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Saludos a todos, en esta mi primera intervención en el foro.

Mi escrito está motivado por una propuesta de creación de un Reglamento de Régimen Interno, en una comunidad que está constituida desde el año 1992. Dicha propuesta la realizan los miembros de la Junta Directiva; Presidente, Vice y el Secretario, un API.
Los Estatutos los he copiado de la escritura de mi apartamento y he añadido unos artículos del nuevo RRI. Los que he considerado problemáticos o conflictivos.

ESTATUTOS COMUNITARIOS

La comunidad establecida se regirá por la Ley de Propiedad Horizontal, el articulo 396 del Código Civil y por las siguientes reglas especiales:

Art 1°.- Las diferentes partes determinadas podrán ser objeto de división, subdivisión y segregación en otras, siempre que las nuevas entidades resultantes sean susceptibles de aprovechamiento independiente y tengan salida a un elemento común del complejo o a la vía pública, sin que el titular o titulares precisen para ello autorización ni consentimiento de la Junta de Propietarios ni de los demás propietarios de partes determinadas. En caso de ejercitarse esta facultad, la cuota de copropiedad correspondiente a la entidad modificada se distribuirá entre las nuevas resultantes en proporción a su superficie.

Art 2°.- A los efectos de lo dispuesto en la regla anterior, se entiende que también pueden ser objeto de segregación las terrazas, pérgolas o jardines pertenecientes a cada parte determinada, para agregar o agrupar a otras entidades del Complejo.

Art 3°.- Las partes determinadas colindantes horizontal o verticalmente entre sí podrán ser objeto de agrupación o agregación, sin que el titular o titulares de las mismas precisen para ello autorización ni consentimiento de la Junta de Propietarios ni de los demás propietarios de partes determinadas. En caso de ejercitarse esta facultad, la cuota de copropiedad correspondiente a la nueva entidad resultante se determinará por adición de las correspondientes a las agrupadas o al agregante y agregada.

Art. 4°.- Los titulares de las partes determinadas números uno, dos y tres quedan excluidos del derecho a uso y disfrute de los elementos comunes del complejo, a excepción del derecho de paso o tránsito para acceso a las mismas. Por esta razón no deberán participar de los gastos de comunidad del total complejo, a excepción de los que se deriven de dicho derecho de paso o tránsito.

Art 5°.- En el total complejo existen tres cuartos destinados a almacenamiento de basuras, uno de ellos situado en el edificio siete y los otros dos situados en el edificio ocho. El uso y disfrute de los mismos corresponderá a todas las partes determinadas del complejo, salvo, conforme al Art 4°, a las números uno, dos y tres de orden.

Art 6°.- En el edificio ocho, existe un aljibe destinado a almacenamiento de agua, cuyo uso y disfrute será común a todas las partes determinadas, salvo, conforme al Art 4°, a los números uno, dos y tres.

Art. 7°.- Las piscinas existentes en el complejo serán de uso y aprovechamiento exclusivo de los titulares de las partes determinadas destinadas a apartamentos, quedando excluidos los locales de negocio, y conforme al Art 4°, las entidades números uno, dos y tres. Por esta razón, los gastos derivados de la conservación, mantenimiento, entretenimiento y reparación se dividirán por partes iguales entre dichas partes determinadas destinadas a apartamentos.

Art. 8°.- La utilización de los espacios de aparcamiento corresponderá a todos los titulares de partes determinadas del complejo, salvo, conforme al Art. 4°, a las entidades números uno, dos y tres.

Art. 9°.- La terraza existente en la parte delantera de las entidades números treinta y uno, treinta y dos y treinta y tres, será de uso y aprovechamiento exclusivo en común, de dichas tres partes determinadas.

Art 10°.- Los gastos de comunidad imputables a todo el Complejo serán satisfechos por todos los titulares de partes determinadas del mismo, sin perjuicio de lo establecido en los Art. 4°, 5°, 6° y 7°. Los imputables solo a uno de los edificios del mismo serán satisfechos por los titulares de partes determinadas del edificio de que se trate.

Art. 11°.- Sin perjuicio de las anteriores reglas, podrá formarse un Reglamento de Régimen Interior para la mejor regulación de los derechos y obligaciones de los titulares de partes determinadas del Complejo.

Esta es la propuesta del RRI

REGLAMENTO DE REGIMEN INTERNO (RRI) (Parte)

Artículo 13°.- Todo copropietario tendrá una participación proporcional en los derechos comunitarios de voto, en orden a las decisiones que conciernen a la Comunidad, y de contribución en cuanto al mantenimiento de los elementos o servicios comunes y demás gastos generales de administración La participación de cada copropietario en los expresados beneficios y cargas de la Comunidad se determinará por la cuota asignada a su parte determinada en los Estatutos, o bien por la suma de dichas cuotas asignadas, en el supuesto de ser dueño de más de una parte determinada. Ningún copropietario podrá evitar el pago de los mencionados gastos, renunciando a sus citados derechos de la Comunidad.

Artículo 14°.- A fin de atender los gastos comunitarios, los copropietarios viene obligados a proveer de fondos en cantidad bastante al Administrador, provisión que abarcará en principio, seis meses o un año con arreglo al presupuesto formulado y decisiones adoptadas al respecto por la Junta General de Copropietarios.

Artículo 15°.- Las reparaciones, instalaciones o conducciones de cualquier clase, que deban efectuarse a causa del daño u obstrucción imputable a un propietario u ocupante de una parte determinada, correrán a cargo de dicho propietario u ocupante exclusivamente.

