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Buenas a todos,

El otro día se produjo la junta ordinaria de este año, y después de estar varios años sin asistir por diversos problemas con unos vecinos, este año he asistido. Y aquí empiezan todos mis problemas.

El año pasado en la junta ordinaria se aprobó que la comunidad emitiese un recibo extra para la sustitución de los contadores de agua caliente de cada piso, ya que quieren que cada propietario pague lo que consume. Al conocer el acuerdo del acta, por dejadez no hice nada, aunque tenía claro que no iba a sustituir mi contador que funciona perfectamente por uno nuevo, a un precio excesivo y demasiado redondo, cuando el acuerdo de sustituir los contadores no figuraba en el orden del día. Ahora mirando la ley, creo que la comunidad no puede obligarme a sustituir de un contador al ser un bien privativo y susceptible de individualización.
¿ Estoy equivocado? ¿Qué debo hacer ahora?

Por otro lado, revisando el acta de aquella reunión, he observado que solo esta firmada por el secretario-administrador y no por la presidenta. ¿Es legal el acta?

Este año, a consecuencia de no haber pagado el recibo extra para la sustitución de los contadores en la citación de este año he figurado como que debo un recibo y se me ha privado del derecho al voto como establece la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo en la citación no se advierte la privación de mi derecho a voto. No me acuerdo de en que artículo lo he leído, pero creo recordar que en uno se especifica la obligación de advertir a todos los propietarios que deben recibos de esta privación. ¿Alguien sabe si esto es así y si se me ha privado del derecho a voto de una manera injustificada, aunque sólo sea por un fallo en el procedimiento?

Ya casi estamos. Revisando las actas de los anteriores años me he dado cuenta que no tengo ninguna del 2006. Preguntando a los vecinos, me han comentado que ese año no se celebró ninguna junta, ni ordinaria ni extraordinaria. ¿Esto puede ser así? si no puede, ¿Qué consecuencias tiene?

Y para terminar. En la reunión de este año, el administrador no ha presentado presupuesto alguno, limitándose a contestarme que el presupuesto es el mismo que años anteriores. Mi pregunta es si es legal, que se apruebe un presupuesto que no se ha presentado alegando que es el mismo que en años anteriores. ¿no tiene obligación de realizar y presentar uno en esta junta? Ademas en las cuentas de este año figura la compra de varios elementos decorativos por un valor de 100€, lo que es casi igual que la cuota mensual de mi piso. Pero los compró sin pedir permiso a ningún propietario ni se habló de nada de esto en la junta del año pasado. ¿Se que es una tonteria, pero puede hacerlo?

Siento Muchísimo este Tostonazo interminable y me gustaría agradeceros muestra paciencia y opiniones.

Vamos por partes.

El contador. Si su contador está bien, ignoro el motivo de tener que cambiarlo. ¿Cuál es el motivo del cambio? ¿funciona mal, no reune las normas de mediciones?. Efectivamente, como usted dice, si es privado la comunidad no puede exigirle ese cambio. Mire, estoy cansado de ver abusos de los administradores que este caso es un más, y no me sorprende. Su precio dice que es redondo, más sospechas y si la casa que lo instala es la misma que siempre factura las reparciones más sospechas. Es práctica habitual que los administradores perciban prebendas de estas empresas por el trabajo que les dan, y por tanto, se ve el inflado de facturas. Por otra parte, los propietarios como manada ovina, dicen siempre lo mismo, es decir, nada, y como los administradores saben lo que pasa (viven cada día de esto) pues, ancha es Castilla.

No estaba el tema del contador en el orden del día de la reunión. Debe estarlo, pero usted no impugnó el acuerdo en su momento y ya no hay remedio porque el plazo finaliza a los tres meses o al año (en este caso sería al año por ir en contra de la ley).

Falta la firma del presidente. Debe de estar, pero esto no es óbice para poder impugnar un acuerdo. Esto es falta de interés del presidente. El acuerdo se puede llevar a efecto legalmente.

Si usted tiene deudas pendiente se le debe de considerar moroso y se debe de indicar en la citación de la junta. D. fulanito debe la cantidad de xxx, por tanto, y de acuerdo al artº xx apartado x de la LPH no podrá ejercer derecho de voto. Si no figuraba, usted pueve votar ya que usted podría haber consignado en el juzgado la cantidad debida antes de la reunión (por ejemplo).

