.
suerte.

Muchas gracias por tus respuestas.

Con respecto al cerramiento de la caja de escalera, he consultado con la promotora que construyó y vendió las viviendas y me confirman que la escalera que da hacia la calle no estaba cerrada. ¿Es o no es un embelliciento de la fachada y/o edificio?

No soy un experto en la materia pero te puedo aportar la experiencia en mi comunidad.

El cerramiento de determinadas estancias en algunos casos va en contra de las normativas municipales al poder ser considerado como una "ampliación del volumen edificable".

En mi comunidad, un edificio de más de 100 años situado en el centro de Madrid, la empresa que había rehabilitado la finca procedió, con posterioridad a la venta de los pisos, a cerrar el patio de luces y anexionarlo al local comercial.

Dos vecinos, sin contar con el apoyo de los otros 7, denunciamos el caso a Gerencia de Urbanismo. Al cabo de unos cuantos años conseguimos que Gerencia ordenara la demolición de dicho cerramiento.

Gracias Enrique por tu rápida contestación, pero sabrías decirme si hay algún artículo en la LPH para poder presentarlo en una junta?

Saludos.

Lo desconozco. Quizá en este tema sea mejor la opinión de un experto como Miguel.

Por otro lado, en mi desagradable experiencia como miembro de una comunidad de propietarios he llegado a la conclusión que de poco sirve la L.P.H. si tienes la mala suerte de coincidir con dos profesionales de la administración de fincas (presidente y administrador) que redactan actas que no son fieles a la verdad. Y un Colegio Profesional al que le remites email`s denunciado el tema y ni tan siquiera te contestan. Eso si al administrador si le remiten una copia de mi email.

Por poner unos ejemplos: De que me sirve que la L.P.H. en el artículo 10.1 reconozca la obligación de la comunidad de reparar los elementos comunes si administrador y presidente, hacen caso omiso a tus exigencias de que la ley se cumpla. Pides mediación a su Colegio Profesional y ni se dignan en contestarte.

De que sirve que la L.P.H. te reconozca el derecho a voto si éste es modificado por presidente y administardor al redactar el acta. Y remites un email al Colegio de Administradores y ni te contestan ante tan descarado abuso.

etc. etc. etc...

Para más detalles:

http://admicove.com/foro/es-lcito-que-el-administrador-no-emita-los-recibos-vt836.php

Gracias de nuevo por tu respuesta.
He leído tus comentarios en el link que me enviaste y me he quedado atónita. Desde luego que con administradores como estos te dan ganas de no pagar ni la comunidad.
Espero que tus problemas se solucionen en breve.
Saludos.

Es cierto, que la Ley de Propiedad Horizontal de poco nos vale si quienes nos representan en la comunidad, junta de gobierno, no hacen caso de los propietarios que la componemos, cuando nos amparamos en ella.

Las obras no tiene por qué ser solo de conservación, pero han de estar aprobadas en una Junta (artículo 10)

Cada propietario debería de participar en la derrama según su cuota de participación (artículo 5), y no según el parecer del administrador (quien no puede decidir lo que ha de pagar cada uno).

Y si, la comunidad está obligada a mantener un fondo de reserva, que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario (artículo 9 f y disposición adicional)

Podría oponerse si según lo escriturado o los estatutos se le exime de participar en esa parte de la comunidad; Podría haber hecho llegar su voto en contra antes de transcurridos treinta días desde el acuerdo por la Junta (artículo 17) El plazo para la impugnación sería de tres meses a un año, en caso de ser contrario a la Ley o a los estatutos (artículo 18, 3).

La comunicación se entiende realizada mediante la colocación en el tablón de anuncios.

El moroso no tiene derecho a voto; por tanto no podrá representar a ningún otro propietario (artículo 15).

En cuanto a la posibilidad de una subcomunidad, debería consultar los estatutos y el artículo 24 de la L.P.H

Me gustaría añadir a la información de Manué que el 5% del fondo de reserva se puede hacer con el remanente del fondo de banco de la anualidad anterior, si la comunidad es de nueva construcción evidentemente no existe remanente.

También decir que las cuotas no necesariamente tienen que ser por coeficiente, ya que si en Junta de Propietarios por mayoría se puede acordar que haya una cuota uniforme, o lo que es lo mismo, igual para todas las viviendas.

Sobre el cerramiento si es de manera ornamental si que podrías negarte a pagar, pero si el cerramiento es con fines prácticos para la comunidad vas a tener complicado el no pagar.

Quizá puedas atenerte en que partidas presupuestarias estarías exenta en escrituras y estatutos, como dices que vives en una especie de subcomunidad es posible que puedas atacar por ahí el tema. Como ejemplo, los locales de comunidades están exentos de algunos gastos de comunidad como limpieza, luz, etc., a no ser que hagan uso del portal por tener buzones y demás. Para el eterno dilema de los ascesores con las personas de los bajos, no se puede aplicar este mismo caso.

Y a sino mirar, como comentaban, una posible falta de licencia de obra, o interponer una denuncia a urbanismo, pero en este caso puede que te den la razón o puede que no.

*Aprovecho para decir, que para asesoramiento y gestion de fincas y arrendamientos de inmuebles, para la zona de Madrid y parte de Guadalajara. Nos puedes encontrar en www.ricon.es

Para modificar las cuotas de participación atribuídas a cada propietario, se precisa un acuerdo unánime de todos los propietarios existentes ( nunca por mayoría) Artículo 3 b) y artículo 5 de la L.P.H.

Hola Manué,

No se si tu respuesta era por mi comentario, en tal caso, aclarar que las cuotas a las que me refiero son las cuotas de comunidad o lo que es lo mismo, el recibo mensual por cargo de comunidad. Nunca a las cuotas de participación o coeficiente.

Saludos.