-Artículo 16°.- Por acuerdo entre las partes, los propietarios de los locales comerciales y tres apartamentos situados en la parte exterior del complejo, estos renuncian al uso del aparcamiento, y en compensación, los propietarios de los apartamentos de los bloques 4, 5, y 6 y los tres chalets, correrán con los gastos de las bombas impulsoras de las fosas sépticas.

Artículo 17°.- Solamente los propietarios de los apartamentos de los bloques 4, 5 y 6 podrán disfrutar de las instalaciones de jardín, piscina y aparcamiento.
La zona de aparcamiento está destinada al aparcamiento exclusivo de vehículos tipo turismo o similares, motocicletas y bicicletas; no pudiendo aparcar en él camiones, furgones de gran tamaño ni remolques de ninguna clase.

-Artículo 18°.- Los gastos correspondientes a la puerta de entrada principal, así como de las luces y mantenimiento del aparcamiento que al mismo tiempo es zona de paso a los tres chalets, correrán a cargo de los propietarios de los apartamentos de los bloques 4, 5 y 6 y de los tres chalets; acordándose que estos últimos pagarán una cantidad fija anual, la cantidad de 120.€. por chalet; esta cantidad se incrementará anualmente aplicando el índice de Precios al Consumo que facilita el Instituto Nacional de Estadística.

—Artículo 19.- No se podrán tener animales, salvo los que estén permitidos por las vigentes ordenanzas municipales dictadas por el Ayuntamiento. Así mismo queda prohibido que estén sueltos por el jardín.

—Artículo 20°.- Cualquier modificación realizada respecto a las presentes Normas deberá llevarse a cabo en virtud de acuerdo adoptado en la reunión de la Junta General de Copropietarios en la forma establecida por la Ley, y Estatutos.

Considero que existen artículos del RRI, del 16 al 18, no sé si habrá algún otro, que modifican los Estatutos. Por tal motivo me hago las siguientes preguntas.
¿Se han de modificar los Estatutos previamente? Digo esto porque, tengo entendido, una norma de rango inferior que se realiza para desarrollar los Estatutos, no puede modificarlos ¿o sí?
Se pueden aprobar los artículos del RRI sin modificar los Estatutos? ¿¡!?

Si mis objeciones son correctas, ¿cuál es la posición a mantener?

Gracias y mil perdones
Eleph

Aunque no hemos leído la totalidad de su mensaje, contestando a su pregunta, le indicamos que un Reglamento de Régimen Interior no puede ir contra lo establecido en los Estatutos. Antes deberían modificarse los estatutos. En cualquier caso, nuestra opinión es que los reglamentos de régimen interiores suelen ser bastante problemáticos porque entran a regular casuísticas muy concretas y que, en muchos casos, se incumplen sistemáticamente por parte de algunos vecinos a los que poco o nada se les puede hacer.

Mil disculpas a todos

Inicié este hilo, por mi ignorancia, en un lugar que no correspondía.

Debería estar en el Foro de comunidades de vecinos.

Pido al Administrador, si no le parece mal, que lo mueva al lugar que le corresponde.

Gracias y reitero mis disculpas.

Lamento no haber podido intervenir antes, pero una crisis de salud con intervención quirúrgica menor, me lo ha impedido.

Mi consulta consistía en la confirmación de su irregularidad porque, creo, que son contrarios a los Estatutos que adjuntaba.

La pregunta sería, ¿los artículos 16 a 18, de la propuesta de RRI, modifican y son contrarios a los Estatutos?

¿Qué opinión os merece?

Desde mi última introducción en este hilo de un escrito, lo han leído unas veinte personas. Si descontamos a Urbifincas, ninguna de ellas ha aportado su opinión al tema. Es más, él ni se ha leído la totalidad del mensaje.

Quiero que sepais mis pasos con este tema. Para ello os pongo en antecedentes y lo primero es la descricción de la urbanización.

Dicha urbanización está formada por un total de nueve edificios; tres chalets, tres bloques de apartamentos y tres edificios de locales comerciales. Al estar en un terreno con desnivel se han de bombear las aguas sucias, de todos los edificios, a la red municipal. Es el único gasto en el que participamos todos los copropietarios. No está contemplado en los Estatutos.

Resumiendo, cincuenta y seis (56) apartamentos, cuarenta y cuatro (44) locales comerciales y tres chalets. En total ciento tres (103) departamentos construidos. Todo ello acompañado por infraestructuras, piscinas y jardines.

En la Junta General en la que se votaron los artículos del RRI, a pesar de haber votos en contra en algunos de ellos, por ser contrarios a los Estatutos, se dieron por aprobados todos por mayoría. No se contempló por la Junta Directiva la unanimidad.

Hubo un copropietario que impugnó dichos acuerdos de la Comunidad por dicho motivo.

El Fallo del Juicio de menor cuantía 413 decía, poco más o menos, “ debo declarar y declaro la nulidad de los artículos 16, 17 y 18 de las Normas de Régimen Interno de dicha comunidad aprobadas en Junta de Copropietarios”

Pero como podréis suponer la cosa no quedo así, hubo recurso por ambas partes y ...

Continuará.

Como estoy convaleciente me voy a perder unos días, a la vuelta os seguiré contando la evolución del conflicto.

Después de una cura de reposo que, al final, no ha sido ni cura ni reposo, os continúo narrando el suceso.

Quiero ampliar la resolución o fallo del referido juicio, ya que había otros puntos que interesarán más adelante.