Las juntas debe ser anuales, al menos una, que es la ordinaria, para cambiar los cargos u órganos de gobierno (incluso el del administrador llegado el caso, sí, lo pueden ustedes cesar en ese acto). Pero el que no se hayan efectuado las juntas en los años que indica usted, podría ser que el Presidente no las convocara, ya que debe ser éste el que las convoque y no el administrador --estamos en un error-- por lo que de las consecuencias que usted pregunta...ninguna.

Presupuestos. Evidentemente que cada año debe presenta un presupuesto para el año en curso y debe ser aprobado en junta por los propietarios, al igual que la liquidación del año anterior.

Temas decorativos. Todo, absolutamente todo (salvo un caso de fuerza mayor) se debe de aprobar en junta, el administrador no es NADIE para comprar nada sin el consentimiento del presidente, y éste no debe aceptar nada, ni firmar nada, sin el consentimiento de los propietarios, ya que podría ser objeto de responsabilidades por excesos de atribuciones.

Un saludo.

Veo contradicciones en lo referente al contador, ya que no creo que para un consumo general de la comunidad existan contadores particulares. entiendo que si cada cual tiene su contador es porque cada cual tiene su consumo y se paga en base a ello, por lo que la necesidad de cambiarlos no me parece lógica.

Si proclama su dejadez, tendra que aceptar del mismo modo su imposibilidad de actuar después de tanto tiempo, por lo que dar vueltas a este asunto no teien mucho sentido. Existen unos plazos para reclamar situaciones de este tipo y se han pasado por largo.

Bajo mi punto de vista no tiene mucho que hacer, pero siempre es posibile que un abogado vea un camino por donde tirar, por lo que de insitir, mejor acudiría a un profesional que entienda de todo esto.

Los acuerdos son legales incluso a falta de firma, pero está claro que ha de corregirse esa deficiencia y pedir responsabilidades si es su propòsito, pero no creo que gane nada en todo esto.

De nuevo hay omisiones en la convocatoria y de no haber sido mencionada la morosidad durante la junta también existirá errores en esta por el mismo motivo. El error de omisión puede ser subsanado con una simple diligencia adjunta al acta en cuestión o mención expresa en la misma.

Que un moroso esta privado de voto es algo claro y de dificil escape salvo que se ponga al dia antes de la junta por los medios que estable la ley, lo que no creo que sea el caso por lo que ha comentado.

Laúnica forma de cerciorarse de que no hubo juntas en ese año es teniendo copias de todas las actas, las cuales suelen enumerarse y en su defecto servirá el orden asignado por el registro en las hojas del libro de acta. Para temas serios no se debería conformar con las opiniones o pareceres de sus vecinos sino que debe asegurarse de lo que realmente ha pasado con purebas documentales (fotocpias de las actas)

Puede ocurrir que un año no se celebre una junta, ya que no está claro que se tenga que considerar a pies juntillas el período anual como realmente de un año. En algunos casos puede haber algún més mas que otro por algún motivo razonable.

Las consecuencias serían que un propietario o grupo de ellos requieran la junta en su momento, realizandose tal acto con el apoyo del 25% de los propietarios, o simplemente dirigiendo escrito al presidente para que la convoque, de lo cual sería conveniente quedarse con una prueba documental para el caso de demanda por dejación de funciones o mala itencion con el fin de obtener algún beneficio por su parte.

Si el presupuesto que no ha presentado es el mismo del año pasado y asi lo expresa, no veo mucho problema y además ha realizado un ahorro en fotocopias para la comunidad, ahora bien si hay segundas intencines es otra cuestión, pero tendrá que demostrarlo.

para los datos que no te cuadren en las cuentas, simplemente hay que votar en contra de la aprobación de las mismas, pero en su caso en ese momento sería inviable dada su condición de moroso.

Todos aquellos gastos que no estén justificados, el presidente o en su defecto cualquier propietario en la junta puede exponerlo libremente y debe ser aclarado para tomar acciones sobre el, las cuales serán aprobadas por mayoría de los presentes en la junta.

Muhas Gracias a los dos por vuestras respuestas.

Respecto a la impugnación de la junta del año pasado, creo que el periodo de un año es desde que te remiten el acta según el artículo 9, apartado H, (creo que es ese), es decir que quede constancia de que la he recibido. Creo que todavía se podría impugnar pues la única comunicación que he recibido de esta manera fue un burofax del mes pasado, donde me pedian que pagase el recibo extra.

Los contadores se decidieron sustituir, al parecer porque un vecino dijo que era más barato cambiarlos que verificarlos, pero en el acta no se dan explicaciones. El contador que yo tengo en mi casa se puso hace unos 15 años porque un vecino se empeño en que todos los tuvieramos, para que en un futuro cada uno se pagara lo que consume. A día de hoy seguimos pagando todos el agua por igual dentro del recibo de la comunidad.

