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Hola.

Acabamos de comprar un piso de segundamano y la comunidad consta solo de de 3 viviendas, nuestro piso tiene el 43% de coeficiente. Siempre han pagado las cuotas en igualdad (incluyendo el agua particular de las 3 viviendas en la propia cuota) Y no hay ningún otro gasto mensual de comunidad (limpieza, ascensor, administrador, etc).

Hemos tenido una priemra reunión en la que no se ha escrito nada en el libro de actas sino que ha sido como una "charla informal entre vecinos" ni se ha efectuado ninguna votación. Únicamente se nos ha trasladado a nosotros la intención de un vecino de querer cambiar el pago de couta de comunidad segun la couta de participación de cada vivienda. La persona que quiere dicho cambio lleva sin pagar la comunidad unos 10 meses (dice que quiere empezar a hacer las cosas bien y pagar, pero que las cuotas deben ser según estipule la ley). No tenemos ninguna gana de pagar el doble de couta, sabiendo que dicho vecino pagará cuando le convenga, dado que "quiere pagar", pero no lo hace.

En la reunión solicité los estatutos y no me los enseñaron, pero me enseñaron el libro de actas y en la primera hoja viene estipulado por los antiguos vecinos que el pago de comunidad se establece en "tres mil pesetas" sin indicar nada de coutas de participación, es decir todos los vecinos pagan la misma cantidad de comunidad. No quedamos en nada, sólo en que dicha vecina se enteraría de qué es lo "legal" para indicarnoslo en otra reunión.

Por favor, podrías ayudarnos y decirnos exáctamente en qué situación legal estamos ahora mismo en la comunidad. Y si pueden realizar el cambio o no, o la manera de hacerlo, ya que si la votación debe ser por unanimidad no la tendrán, pero si legalmente estamos pagando "mal" (aunque este estipulado en el libro de actas), puede que no haga falta la unanimidad, no lo sabemos.

Ellos se basan en que los vecinos que firmaron el acuerdo en el libro de actas ya no viven allí (ninguno), por lo que "se pasan el libro por el forro" y dicen que ese acuerdo no les sirve.

No estamos en contra de los pagos por cuotas de participación en arreglos, etc, pero sí de que nos quieran sacar el dinero para la comunidad por parte de un vecino moroso. ya que si ahora deberian entrar por ejemplo 60€ al mes --20€ por cada vecino-- (solo entran 40€ dado que el moroso no paga), si cambiaramos a porcentual, realmente entrarían los 60€, (40€ nuestros + los 20€ del otro vecino), pero seguirian sin entrar los 20€ del moroso. La comunidad gana dinero, pero a costa nuestra, no de todos. No quisieramos acudir a los tribunales si no fuera la última solución, ademas creemos que si algun vecino es moroso, tine voz pero no voto ¿es así?.

Espero nos podais ayudar porque en la próxima reunión, tocarán de nuevo el mismo tema.

Muchas gracias de antemano y perdonar por la parrafada. gracias y un saludo.

Le dejo la siguiente contestación de un abogado de reconocido prestigio referente a este caso.

Las cuotas de los vecinos en la Comunidad de Propietarios
José-Luis Prieto, 19/5/2006

Hasta ahora es práctica habitual la distribución de los gastos comunes de los edificios organizados en régimen de Propiedad Horizontal a partes iguales entre los co-propietarios. La reciente jurisprudencia del tribunal Supremo permite que un sólo vecino, si cumple determinados requisitos, obligue a toda la Comunidad a adaptar las cuotas a las circunstancias de cada piso, local o plaza de garaje.

Así, el hecho de que durante muchos años todos los vecinos hayan estado pagando la misma cuota no significa que deba seguir siendo así si el título constitutivo de la Comunidad no lo prevé de ese modo.

El título constitutivo es el nombre que se da legalmente a la Escritura notarial que el promotor de la construcción de un edificio inscribe en el Registro de la Propiedad para dividir el inmueble en co-propiedades, otorgándole unas primeras normas de funcionamiento. Por imperativo legal, en dichas Escrituras se asigna un porcentaje a cada piso, local o plaza de garaje, que se denomina coeficiente o cuota de participación: Es el porcentaje de la Comunidad que a todos los efectos corresponde a cada propietario.

Por ejemplo: En casos como el hundimiento de edificios enteros de viviendas en el barrio barcelonés de El Carmel provocado por la ampliación de la red del Metro de la ciudad condal, o como la destrucción de un edificio en Leganés por la autoinmolación en el mismo de los terroristas que provocaron los atentados del 11-M, las indemnizaciones deben distrubuirse entre los co-propietarios afectados en proporción a sus respectivas cuotas de participación.

Y del mismo modo que es la fórmula que debe aplicarse para repartir los “beneficios”, también lo es para distribuir los gastos, sean ordinarios o las conocidas como derramas.

Para que un vecino pueda imponer judicialmente que los gastos se ajusten a la legalidad, aunque la Junta de Propietarios haya acordado otra cosa, han de cumplirse dos requisitos:

* Debe votar en contra de los acuerdos de la Junta de Propietarios donde se recoja una distribución de gastos entre los co-propietarios distinta a la prevista en el título constitutivo.
* Debe pedir que conste en acta expresamente dicho voto negativo.
* Antes de que le sea girado el siguiente recibo de la comunidad, debe ponerse en contacto con su abogado.

¿Cómo obtener el título constitutivo?

Bastará con personarse en el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble, solicitar una copia (copia certificada, por si hay que usarla en una eventual demanda) y abonar los honorarios del registrador (para este caso son económicos).

Espero haberle ayudado.

En tu cmentario Antonio R, se dice que hay que cumplir dos requisitos y sin embargo anotas tres. El último es el que me crea dudas ya que dice que antes de que se gire el siguiente recibo ha de acudir al abogado.
Esto es realmente así y tiene que cumplirse este requiusito?

En el caso de que la cosa venga de antiguo y se haya estado pagando a partes iguales, este requisito no se ha cumplido. ¿Significa eso que ya no se puede pagar como legalmente dice la ley, o sea por coeficientes?

El tercer requisito va condicionado en el caso que la comunidad no acepte esta nueva forma de cuota, si la comunidad acepta, evidentemente no hay que recurrir al abogado. El ir a ver al abogado es para interponer el proceso judicial preceptivo.

Yo no le daría más vueltas, la ley es clara, el pago hay que hacerlo por coeficiente salvo pacto en contrario, y este pacto no se da.

Yo le diría a ese vecino, que de acuerdo, pero que pague lo que debe, y a ver qué le dice. El litigar en este caso puede costarle más caro que lo que debe de pagar y tienes muchas posibilidades de que pierda el caso, aunque la justicia es impredecible.

Un saludo.