La demanda contenía los puntos siguientes:

Impugnación de los artículos 16, 17 y 18 del RRI
Impugnación del coeficiente aplicado en los gastos del año
Impugnación de una omisión en el artículo 1
Impugnación de dos temas referidos a la LPH y al coeficienta aplicado (no entiendo el contenido)

El juez sentenció o falló lo siguiente

Que estimando en parte la demanda interpuesta por Don X contra la Comunidad Y, debo declarar y declaro la nulidad de los artículos 16, 17 y 18 de las Normas de Régimen Interno de dicha comunidad aprobadas en Junta de Copropietarios, así como la nulidad parcial del presupuesto de dicha comunidad para el ejercicio anual, en el sentido de que la contribución del actor al mismo se establece en el 1,1%, y no en el 1,84%; desestimando el resto de pretensiones de la parte actora.

No se hace expresa condena en costas.

Como os anunciaba ... Continuará

(292).-Como posteriormente apreciareis, tengo que poneros los razonamientos del juez para la emisión de la sentencia. Los razonamientos son los siguientes:

Tiene razón la parte actora cuando señala que los artículos 16, 17 y 18 contradicen las reglas séptima, octava, décima y undécima de los estatutos que rigen la comunidad de propietarios demandada, por lo que su aprobación requiere el voto unánime, y no tan sólo el voto mayoritario, de los comuneros. Como se deduce de la lectura de los preceptos impugnados, se trata de normas que afectan a la distribución de cargas de la copropiedad con alteración del porcentaje de contribución de determinados vecinos y obviando la cuota de participación de éstos en el total condominio (artículos 16 y 18 ) y de reglas para gobernar el uso, restringiéndolo, de ciertos elementos comunes (artículo 17). Es palmario que dichos acuerdos suponen una modificación fáctica del título constitutivo de la comunidad, por cuyo motivo su adopción requiere de la aprobación unánime de los comuneros, en los términos exigidos por el artículo 16 regla primera de la Ley de Propiedad Horizontal. Y como quiera que dicha unanimidad no se alcanzó en la reunión celebrada el dia 25 de Octubre, debe declararse la nulidad de los aludidos preceptos. A ello no obsta la alegación de la parte demandada en el sentido de que dichas reglas se venían aplicando de hecho en la comunidad demandada, pues la mera tolerancia de los copartícipes no es argumento capaz de prevalecer sobre el contenido del mencionado artículo 16 regla primera de la Ley de Propiedad Horizontal y su proclamada exigencia de unanimidad.

Por último impugna el actor el presupuesto de la comunidad para el ejercicio del año aduciendo que en el capítulo de coeficientes de aportación de los condóminos a los ingresos del mismo le ha sido asignado un porcentaje del 1,84%, resultando que su cuota participativa en la comunidad es del 1,1%. Esta impugnación debe prosperar sólo en parte. Efectivamente, en el título de propiedad del actor y en el encabezamiento del acta de la Junta celebrada por la comunidad el día 25 de" Octubre pasado consta el aludido 1,10% como porcentaje de participación del elemento privativo del Sr. en la total copropiedad demandada. Con arreglo a los artículos 396 del Código Civil y 9.5° de la Ley de Propiedad Horizontal no es posible que el actor ostente el 1,1% de la cuota total a la hora de votar, mientras que a la hora de contribuir su porcentaje se eleva hasta el 1,84%. Esta discordancia es inaceptable, y sigue siéndolo aunque el demandante no haya impugnado judicialmente otros presupuestos anteriores en los que también fue obligado a contribuir con el 1,84%. La teoría defensiva de los actos propios invocada por la parte demandada carece de virtualidad frente al voto negativo emitido por el accionante contra el mencionado presupuesto de la comunidad en la repetida Junta del día 25 de Octubre, que le legitima para su impugnación ex¬artículo 16 regla cuarta de la Ley de Propiedad Horizontal.

Dicho ésto, la nulidad denunciada por el actor no afecta a la integridad del presupuesto, sino tan sólo, y por las explicadas razones, a su porcentaje de contribución al mismo. La parte demandante no aporta argumento alguno para desvirtuar ^, otros aspectos del presupuesto, singularmente los capítulos de gastos incluidos en el mismo. Por ello debe declararse tan sólo la nulidad parcial del presupuesto, en el único sentido de que la contribución del actor al mismo se determina en el 1,1% y no en el 1,84%.

No procede hacer condena en costas, al no estimarse íntegramente las pretensiones de ninguna de las partes, ex-artículo 523 de la Ley de Enjuiciar.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLO

Aqui tenéis que leer mi anotación anterior.

Continuará

(325)
La JD de la Comunidad recurrió la sentencia y se genero por parte del juzgado de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial, en grado de apelación, el juicio nº 167.
El tribunal estaba constituido por tres magistrados. La ponente es un juez del cuarto turno

La sentencia dice así:

Entrando ya a conocer de los concretos acuerdos impugnados, y siguiendo el orden establecido en el escrito de demanda, estima la Sala que:

A) En cuanto al artículo primero de las normas de régimen interno aprobadas, debe ser confirmada la desestimación de su impugnación, no sólo por los acertados razonamientos del juez "a quo" contenidos en el fundamento tercero de la sentencia impugnada, sino también a tenor de lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que el acta es reflejo de los acuerdos adoptados y sólo puede reflejar lo que ya existe, y si bien es cierto que la exactitud de su contenido puede ser desvirtuada por prueba en contrario, no existe, en el supuesto de autos, acreditación alguna de que el acta no refleje puntualmente el acuerdo, adoptado por unanimidad, de aprobar el articulo primero de las normas de régimen interno, prueba que incumbía a la parte actora.

