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Me podrian indicar cuales son los gastos comunes por conservación, reparación y habitalidad, debido al uso, de una finca, así como los gastos que son extraordinarios.

Por otro lado:
1º.- Se pueden aplicar diferentes cuotas de participación en gastos comunes, distintos a las cuotas de participación en propiedad (coeficientes de propiedad).

2º.- Se pueden aplicar las cuotas de participación (coeficientes de propiedad), directamente a los gastos de arreglo de fachadas, por desprendimientos de ladrilos; cuando en la actualidad se estan aplicando las cuotas de participación en gastos en todo los gastos comunes, de acuerdo con escritura notarial, no inscrita en el Registro de la Propiedad.

Bastante liado el comentario, de lo que entiendo te doy mi opinion:

Los gastos comunes dependerán del tipo de edificación donde se ubique la comunidad. Y los extraordinarios pues mas de lo mismo, ya que lo mismo pueden surgir que no aparecer en años.

Las cuotas de participación suelen venir expresas en las escrituras, o en los estatutos, de no ser así se deciden por unanimidad entre los propietarios. Por tanto pueden adecuarse a los intereses de todos, pero de forma unanime.

La dos no se por donde cogerla, lo siento.

Estimado Espinosa, intentare contestarte lo que yo entiendo;
"... cuales son los gastos comunes por conservación, reparación y habitabilidad, debido al uso" yo en este apartado entendería que corresponde al dinero destinado a esas pequeñas reparaciones necesarias para el funcionamiento de la finca: reparación de cerraduras, sustitución de lámparas, la rotura del muelle de la puerta principal, sustitución de un temporizador de luces que se quema y cosas similares de poco importe para mantener los elementos comunes que se averían en funcionamiento y sobre los que no se tiene contrato de mantenimiento.

Por otra parte entendería por gastos extraordinarios, aquellos a los que hay que hacer frente y no son de previsión en los presupuestos anuales porque no se producen todos los años, como pueden ser la pintura de la escalera, la reparación de la fachada trás un desprendimiento ocasional o unas grietas que estaban ahí año tras año y en algún momento hay que solucionar.

Respecto a lo de la forma de pagar los gastos por parte de los vecinos:
En principio la Ley lo que indica es que todos los gastos comunes (ordinarios y extraordinarios) deben ser cubiertos mediante la cuota (porcentaje) que figura en la escritura de división horizontal (es el mismo coeficiente que figura en las escrituras individuales de cada propietario), pero si los vecinos acuerdan cualquier otra forma de contribuir, por ejemplo a partes iguales debería ser aprobado en la junta por unanimidad de todos los vecinos, o por lo menos todos los que están presentes en la JUNTA y esperar que nadie de los ausentes impugne el acuerdo.

Con respecto a lo de la modificación de coeficientes que están en escritura notarial pero no esta inscrita en el registro, debemos pensar que an algún momento los vecinos decidieron cambiar los coeficientes y realizaron el primer paso para modificar el TITULO de la escritura de división horizontal de la comunidad que es realizar el acuerdo con los nuevos coeficientes en una escritura ante notario, para la que el notario habrá pedido la unanimidad de todos los vecinos, y luego esta escritura no se ha llevado al registro para ahorrarse los gastos de este tramite. Yo entendería que la escritura ante notario refleja la voluntad de la comunidad y es lo que se debe tener en cuenta desde que se formalizo y desde luego entendería que tiene valor de contrato privado con lo cual obliga a todos los que la firmaron en su día.

Hola:



Es bastante extraño, creo, que no vengan las cuotas de participación expresas en la Escritura de División Horizontal, de no ser así, "se presumirán iguales, mientras no se demuestre lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad."
Y si las porciones, al no venir expresa cuota de participación, son iguales, és lógico, supongo, que la cuota de participación también lo sea.

Saludos

Para contestarte nada mejor que copiar y pegar del Art. 3 y el 5 de la LPH que fue reformada en 1988.
Art. 3.b segundo párrafo: A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Art. 5 párrafo segundo: En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Para el artículo 3 se han de utilizar en todos los calculos metros construidos y no metros útiles.

En el art. 5 se indica que debe venir reflejada la cuota de participación en % y la ley es de 1988, si tienes la escritura anterior no te puedo indicar porque no tengo la anterior redacción que es de 1961 ó 1964, pero lo que si esta claro es que la ley que ahora se ha de cumplir es la actual de 1988 a la que pertencen los dos artículos indicados.

Estimado miguel, a continuación te detallo lo que quiero decir en mi preguntas y gracias por todo.

Ver lo indicado en el mensaje mio un poco más arriba:
Publicado: Mie Abr 23, 2008 6:10 pm
Espero que ahí tengas la contestación.