En lo del presupuesto no estoy muy de acuerdo con comunero ya que de las 4 o 5 comunidades en las que he estado con un administrador colegiado, incluso en alguna en la que era un propietario, todos remitían un presupuesto, mejor o peor, con el orden del día. Sin embargo este administrador no lo presenta ni en la junta. Nos remitió al presupuesto del año pasado, pero, SORPRESA no encuentro ni en la convocatoria ni en el acta ningún presupuesto. No creo que lo haga con mala intención, pero creo que este administrador no sabe mucho de matemáticas. El ahorro de fotocopias, no se como se cita lo que ha dicho comunero, lo descarto completamente cuando se ha gastado 150€ en material de oficina en este año.

Tengo claro que lo pondré en manos de mi abogado, pero antes quería comentar estas cosas, para asegurarme que no es una cosa mía, ya que ningún vecino ve extrañas estas cosas, aún después de hablar con ellos.

Muchas Gracias

editado por algunas frases que pueden sonar mal

Los plazos de impugnación son de un año si es contrario a ley el acuerdo adoptado y de tres meses en los demás casos.

Desde que se recibe comunicación de los acuerdos adoptados es cuando se empieza a contar el plazo, que no tiene porque ser cuando te reclaman la deuda, eso es otra cuestión diferente.

El acta, según la ley lo único que está obligada a recoger son los acuerdos tomados con indicación de las mayorías correspondientes. Las explicaciones son cosas de cada secretario y en algunos casos se ponen y en otros no, pero eso no invalida para nada una decisión aprobada con la mayoría necesaria.

Que se pague el agua a partes iguales teniendo contador es lo que vengo a decir que no me cuadra y es cuestión de exponerlo en junta si no se ha hecho ya para tomar una decisión al respecto. Sabemos que esta manera de pagar el agua ayuda al despilfarro, si cada uno paga lo que consume se suele ahorrar más.

Cuando dices no estar de acuerdo conmigo, no se a que te refieres, ya que no pienso que no sea conveniente presentarlo anualmente y no solo eso sino que mensualmente se deberían colocar estractos en el tablón de anuncio que aclaren los gastos realizados por la comunidad y los ingresos recibidos. Lo que he dicho es que si se opta por repetir cuotas y se dice que es que se mantiene el presupuesto anual del año anterior, bien se puede evitar enviar el presupuesto repetido ya que se supone que todos los tuvieron en su día. Sobre este tema, solo comentar lo extraño de que no suba algo la cuota puesto que todo sube y bastante y cuanto más viejo es el edificio más cuidados y reparaciones necesita.

El no encontrar algo no significa que no exista, así que deberías confirmar la realidad de la no existencia antes de actuar contra ella, no vaya a ser que luego aparezca.

Lo de gastos de material de oficina es una salida fácil de muchos administradores para endosarse una ridícula cantidad que puede ser contraproducente para su ggestión, pero que no es dificil poder cuadrar sin ser experto en matematicas. Si tiene diez comunidades y saca 150 de cada una, no es tan pequeña la cantidad y como normalmente estas cosas cuelan, pues lo hacen.

Una comunidad con una buena gestión y sin problemas es dificil de encontrar, pero siempre se puede mejorar si colaboran los propietarios y se controlan los gastos.

El primer paso para todo debería ser ponerse al dia con las cuotas y derramas, ya que el no hacerlo deslegitima algo a la persona que exige sus derechos cuando es evidente que no cumple con sus obligaciones.

Siempre está la salida de la consignación judicial para no perder el derecho del voto. Es necesario recordar que vivir en comunidad significa tener que acogerse a las mayorías y que la única manera de tener razón cuando la mayoría te dice algo es ponerse a disposición de un juez que será quien decida finalmente quien tiene razón. Lo deseado es no tener que dar este paso, pero si lo ves necesario pues adelante y suerte.

Muchas gracias de nuevo.

Ya se que en el acta no tienen que dar explicaciones, pero lo he puesto porque mi única manera de enterarme es preguntando a otros vecinos, ya que el administrador puede decir otra cosa que no fuera lo que dijo en la reunión, y para estas cosas me fio más de los vecinos que del administrador.

Entonces, ¿Me tengo que dar por enterado o no del acta de la reunion del año pasado?