B) Igualmente debe ser confirmada la desestimación de la impugnación referida al párrafo 2" del artículo quinto de las normas de régimen interno, por cuanto de su contenido no se infiere violación alguna de la regla segunda del artículo 16 de la L.P.H. en cuanto establece el régimen de mayorías para la adopción de acuerdos. Como acertadamente pone de manifiesto e! juez "a quo", en dicho párrafo segundo se establece el poder del voto de cada propietario en proporción directa a su coeficiente, sin que se diga, ni se desprenda del texto, el establecimiento de mayorías distintas al señalado en la Ley de Propiedad Horizontal.

C) En cuanto a los artículos 16, 17 y 18 de las normas de régimen interno, discrepa la Sala de la afirmación que se realiza en el fundamento quinto de la sentencia apelada y referida a que dichos artículos contradicen las reglas octava, décima y undécima de los estatutos que rigen la comunidad y por tamo debe ser decretada su nulidad; se han transcrito en el apartado 2°) del fundamento anterior, los contenidos de las distintas reglas, contenidas en el título constitutivo, que afectan al uso de los distintos elementos comunes y a las obligaciones y derechos de los comuneros, y, de la comparación entre las reglas impugnadas y las anteriormente transcritas no se observa la contradicción que se afirma en la sentencia apelada. Es en las normas de la comunidad, contenidas en el titulo constitutivo, donde se excluye del uso y disfrute de determinados elementos comunitarios a los propietarios de las partes determinadas que allí se indican, exclusión que, de forma coherente y lógica, obliga a excluirlos de la obligación de participar de los gastos de comunidad ocasionados por dichos elementos comunes, y, es, en aplicación de tales normas contenidas en el título constitutivo que se han venido elaborando los distintos presupuesto, aprobados los gastos y distribuidos según obra en las liquidaciones aportadas a los autos. En consecuencia, ninguna infracción o violación, de las normas contenidas en el titulo constitutivo, se observa en lo dispuesto en los artículos 16, 17 y 18, aprobados en la junta celebrada e! 25 de octubre. Es más, ni siquiera en la demanda se expresa en que concreto extremo se produce tal violación, limitándose a decir que "contradicen" las normas números 7, 8, 10 y 11, sin más especificación. En consecuencia, no existiendo la infracción denunciada, los acuerdos relativos a los citados artículos, 16. 17 y 18, deben ser declarados plenamente válidos y eficaces, estimándose el motivo del recurso y por tanto desestimándose la pretensión actora relativa a dicho extremo.

D) por último, y en relación al apartado tercero del orden del día, relativo a la aprobación del presupuesto para el año 1999, en lo que afecta al coeficiente asignado a la parte determinada propiedad del actor, tampoco comparte la Sala la declaración de nulidad contenida en el Fallo de la sentencia apelada, y ello por cuanto, y tal como ya se ha reseñado en el apartado 3") del fundamento segundo de la presente resolución, la modificación del coeficiente señalado en el titulo constitutivo se realizó por el acto conjunto de todos los que entonces eran comuneros, en la reunión celebrada el día 18 de agosto. de manera que ha de concluirse, tal como declaró el Tribunal Supremo en la sentencia de fecha 19 de diciembre de 1997 "... que dicha modificación tiene plena validez jurídica (ver artículos 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal)." Si hubo, pues, acuerdo válido para quienes lo firmaron, únicos titulares de los intereses por él reglamentados, y el acto o acuerdo jurídico es vinculante para quienes lo firmaron, ha de serlo para el actor, al haber adquirido, mediante cesión del remate, el apartamento del primer piso, de manera que ha de soportar los efectos del acuerdo adoptado con anterioridad a su adquisición, realizada en el año 1994, y relativo a la modificación de los coeficientes de las partes determinadas contemplados en el titulo constitutivo. Tiene declarado esta Sala, entre otras, las recientes sentencias de 16 y 19 de febrero del presente año. con cita de las sentencias del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1993, 19 de julio de 1994, 24 de julio de 1095, 19 de noviembre de 1996, 7 de abril de 1997 y 26 de junio de 1998, entre otras muchas, que, hay que distinguir entre un orden de acuerdos cuya ilegalidad es susceptible de sanación por efecto de la caducidad de la acción de impugnación, y otro cuya ilegalidad conllevaría la nulidad radical o absoluta sin posibilidad alguna de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad, debiendo ser incardinados en el primer grupo aquellos acuerdos cuya ilegalidad venga determinada por cualquiera infracción de alguno de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, pues so pena de incurrir en el riesgo de crear un amplio y recusable margen de inseguridad jurídica, no puede ser otra la interpretación que corresponda al párrafo primero de la regla 4" del artículo 16 de dicha ley. cuando como acuerdos impugnables y provisionalmente ejecutivos señala expresamente los que sean «contrarios a la ley o a los estatutos», para cuya impugnación el párrafo segundo de la regla 1a del tan repelido articulo señala el plazo de treinta días para impugnarlos, Por lo que, la falta de impugnación en el plazo de 30 días previsto en el artículo 16-4" de la L.P.H. supone la convalidación y, por consiguiente la inatacabilidad del acuerdo adoptado en el año 1993, que devino plena y definitivamente exigible frente a todos los copropietarios.

