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Hola a todos y feliz año, ante todo deciros que me parecéis estupendos ya que sois de gran ayuda a personas como yo que nos ha tocado la papeleta de ser presidente de la comunidad de vecinos y estoy bastante verde en estos aspectos, os agradecería que me echarais una mano. Pues bien paso a contaros cual es mi problema.
Vivo en una urbanización la cual tiene zonas comunes piscina, pista padel, espacio libre etc., todo el sótano de la urbanización son de garajes y trasteros, los cuales hay garajes que pertenecen a personas que no son propietarios de pisos, el acceso al garaje lo tiene directamente desde el piso los que son propietarios del piso y otro acceso exterior que es el utilizan los que no tiene piso, los propietarios de garaje que no tienen piso no tienen acceso a la urbanización ni disfrute de ella, pues bien el problema es el siguiente:
Todo la cubierta de la urbanización tiene filtraciones de agua, esta agua se filtra a los garajes, es decir cada vez que llueve cae agua en los garajes debido a que el techo de los garajes es el suelo de las zonas comunes, en reuniones pasadas se decidió poner una derrama ( 150.000 euros) para el arreglo, estos acuerdos se adoptaron antes de que yo fuera presidente y se dijo en pagarlo en cuotas a partes iguales entre todos los vecinos propietarios de viviendas, ya en el primer pago hubo vecinos que no han pagado y achacan al no pago porque entienden que se debe de pagar según cuota de participación incluyendo a los que son solo propietarios de pisos.
Si sois tan amables de orientarme sobre las siguientes cuestiones os lo agradecería eternamente:
1º ¿ quienes son los que deben de pagar esta derrama?
2º ¿ se debe de pagar a partes iguales o según cuota de participación?
3º ¿ que hacer con los que no han pagado?

Aquí os pongo textualmente lo que viene en las escrituras de la urbanización.

A) los gastos de la planta de aparcamientos y trasteros, se satisfará por los propietarios de los mismos proporcionalmente a su cuota de participación, salvo el elemento Nº 79 el cual no entrará a formar parte de los gastos de comunidad de la planta de aparcamientos , salvo en lo referente al seguro obligatorio, además solo el propietario de ese elemento podrá hacer cuantas modificaciones hipotecarias tenga por conveniente en su finca sin consentimiento del resto de la comunidad.
B) Los gastos de mantenimiento de los portales generales, piscina, y, en general, todos los gastos propios de la comunidad, a excepción de los derivados de planta de aparcamientos , se satisfarán por partes iguales por cada uno de los propietarios de pisos.
C) Sólo los propietarios o alternativamente los inquilinos habituales de los pisos podrán utilizar la piscina.
D) Etc….
Gracias, si necesitais algun dato mas o no me expresado con claridad no dudeis en preguntarme lo que querias.

Lo primero es saber, si el acuerdo se adoptó por unanimidad o no.

1.- La derrama la deben pagar todos los propietarios en funci´´on de su coeficiente a no ser que haya acuerdos validos tomados en sentido contradictorio a esta norma general.

2.- ya respondida.

3.- hasta no saber que tipo de acuerdo hubo no se puede tomar medida alguna, en principio deberían ser morosos, pero si el acuerdo es nulo, pues no lo serán.

Vaya clausulas abusivas, imagino hechas por el promotor, que será el propietario beneficiado,.

Estás escrituras, están registradas y en regla?

En estos casos yo hago siempre la misma pregunta ¿tienen administrador, qué dice este?.

si tenemos administrador pero me parece que sabe menos que yo, segun yo entiendo lo deberiamos pagar los que tenemos pisos , porque a mi entender la escritura de propiedad que tenemos excluye a los propietarios de los garajes. Intentare buscar el acta de la asemblea y ya os lo comentare.

Mas datos, en abril del año pasado se celebro una asamblea donde se expusieron dos obciones para la reparacion, la primera era pedir un prestamo y la segunda era pagar entre los propietarios de los pisos la reparación este pago se haria en tres plazo, se debatio y se aprobo por unanimidad de los asistentes la segunda propuesta, somos 48 vecinos y asistieron 31, no asistio ningun propietario de garaje es decir las asambleas son solo para los que tenemos pisos. Este acta fue aprobado en julio, que fue cuando tuvimos otra asamblea y me nombraron presidente, otra cuestión no se si es correcto aprobar las actas de una asamblea en la siguiente reunión pase el tiempo que pase. No se si me he explicado bien, si necesitais alguna aclaración no dudeis en preguntar y perdonad mi ingnorancia, muchas gracias y saludos.

No te entiendo bien, pero ahi va de lo que he creido que preguntas:

Los asuntos tratados y aprobados por unanimidad, obligan a todos, de ahí la unanimidad.

Las actas no necesitan aprobación alguna, tras la firma, que debe ser en los diez días siguiente, los acuerdos obligan a todos, presentes o no presentes, a no ser que se impugne en tiempo y forma, lo cual no parece que sea el caso.

