Respecto a la ley donde se trata el tema de los votos, decirte que la ley es muy genérica y no siempre se recogen todos los asuntos que tenemos entre manos, pero siempre existe algo para ayudarnos en las interpretaciones, y sobre todo hay jurisprudencia que así lo avalan.
Adjunto algunas sentencias sobre el tema:
Citar:
AP Alicante, Sec. 5.ª, 15-9-1999
Exige la ley por tanto una doble mayoría de personas y participaciones de forma que cuando como en el caso que nos ocupa una misma persona es propietario de dos o más pisos o locales en el edificio debe contarse su voto como uno solo y personal, pero sumándose las respectivas cuotas de participación de sus pisos o locales. Lo expuesto nos conduce necesariamente a la desestimación de este recurso y consiguiente confirmación de la Sentencia recurrida, pues como ya se expresa en sus fundamentos, el acuerdo impugnado no es válido ya que no concurren para su adopción las dos mayorías: de personas y cuotas de participación, pues aunque las personas que votaron a favor del mismo son mayoría, la suma de sus cuotas de participación respectivas no alcanza este porcentaje, y por tanto no se cumplen los requisitos exigidos por la Ley.
Citar:
AP Huesca, Sec. 1.ª, 165/2004, 21-9-2004
EXTRACTOS
Cada propietario tiene un voto al margen del coeficiente que le corresponda por los pisos que pueda tener
"... La Ley, ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos (artículo 16.2.º), mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación; estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos uno personal y otro económico. Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica. Mas su inclusión y permanencia en la ley, sugiere una mayor coherencia de la solución que se inclina por el postulado «un propietario, un voto», con independencia de sus cuotas de participación, criterio que, como más aconsejable, merece ser acogido.... En consecuencia el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un solo voto el propietario de varios pisos". Esta solución, como lo tiene dicho el Juzgado, es plenamente aplicable al actual artículo 17 de la Ley de propiedad horizontal ..."
Citar:
Para la adopción de acuerdos que requieran mayoría, simple o cualificada, la Ley exige una doble mayoría, tanto en primera como en segunda convocatoria. Debe concurrir, en primer lugar, una mayoría estrictamente personal: cada propietario suma un voto, con plena independencia no sólo del valor total de su cuota de participación sino también del número total de espacios privativos de los que sea titular. Esta regla ha sido establecida en las SSTS de 13 de octubre de 1982 (RJ 1982, 5554) y 10 de febrero de 1995 (RJ 1995, 1635). Otra cosa es que a un propietario concreto le haya sido conferida por otro u otros comuneros su representación en la Junta; en este último caso, el representante tendrá además del voto individual, tantos otros votos cuantos propietarios (personas, abstracción hecha de cuántos sean los pisos que les pertenezcan) represente. Además, debe concurrir una mayoría de cuotas, es decir, más del 50% del porcentaje total en primera convocatoria o de las cuotas de los asistentes.
La comunidad, existe desde el momento que en el edificio hay más de un propietario y existen elementos comunes, otra cuestión es que esté constituida legalmente o no, y parece que no lo está.
Para constituirla lo que tienes que hacer es convocar junta de constitución en la que tienes que citar a todos los propietarios. Una vez realizada, tendrás que documentarla con el cif, libro de actas y demás.
Con la nueva ley, se necesita tener en cuenta tanto el voto como el coeficiente, siendo necesario los dos para llegar a cualquier acuerdo. En caso de empate, decidiría un juez.
El voto es uno por cada propietario como te he comentado, independientemente del número de propiedades que pueda tener una persona.
Si son diez en tu edificio y uno tiene cuatro viviendas, serán 7 votos lo máximo a contar.
El coeficiente siempre viene dado por el 100% que es la totalidad del edificio, figurando en las escrituras lo que le corresponde a cada propiedad.
El propietario con más de una vivienda tendrá un voto y la suma de sus coeficientes. Las mayorías dependerán de los asuntos a tratar.
Siempre se deben recoger los dos valores, ya que como te he comentado se necesitan mayoría de los dos para alcanzar el acuerdo en cuestión.