Por todo lo anteriormente expuesto, procederá, con estimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, y. con desestimación el recurso que por vía de adhesión ha formulado la parte actora. revocar la sentencia apelada, a fin de desestimar en su integridad la demanda formulada por D. X

Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el articulo 523 de la L.E.C. procede imponer las costas de la primera instancia a la parte actora al rechazarse totalmente sus pretensiones, sin que. con respecto a las de esta alzada, proceda hacer especial pronunciamiento en virtud de lo establecido en el articulo 710 del mismo texto legal, al no ser confirmatoria esta sentencia de la de primera instancia.

FALLAMOS

1) ESTIMANDO el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la Procuradora en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, y DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN que por vía de adhesión ha formulado el Procurador Sr. RC, en nombre y representación de D. X, contra la sentencia de fecha 29 de Mayo, dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia n" 2, en los autos de Juicio de Menor Cuantía, de los que trae causa el presente Rollo, DEBEMOS REVOCARLA y la REVOCAMOS en todos sus extremos, y en su lugar.

2) DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. FC, en el nombre y representación de D. X, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a dicha Comunidad de todos sus pedimentos, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora.

3) No se hace especial pronunciamiento sobre costas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevar certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.


Como quiera que la sentencia es un tanto extensa, no aportaré nada más. En mi próximo escrito puntualizaré, desde mi óptica, algunos de los temas expuestos.

(420)

Analizando, desde mi punto de vista, la sentencia 167 de la Provincial opino lo siguiente

Punto A), es una reclamación debida a que en el art.- 1, se omitió intencionadamente una expresión que hacía referencia a que dicho RRI dependía y desarrollaba los Estatutos, y en su momento constaba. No entiendo su omisión porque se hace referencia a ello en varios artículos, entre ellos está el 20.

Punto B), es un punto cosecha de mi abogado que al estar explicado en jerga laguleya, no entendí nunca.

Punto C), que los tres magistrados no aprecian, no ven, la contradicción de los artículos 16, 17 y 18 del RRI, con los artículos de las normas, o Título constitutivo, números 7, 8, 10 y 11, me confunde tanto que ... lamento no poder escribir lo que pienso.
Si como dicen, los chalets están exentos del pago del gasto de los elementos comunes, tampoco deberían contribuir a los gastos del aljibe que sí se aprueban.

Punto D), me enteré del “cambio” del Acta Constituyente al recibir esta sentencia. He abierto otro hilo con este tema. Ver “Acta Constituyente”

Si en una votación voto en contra de un tema, y para su aprobación se necesita unanimidad, creo, que en buena lid y por Ley no se puede aprobar dicho punto.

En base a ello recurrí en Casación. (Recurso al Tribunal Supremo)

Continuará

CASACIÓN Num.: 2146/2000

Ponente Exento. Sr. D.: José Antonio Seijas Quintana
Votación y Fallo: 18/04/2007
Secretaría de Sala: Ilima. Sra. Dña. María Pilar Fernández Magíster

TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Civil

SENTENCIA N°: 487/2007

Excmos. Sres.:
D. Román García Várela
D. José Antonio Seijas Quintana
D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta

En la Villa de Madrid, a veinticinco de Abril de dos mil siete. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, dictó sentencia 670/99 con fecha 8 de marzo de 2000, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía 413/98, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Manacor, dictó sentencia con fecha 29 de mayo de 1999, cuyo recurso fue interpuesto por el Procurador Don José Llorens Valderrama, en nombre y representación de Don S.R.M.R., y como recurrida la Procuradora Doña Isabel Julia Corujo, en nombre y representación de La Comunidad de Propietarios del Edificio "Jardín del Rey" ubicado en Portocolom en la Avda. Cala Marsal s/n.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Quien ahora recurre en casación formuló demanda contra la Comunidad de Propietarios Jardin del Rey, sobre impugnación de determinados acuerdos tomados en la Junta General Ordinaria, de fecha 25 de Octubre de 1.998. La demanda fue desestimada por la Audiencia Provincial, revocando la del Juzgado, que había declarado la nulidad de determinados acuerdos sobre normas de Régimen interno y presupuesto.

SEGUNDO.- El primer motivo se formula al amparo del nº 3 del artículo 1.967 de la LEC sin cita del precepto que se dice infringido, por lo que se desestima. Como con reiteración ha señalado esta Sala por más flexibilidad que el principio constitucional de tutela judicial efectiva imponga en la interpretación de los requisitos formales del recurso de casación, existen unos límites infranqueables derivados de la propia naturaleza de este recurso, de su carácter especialmente restrictivo y exigente (SSTC 7/89 y 29/93), que encuentran su plasmación legal en el citado art. 1707 LEC y en la tipificación de la inobservancia de este precepto, como causa de inadmisión, en el art. 1710.1-2a de la misma Ley procesal, apreciable también en la sentencia, pues siendo requisitos exigidos por el citado art. 1707 la expresión del motivo o motivos en que se ampare el recurso, la previsión legal de los mismos como tales motivos de casación ("en relación con los que la Ley permite"), la cita expresa de las normas o jurisprudencia supuestamente infringidas y el razonar acerca de la pertinencia y fundamentación de cada uno, la jurisprudencia de esta Sala, viene declarando reiteradamente que constituye inobservancia de la norma, dando lugar a la consiguiente inadmisibilidad, entre otros supuestos el que aquí se contempla en el que, bajo el ordinal 3 del artículo 1.692, se denuncia el quebrantamiento de las normas reguladoras de la sentencia, sin citar la norma o normas que se consideren infringidas ni jurisprudencia alguna aplicable al caso; norma que de haberse invocado se incardinaría en el n° 4 y no en el 3 del artículo 1.692 en cuanto plantea una cuestión de valoración de la prueba sobre la falta de coincidencia entre lo que se discutió en la Junta y lo que se transcribió en el acta, que la sentencia pone a cargo de la parte actora.