Desde el acuerdo, ya ha llovido, así que deberían iniciar los trámites para realizar la obra y cobrar las tres derramas aprobadas si es que aún no se ha hecho.

Por lo visto lo que hace el administrador es que en cada asamblea se lee y aprueba el acta anterior y pasan varios meses entre asamblea y asamblea, en relación del pago ya se ha pagado el primer plazo aunque hay vecinos que no lo han hecho, ¿ se les puede denunciar?, ¿esas actas quien debe firmarlas?, ¿hay que publicarlas antes de la firma?, ¿esa unanimidad es valida aunque no esten todos los vecinos presentes o para que sea unanime tiene que ser de todos los vecinos?, ¿deben de pagar los propietarios de los garajes que no tienen piso? se que son muchas cuestiones pero es que hay un jaleo en la urbanización impresionante y me tienen agobiado, muchas gracias por la ayuda.

Esta actuación era obligada antes de la actualización de la ley, ahora ya no es necesario, aqui lo puede ver:



Si habia un plazo para el pago del primer recibo y ha cumplido, los vecinos que no han pagado ya son morosos y se puede actuar contra ellos por esa condición. Mejor hacer las cosas por las buenas, pero si no hay más remedio el último paso es la denuncia por impago de cuotas generales.

Las actas deben ser firmadas por el presidente y el secretario, nadie más está obligado a ello. Arriba se puede ver la redacción de la ley en este sentido.

Las actas no se publica, se reparten entre todos los propietarios como también se menciona en el articulo anteriormente citado.

La unanimidad es en relación a los que asisten a la junta y en determinadas situaciones los que no estén de acuerdo tienen un plazo de un més para mostrar tal disconformidad, ¿ es este ese caso?

Referente al pago hay que atenerse a lo que habeis firmado en escrituras, sólo es cuestión de seguir la letra de este documento en tal sentido.

Si lo que prevalece es el acta los que deben de pagar son los que tiene piso o por lo menos es lo que entiendo, me puedes decir cual es la ley a la que te refires en el texto que has publicado.

La ley es la que existe para temas de comunidades. Ley de propiedad Horizontal, no es dificil encontrarla en internet, incluso debe estar en esta misma página. 6 de abril del 99

Solo con leer aqui no se te van a arreglar los problemas, teneis que moveros en alguna dirección, la solución la teneis que poner los que allí viven, aqui solo se puede orientar sobre el asunto y deberías tener ya bases para iniciar acciones. No esperes al hada con la varita y que se arreglen solo los problemas por mucha ley que se salten a la torera.

Si hay que pagarlo entre todos los propietarios tengan piso o no, me podrias explicar a que se refiere el punto B de la escritura?, si no se ha avisado a los propietarios de aparcamientos para asistir a las asambleas los acuerdos que se han adoptado no tienen validez?
Gracias por el interes.

Ya he comentado que esos puntos que has citados, me parecen abusivos y de saberlo de antemano, no escrituraría en ese edificio, casi seguro.

Que lo que diga el acta es lo que prevalece, no lo digo yo, no se de donde ha sacado esa conclusión. También hay que tener en cuenta que a veces se aprueban cosas ilegales, por desconocimiento u otras causas y no por ello estás obligado a cumplir lo redactado en el acta. Lo que pasa que tienes que recurrirlo y batallarlo para obtener la razón.

Lo que he comentado es todo en relación a la ley sin incluir clausulas como las que comentas, que habría que ver hasta que punto son legales y hay que aceptarlas, pero eso es un tema que si realmente te preocupa deberías consultar con el profesional adecuado para que te oriente.

Por ultimo lo de pagar según coeficiente es algo que establece la ley, pero siempre que en estatutos o título constitutivo de tu comunidad, no haya acordado algo diferente y parece que este caso sí lo es. Eso es lo que tienes que tener suficientemente claro que es lo que realmente dicen esas escrituras y estatutos y hasta donde obligan a todos los propietarios.

gracias por la ayuda, es que el jueves que viene tengo una asamblea y el punto único es este, y todavia no tengo nada claro debido al dichoso punto B, se me van ha hechar los vecinos encima unos con una opinión y otros la contraria, yo interpreto ese punto como que los que tienen solo aparcamiento contribuyen solomente con los gastos del garaje y no del resto de la comunidad.

¿Y la cubierta del garaje, no le corresponde a los propietarios del garaje?

¿ Y el suelo de la comunidad no les corresponde a los propietarios de las viviendas ?

Hay que tener en cuenta que la parte en cuestión forma parte de las dos cuestiones tratadas, garaje y viviendas.

El problema que veo es más de como participar en ellos dado la redacción de los citados puntos.

Gracias por la ayuda que me estais prestando, ya puesto tengo otra duda segun he estado viendo en LPH las comunidades tienen que tener un libro para las actas, pues bien he estado viendo entre los papeles que me han entregado y no existe ese libro las actas son en folios sueltos, estas actas son validas?, o por el contrario es obligatorio que las actas esten reflejadas en dicho libro.
Gracias y saludos.