En lo que no estaba de acuerdo era en esta frase tuya: "Si el presupuesto que no ha presentado es el mismo del año pasado y asi lo expresa, no veo mucho problema y además ha realizado un ahorro en fotocopias para la comunidad". Pero como no se como se cita y lo he intentado un par de veces y no me salía pues no lo puse. En lo que no estoy de acuerdo es que si no presenta el presupuesto en el orden del día no es para ahorrar fotocopias, si no porque no sabe hacer las cuentas y se ha buscado el último presupuesto que se hizo. Además no es igual una comunidad en la que conoces cuanto te vas a gastar, aproximadamente, que en otra en la que no estén reflejados los futuros gastos.

Si no sube las cuotas es porque quería emitir un recibo extra ahora y otro el año que viene, cuando este año nos ha sobrado un buen pellizco de los dos recibos extras del año pasado. Ya que no hace las cuentas como las haría una persona capacitada y con algo más que serrín en la cabeza, presenta recibos extras a cascoporro para que sobre dinero y la gente diga que mantiene las cuotas. Pero ese ya es otro tema.

Respecto a tu frase: "El primer paso para todo debería ser ponerse al dia con las cuotas y derramas, ya que el no hacerlo deslegitima algo a la persona que exige sus derechos cuando es evidente que no cumple con sus obligaciones. "

No se si te refieres a mi particularmente o lo dices en general. Si lo dices porque debo un recibo y no pude votar, es el recibo de la sustitución del contador, que no creo que me deslegitime sino que es coherente con mi postura respecto a este acuerdo.

Un saludo

Lo primero es que no hago recriminaciones a nadie porque no soy quien par ello. Suelo hablar en general y sobre lo que he visto u oido, y en ocasiones de lo que me parece lógico y coherente que o tien porque ser lo más sensato.

No hay animadversión contra nadie en particular, se lo puedo asegurar.

El acta la tendrás que buscar y la manera más lógica es solicitarla al secretario directamente o a través del presidente según tus preferencias. Es bueno tener una copia de todas incluso antes de ser propietrios porque te dan información valiosa en muchas ocasiones y no son tantas como para no poder pagar las fotocopias.

Efectivamente no se de que pie cojean en tu comunidad, ya que no vivo en ella y nadie mejor que tu para ello, pero sigo pensando que si hay un presupuesto presentado en un periodo y éste se repite otro año (he dicho que es raro, pero todo puede pasar) no veo la necesidad de volver a presentarlo en la convocatoria ya que se supone conocido pero si que pienso que es conveniente ya que facilita mucho más ver las cosas clara a la hora de votar.

Este acto, se puede deber a que el administrador como dices no tiene ni idea o que oculta algo y cuanto más desinformados esteis mucho mejor.

No veo motivo para que año tras años se hagan cuotas extras para acabar el periodo. Eso es falta de previsión y mala contabilidad, pero tambien tienen algo de culpa los propietarios que lo consiente y aprueban esas cuotas sin hacer nada al respecto.

Por último ser coherente no es lo mismo que ser moroso y tampoco te tiene que llevar a ello, por eso te digo de la posibilidad de ingresar dicha cantidad en el juzgado, que no a la comunidad, para así no perder ningún derecho y no por ello estas aceptando el pago, sino que la consignación la haces para poder ejercer tu voto y las acciones que creas convenientes sin dar pie al juez de pensar que eres problematico por ningún motivo.

En primer lugar contestarle que el plazo para impugnar --como ya se ha dicho anteriormente-- es de tres meses o un año. El plazo de un año es cuanado el acuerdo va en contra de la ley y comienza a contar al recibo del acta.

Referente al presupuesto anual se debe de aprobar anualmente porque difílcilmente será identico al anterior, debeido a las subidas anuales que se tienen (agua, luz, seguro, mantenimiento de ascensor y sobretodo los honorarios del administrador). Si se repite el presuesto anterior deben ser las mismas cantidades (no debe haber subidas, cosa rara). Es verdad que el presupuesto no va llevar cantidades exactas ya que hay pagos que posiblemente se hagan a final de año y no sepa su subida. Ejemplo, el seguro. Si se paga en Octubre no se puede saber en el primer trimestre del año, que es cuando se hacen las reuniones ordinarias --generalmente-- lo que nos costará, pero si se paga en Enero sí se sabe con certeza. El objeto del presupuesto es adecuar las cuotas periódicas que los propietarios deben de pagar para el sostenimiento de los servicios del edificio y si se adecúa bien, no hay que hacer derramas.

Por otra parte, tampoco entiendo que se tengan contadores individuales y se pague el agua a partes iguales, eso no lo entiendo ya que la finalidad de éstos es precisamente la individualización del agua, que cada uno pague por lo que gaste.