TERCERO.- En el segundo se denuncia la infracción de los artículos 5, 6 y 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y los artículos 4,5,6,7,8,9 y 10 de los Estatutos de la Comunidad, además de la doctrina de esta Sala de 27 de julio de 1.999, 9 de noviembre de 1.994 y 22 de diciembre de 1.993. Se argumenta que la forma de contribuir a los gastos comunes, así como la prohibición de uso, sobre los derechos de propiedad a determinados propietarios, constituye un contenido típico y esencialmente estatutario, y que las normas de régimen interno aprobadas, en sus artículos 16,17 y 18, entran en contradicción con el Estatuto de la Comunidad. El motivo no puede ser acogido. En primer lugar no se razona de que forma y en qué sentido la Sentencia recurrida infringe la Jurisprudencia citada siendo reiterada doctrina de esta Sala que hay que probar la sustancial analogía entre los hechos de las sentencias precedentes y los del supuesto sometido al recurso (SSTS 15-11-1982; 7-VII-2003, entre otras). Dice la sentencia de 6 de julio de 1978, que la Ley de Propiedad Horizontal, en su articulo 6.°, prescribe que, con independencia de lo que determina el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales, y para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes y dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular con lo cual viene a proclamar que existen dos clases de normas, de muy distinto rango: unas, las contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad y en los estatutos, que regulan la constitución y el ejercicio del derecho de cada propietario, en orden al uso y destino del edificio; y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes y tan esencial es esta diferencia que mientras para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en e! título constitutivo de la propiedad o en los estatutos exige la unanimidad regla primera del articulo 16, en cambio, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, según la regla segunda del mencionado articulo 16. Y es evidente que el recurso no integra ningún motivo sobre la vulneración de alguna norma concerniente a la interpretación que la sentencia hace del titulo constitutivo de la comunidad, en el que se recogen las normas por las que se rige, y las de régimen interior aprobadas en la Junta, para negar que exista la contradicción denunciada, y que se hayan infringido o violado aquellas normas, por más de que en este documento se regulen de forma repetitiva, innecesaria y técnicamente defectuosa cuestiones que aparecen recogidas en la propia Ley y que no alteran el régimen jurídico para la adopción de acuerdos, unanimidad o mayoría, según los casos. Es por tanto, como señala la sentencia que "es en las normas de la comunidad; contenidas en el titulo constitutivo, donde se excluye el uso y disfrute de determinados en elementos comunitarios a los propietarios de las partes determinadas que allí se indican, exclusión que, de forma coherente y lógica obliga a excluirlos de la obligación de participar en los gastos de la comunidad ocasionados por dichos elementos comunes y, es, en aplicación de tales normas contenidas en el titulo constitutivo que se han venido elaborando los distintos presupuestos, aprobados los gastos y distribuidos según obra en las liquidaciones aportadas a los autos".

CUARTO.- El motivo tercero parte del hecho de que el acuerdo impugnado ha aprobado unos coeficientes de participación en los gastos distintos de los establecidos en el Titulo Constitutivo, para lo cual era necesario el consentimiento unánime y expreso de todos los propietarios, que no fue obtenido. Para fundamentarlo cita los artículos 5 y 9.5 LPH, 396 del CC y la doctrina de esta Sala expresada en las sentencias de 24-XI-1943; 24-1-1957, 14-VI-1963. 17-XI-1995, 26-V-1995 y 6-VII-1998. El motivo se desestima puesto que en ningún extremo del acta figura acuerdo alguno que modifique los coeficientes de participación en los gastos fijados por el Título Constitutivo. La Junta de vecinos se limitó a aprobar el presupuesto para el ejercicio de 1.999, de acuerdo con lo que figuraba en el orden del día, y lo que la sentencia señala es que el coeficiente atribuido al actor se realizó "por el acto conjunto de todos los que entonces eran comuneros, en la reunión celebrada el día 18 de agosto de 1.993", siendo aplicados sin interrupción en todas y cada una de las juntas de propietarios celebradas, reproduciéndose en el encabezamiento de las actas, sin que por parte del actor, que adquirió su parte determinada al año siguiente, ni por ningún comunero, se impugnaran tales extremos, deviniendo de esa forma plena y definitivamente exigible.

QUINTO.- Mediante la cita de los artículos 16.2 y 5 párrafo 2 de la LPH, y la sentencia de esta Sala de 10 de febrero de 1.995, se impugna el acuerdo a través del cual se aprobó el régimen de mayorías por ser contrario a la Ley. El acuerdo ha sido incompletamente leído y valorado en el recurso puesto que dice expresamente que "en cuanto a los acuerdos que puedan someterse a Junta de Copropietarios y la mayoría de votos que se precise en cada caso estará necesariamente a lo dispuesto en la Ley de Propiedad, Horizontal de 21 de julio de 1.961". Se desestima, por tanto, como los anteriores por cuanto de su contenido no se infiere violación alguna de la regla segunda del artículo 16.2 ya que lo único que hace, al margen de la referencia expresa a la Ley, es establecer el poder del voto de cada propietario en proporción directa a su coeficiente, sin establecer mayorías distintas de las previstas legalmente.

