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Soy el Presidente de una Comunidad de vecinos desde hace unos tres meses de un edificio con 86 viviendas y seis locales. Locales de los que cuatro no han pagado desde hace más de 15 años constando dicha deuda en las cuentas comunitarias. Resulta que al iniciar preliminares e investigación jurídica por mi cuenta para ir a proceso monitorio, pidiendo en primer lugar nota simple de los locales, me ha sido denegada por el registro por no existir locales en la división horizontal, pues constan como copropietarios sólo los 86 propietarios de las viviendas cada con su cuota de participación. Consultada la página del catastro sobre dichos locales tampoco aparecen como finca, no teniendo por supuesto referencia catastral. Además la finca matriz tuvo en un principio una hipoteca del promotor de la que pasaron a responder en su parte proporcional cada una de las 86 viviendas. Los seis locales llevan alquilados años y se trata de un bar, un supermercado y dos tiendas. He tenido acceso al proyecto inicial del edificio y en el se hacen consideraciones sobre que al darse cuenta de que quedaba bastante terreno en el lado donde están los locales decidieron construirlos, puede que incluso pidiendo licencia.

Mi intuición me dice que una vez realizada división horizontal y constituidos los 86 propietarios de la finca, la construcción de la edificación que constituyen los citados locales, aún con licencia del ayuntamiento, se hizo sobre suelo, vuelo, etc, perteneciente a dicha división horizontal, es decir, a la comunidad de propietarios y por lo tanto esa edificación es un elemento común del que son verdaderos propietarios los 86 vecinos y es quizás ese el motivo de que no pueda constar registralmente, ni aparezca referencia catastral.

Mi pregunta es si es cierta mi intuición y el negocio que hizo la promotora con esos locales en posibles documentos privados de compra-venta fue ilegal, al haber ya división horizontal y reparto en copropietarios, y por otro si en atención a ello puede iniciarse una acción judicial para reclamar el derecho sobre esa edificiación (los seis locales) al entender que son propiedad de la comunidad de los 86 vecin

Por lo que usted cuenta, parece extraño que el promotor no inscribiera esos locales en el registro. Como última comprobación, podría usted acudir a la notaría donde se firmaron las escrituras de viviendas -presumiblemente se harían allí todas las escrituras, incluida la de división horizontal-, a fin de comprobar que realmente no existen las escrituras de los locales comerciales y que quizá, por error u olvido, no hayan sido inscritas en el registro.

Si realmente no existen tales escrituras, y se confirma que, efectivamente, esa zona pertenece a la comunidad de propietarios, la eventual reclamación debería dirigirse contra el promotor, ya que entendemos que los actuales propietarios actuaron de buena fe. En cualquier caso, el final del proceso no parece claro. Quizá debieran acudir a un abogado especializado que, estudiando la documentación de su caso concreto, les orientara convenientemente.

No dudo de la buena fe de quiénes comprasen en su momento los locales, pero lo lógico es que tras comprarlos sean registrados y es en ese momento en el que no debieron poder registrarlos en el que se darían cuenta de la especial situación.

El promotor realizó la división horizontal de la finca con las 86 viviendas y en el proyecto inicial no había ningún local, fue una vez terminado prácticamente el edificio y cuando observó que quedaba algo de terreno por delante que podía aprovechar cuando realizó la construcción de los locales.

Mi pregunta es si ya estaba hecha la división horizontal con sus cuotas, para poder realizar los locales tendría que haberse hecho otra nueva división, segregación del terreno, y en ese momento ¿no era ya la finca propiedad de las 86 cuotas? ¿no eran ya los comuneros los que tenían el verdadero derecho en ese momento sobre ello? Creo que es posible que el promotor hiciera un añadido a la escritura de la finca matriz del edificio incorporando los locales, pero no con como fincas independientes con sus cuotas, razón por la que pienso que el promotor se encontraba en un momento en el que legalmente no podía ya aprovecharse de esa situación, pero aún así lo hizo lógicamente para enriquecerese y encima esta circunstancia la aprovecharon los que compraron los locales para no pagar la comunidad, algunos nunca, por no hablar ya de impuestos, pues dado que los locales no son fincas independientes y no figuran en el catastro, es deducible que nunca han pagado impuestos, pues los impuestos de dicha finca los vienen pagando los 86 propietarios ¿no? Menudo chollo de locales.

No entiendo muy bien que la acción haya de dirigirse contra el promotor. Si alguien vende dos veces la misma finca a diferentes personas con independencia de la estafa, la propiedad de la finca creo que es de quien antes la inscriba.

Además, el promotor hipotecó la finca y las 86 viviendas sufrieron el reparto hipotecaria de esa hipoteca, no así los locales, extraño también ¿no? De nuevo menudo chollo.

He pensado que la buena fe de los que compraron podría encajar en la figura de la posesión, que termina cuando acaba la buena fe, en la que se tendría derecho a todos los frutos adquiridos durante la posesión de buena fe pero no a la propia finca.

Sé que es muy complejo y siguiendo vuestro consejo buscaré un abogado y tal y como decís no cualquiera sino alguien especializado en el tema, pero me gustaría que volvierais a opinar sobre estas consideraciones que he hecho y en especial sobre el hecho de que no exista una nueva división posterior a la de las 86 viviendas, que creo que es lo que verdaderamente habrá impedido que puedan inscribir los locales.

Un saludo y gracias.

Para modificar la escritura de división horizontal, el promotor debía haber contado con el respaldo unánime de la junta de propietarios en el momento en el que ya estuvieran entregadas las viviendas en propiedad.

Básicamente, el mayor problema es que esos locales no figuren registrados ni en el catastro. Como usted dice, la buena fe que se presume también tiene sus limitaciones, pero tendría que ser el juez el que lo valorara. Por otro lado, el proceso judicial contra el constructor tendría más sentido para los compradores de los locales, ya que su comunidad simplemente ha de tomar la posesión de un espacio común -aunque tampoco está tan claro-, pero también podrían verse implicados por ser persona interesada en el proceso.

También sería procedente acudir al ayuntamiento y denunciar la existencia de esos locales sin estar inscritos en el registro, a efectos de la posible reclamación del Impuesto de Bienes Inmuebles.

En cualquier caso, este es un tema muy delicado por todos los intereses que pudieran verse afectados y, sin lugar a dudas, deben acudir a un abogado para que les guíe en todo el proceso, ya que la orientación que les podamos dar en estos momentos es bastante limitada al no poder estudiar la documentación.

Evidentemente no voy a añadir mas de lo que ha dicho los compañeros de URBIFINCAS, pero si le rogaria que dadas las especiales carácterísticas del problema, nos mantuviese informados aunque fuese via email particular, dado que pienso que de las gestiones, actuaciones y demás que se hagan sobre este tema, podremos aprender bastante.

En serio, que le agradeceremos noticias sobre el caso.

Gracias, conforme vaya obteniendo información la iré facilitando, pues también me interesará contrastar lo que me digan y los datos que obtenga con vuestras sólidas opiniones.

Un saludo.