SEXTO.- No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso, debe declararse no haber lugar al mismo y, conforme al art. 1715.3 LEC de 1881, imponer a la parte recurrente las costas.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS
No haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador D José Llorens Valderrama, en nombre y representación de D. S.R.M.R., contra la sentencia dictada con fecha 8 de marzo de 2000 por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares, imponiendo a dicha parte las costas causadas por su recurso de casación.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y Rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Román García Varela. José Antonio Seijas Quintana .- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
Firma ilegible

Mi punto de vista en el próximo escrito.
¡Vale por hoy! ¿o no?

(475)

Como habréis podido comprobar, en mi anterior escrito, la sentencia de casación, omití la sección “Antecedentes de hecho”, porque lo había referido anteriormente. Según la sentencia por mí padecida, creo entender que un RRI puede modificar los Estatutos sin la necesidad de la mayoría absoluta, y el coeficiente de propiedad no es el que conste en el Registro de la Propiedad.

¿Qué os ha parecido la sentencia? ¿Creéis que hubiera sido la misma en otra sala del supremo?
¿Cuál es el paso siguiente? … un viaje a Estrasburgo ... me tomaré una infusión de un poco de ajo, agua y resina.

El proceso ha durado la friolera de nueve (9) años, y me ha costado algo más de dos kilos de las antiguas pesetas, o más de una docena de miles de los de ahora.
Siento vergüenza de la justicia que padecemos algunos españolitos. Tengo la sensación de que es débil con los fuertes y fuerte con los débiles. ¿Estoy equivocado?

Para que no le pase a nadie lo mismo que a mí, y más ahora que viene otra crisis, os relato la historia.

Aya por el año 93, en plena crisis, me entero por un familiar de mi esposa de que en el puerto de Felanitx, Portocolom o puerto palomo, existe una urbanización de unos promotores catalanes, en la que por motivos económicos, el banco subasta una serie de departamentos. Me informo, y adquiero un departamento en la subastilla, y en marzo del 94 lo escrituré.

Dicho departamento, al igual que la mayoría, estaba sin terminar. Le faltaba la instalación o cableado eléctrico, también la fontanería y acabados de albañilería. No teníamos la célula de habitabilidad. Faltaba infraestructura telefónica y la instalación del portero automático.
Los nueve (9) edificios inacabados, tenían el suministro eléctrico a través del contador de obra.

La primera Junta a la que asistí se produjo en febrero/94. No se comentó nada acerca de la Junta Constituyente. En ella se comentó la situación precaria de la urbanización. Se acordó que lo más urgente era realizar las obras necesarias para que las viviendas quedasen listas para poderse habitar. Los gastos se repartirían lógicamente, así se acordó, entre los departamentos que podían ser habitados, los apartamentos. No se reflejó en el acta, pero sí están reflejadas las aportaciones de las diferentes obras.

Posteriormente se realizaron todas las obras necesarias para tal fin.

En la Junta del 96 hice objeción a los coeficientes de propiedad, ya que había locales en marcha.

En la Junta de julio/97 hice objeción a los coeficientes de propiedad. Fue elegido nuevo secretario (un político del psoe).

En la Junta de octubre/97 hice objeción a los coeficientes de propiedad. Fui elegido nuevo presidente.

En la Junta de marzo del 98 puse objeción a la liquidación del 97 y presupuesto del 98. Se hablará con los propietarios de los locales para su contribución a los gastos comunitarios.

En julio del 98 se convoca a JGE y no se puede celebrar porque sólo había una única convocatoria y no se produjo quórum. El secretario no quiso hacer la 2ª convocatoria a los 15 días. Entonces indagué y vi. que no era administrador de fincas y presentó la dimisión.

En agosto/98 convoco JGE donde presento mi dimisión y se elegirá nuevo presidente y secretario. Salen presidente el jefe local del pp y secretario el antiguo secre del psoe.

En octubre/98 se celebra JGE donde se quiere aprobar un RRI. Aquí comienza la historia que os he relatado en el hilo.

(530)

Feliz año a tod@s

Después de mi escrito de hace treinta días y unas trescientas visitas, me gustaría dar a conocer la sentencia del supremo, que he padecido, en algún lugar más de opinión en Internet, puesto que las personas a las que se la he comentado, han adoptado una actitud de resignación y acatamiento, con la que estoy en total desacuerdo. Para ello creo que podéis utilizar el correo interno y me indicáis el lugar que estiméis oportuno. Gracias

Parece que dicha sentencia es manifiestamente mejorable, y por tal motivo deseo buscar una salida, si la hay, que me satisfaga.

En primer lugar, para mí es inconcebible que una norma de inferior rango, pueda modificar o alterar el contenido de otra de rango superior de la que depende, y que ha sido así concebida. (Art.- 6 de la LPH)
Creo que la función desarrollar no es la misma que modificar; para mí es contraria.

En segundo lugar, cuando una persona desea adquirir una propiedad inmobiliaria, su fuente de información debería ser el Registro de la Propiedad, donde deberá constar toda la información necesaria para poder determinar su situación legal en la que se encuentra, así como las normas por las cuales se rige, si estuviera incluida en una comunidad.

Desde mi punto de vista, no es de recibo que unos jueces, estén en el tribunal en el que estén, digan que no saben interpretar que las expresiones “los propietarios de los locales comerciales y tres apartamentos situados en la parte exterior del complejo, estos renuncian al uso del aparcamiento, y en compensación, los propietarios de los apartamentos de los bloques 1 a 6, correrán con los gastos de las bombas impulsoras de las fosas sépticas.“, son contradictorias a “La utilización de los espacios de aparcamiento corresponderá a todos los titulares de partes determinadas del complejo, salvo, conforme al Art. 4°, a las entidades números uno, dos y tres. “.

Ni que “Solamente los propietarios de los apartamentos de los bloques 4, 5 y 6 podrán disfrutar de las instalaciones de jardín, piscina y aparcamiento” lo son con “Las piscinas existentes en el complejo serán de uso y aprovechamiento exclusivo de los titulares de las partes determinadas destinadas a apartamentos, quedando excluidos los locales de negocio, y conforme al Art 4°, las entidades números uno, dos y tres”.

Los motivos o razones del tribunal provincial para cometer semejante despropósito creo conocerlas, pero no alcanzo a ver las razones del supremo; como no sea gremialismo mal entendido.

Tanto los estatutos como el reglamento interno reconocen nueve edificios, pero el supremo, según para qué, acepta tres (4, 5 y 6) para una postura o aplicación y nueve para otra.

Mis dudas me hace preguntar ¿cómo quedan los coeficientes? ¿cuántos coeficientes tenemos en la comunidad?

Como estaba un tanto farragosa mi exposición, la he completado y arreglado. Espero que os sirva de aclaración

La historia comienza en plena crisis del año 93. A unos promotores catalanes, por impago de una hipoteca, una caja catalana subasta una serie de departamentos. En el juzgado de Manacor (Mallorca) pujo por un apartamento de la urbanización de Porto Colom, Jardín del rey. En la subastilla adquiero un apartamento, y en marzo del 94 lo escrituro, con Estatutos y coeficiente en el Título Constitutivo.
Dicho departamento, al igual que la mayoría, estaba sin acabar. Le faltaba la instalación eléctrica, también la fontanería y acabados de albañilería. No teníamos la célula de habitabilidad. Faltaba infraestructura telefónica y la instalación de los servicios de portería.

Los nueve (9) edificios inacabados, tenían el suministro eléctrico a través del contador de obra.

La primera Junta a la que asistí se produjo en febrero/94. En ella se comentó la situación precaria de la urbanización. Se acordó que lo más urgente era realizar las obras necesarias para que las viviendas quedasen listas para poderse habitar. Los gastos se repartirían lógicamente, así se acordó, entre los departamentos que podían ser habitados, los apartamentos. No se reflejó en acta, pero sí están reflejadas las aportaciones de las diferentes obras. Se realizaron todas las obras necesarias para tal fin.

En octubre/98 se celebra JGE donde se aprueba un Reglamento de Régimen Interno (RRI), con una serie de artículos que son contrarios a la Ley de propiedad Horizontal (LPH) y a los Estatutos. Denuncio el hecho. El Tribunal de 1ª Instancia falla anulando dichos artículos (Sentencia 413/98 Manacor) y la actualización, baja, del coeficiente.

La junta directiva de la comunidad recurre la sentencia y la sección 3ª Provincial desestima mi demanda en su totalidad. Por dicha sentencia la comunidad, todos menos once, se entera de que los 4 promotores catalanes, tres suministradores y cuatro particulares, once en total, se habían reunido el 18 de agosto del 93 y “como copropietarios del inmueble sito en Porto Colom, Avda. de Cala Marsal, s/n, al objeto de constituir la Comunidad de Propietarios del mismo y a la elección de la primera Junta Directiva que deberá hallarse al frente de la Comunidad del citado edificio”.
Según el Título constitutivo no es un edificio, son nueve, y los edificios relacionados para constituir la comunidad son solamente tres, uno de ellos incompleto. Los tres jueces sentencian que los coeficientes son los modificados por la cuadrilla de los once al “formar” la comunidad. Es decir que el 44% de la urbanización se volatiliza. También sorprende que ninguno de los tres jueces provincianos aprecie la diferencia notable, es una contradicción, entre los artículos de los Estatutos y los del RRI. (Sentencia 617/00)

Recurro en Casación, y siete años después, la Sala 1ª del tribunal supremo en su sentencia 487/07 dice “No haber lugar al recurso de casación”. Acepta como válida la reunión de amigotes de agosto del 93, donde no citan la totalidad de sus propiedades en la urbanización y, dice el supremo, que es un acuerdo válido por no haber sido impugnado en el plazo de treinta días. ¡¡¿#?!!

Según el Título constitutivo la urbanización la forman ciento tres departamentos, pero los reducen a cincuenta y uno. En porcentaje de coeficientes la parte reconocida es el 56,24%.
Me pregunto ¿en qué limbo quedan esos departamentos? Su coeficiente ha de ser cero, y si eso es así, no formaran parte de la comunidad, creo yo, el supremo tiene otra perspectiva. Será una nueva figura no contemplada actualmente en la LPH.
Me reservo la opinión final que me merecen la sentencia y los tres jueces del supremo.

Resumiendo, ahora que se pueden producir situaciones como la vivida por mí al comprar el apartamento en subasta pública, os he de decir o aconsejar que:

Desconfiar y mirar el Título Constitutivo (TC) del piso o apartamento en el Registro de la Propiedad

Si la Comunidad está constituida, comprobad que el acta constituyente respeta los coeficientes del TC y la relación de los departamentos

Todo tipo de obra a realizar, que conste que se ha aprobado en Junta y verlo en el Acta

Suerte, mucha suerte. Si queréis recurrir a los tribunales ...