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En julio del 2006 adquirí mi vivienda. Desde entonces, he venido solicitándole al Administrador que me facilitara los Estatutos y/o Normas de Régimen Interno, así como las Actas de los años anteriores, a fin de estar al tanto de los acuerdos adoptados.

También en varias ocasiones le he preguntado acerca de la fecha de celebración de la Junta General Ordinaria,obteniendo el silencio absoluto por respuesta...

Pues bien, hoy 21 de ferebrero de 2008, he recibido por correo certificado urgente, la convocatoria para la JGO del 2008.

Cual no sería mi sorpresa, al observar que la misma se celebra dentro de 1 semana(jueves 28)y que, junto al presupuesto propuesto para el 2008(nada desglosado,por cierto),vienen las cuentas del 2007 y,atención,del 2006.Así mismo, me encuentro las actas de años anteriores,estando éstas compuestas por 4 Juntas EXTRAORDINARIAS(una de ellas celebrada en a finales de agosto,cuando yo ya era propietaria,la cual no se me notificó,por lo que desconocía de su existencia ).

Mi duda viene de hasta qué punto en legal que no se realice la Junta General anualmente tal y como indica la LPH y, si no se supone que los propietarios debemos tener la opción de incluir en el Orden del día los temas que sean de nuestro interés.El problema surge de que, si no se sabe ni siquiera aproximadamente cuando se va a realizar la Junta, tampoco se nos habilita un plazo para proponer temas

Huelga decir que en todo el tiempo que llevo aquí, no he visto al Administrador ni una sola vez pero, eso sí, me cobra las cuotas religiosamente...Ah, este 'señor' está Colegiado.

¿Podéis decirme algo al respecto?

Gracias

Le respondo brevemente;

Se debera convocar junta de caracter ORDINARIO por lo menos una vez al año la ley establece que hay que avisarlo con una antelación de 10 días minímo.

Respecto a poder incluir puntos en el orden del día, el Administrador no tiene porque recordarle tal circustancia, es usted el que debe de leerse la ley y ver que tiene ese derecho, de estimar oportuno incluir algo en el orden del día debe de hacerlo con suficiente antelación a la redacción de la convocatoria.

Respecto a no ver al Administrador por la comunidad decirle que coincido con usted, mi Administrador nunca viene por mi casa es más el desgraciado cuando lo llamo para que me suba la compra a casa no me hace ni cas....jeje es broma

Creo que hay más de una confusión en lo escrito e interpretado por ello expongo lo siguiente:



- según este articulo el plazo no son diez dias sino seis y entiendo que no son mínimos sino máximos, solo para las juntas ordinarias, que las extraordinarias dependerán de la urgencia y el sistema de comunicación existente.

- No está solicitando que se le recuerde nada, sino que dice no saber cuando proponer algo dado que no sabe si habrá convocatoria, como parece ser el caso.

Sobre esto decirle que da igual cuando la celebre, lo interesante es entregar por escrito las sugerencias a la primera oportunidad para lo que debe dirigirse al presidente, que al fin y al cabo es quien tiene potestad para celebrar juntas, lo que obligará a incluirla en la siguiente convocatoria ( si es que la piensa realizar )

- Al hablar del administrador, debería entender a que se está refiriendo y no hacía falta el sarcasmo empleado, no me parece bien.
Esta es una actitud demasiado habitual entre los administradores que suelen evitar el contacto como si de epidemia se tratara con los propietarios. Unos ponen secretarias por medio, otros teléfonos, otros muros y otros simplemente pasan de los propietarios, también los hay que atienden al personal, como debe ser.
No estaría mal que el administrador se acercara de vez en cuando por la comunidad, ya que se sobreenteinde que es el encargado de mantener en condiciones el edificio y dificilmente se puede reparar algo que ni siquiera se ha visto o solo se hace de pasada una vez al año al acudir a la junta ordinaria ( en este caso ni siquiera así, porque no hace las juntas anuales ordinarias o eso al menos nos intenta comunicar Pelocha.

Pelocha la documentación que solicitas, te será más fácil conseguirla en el registro de la propiedad, si se han formalizado legalmente, sino siempre puedes acudir a otro propietario que lleve más tiempo viviendo en la comunidad. Tampoco se le debía caer los anillos al administrador si te proporciona copias de esos documentos, pero si no está por la labor es como dar golpes contra la pared.

Yo probaría con algún vecino para todo esto de las actas y en última instancia lo haría por escrito y certificación de recibo al administrador, el cual está obligado a proporcionarte copia previo pago de las fotocopias correspondientes.

La ley estipula la celebración de junta ordinaria una vez al año:


... y tambien aclara el sistema para proponer asuntos y a quien debe dirigirse, que precisamente no es al administrador, sino al presidente. Toda comunicación que quede constancia escrita, recomendable.


Algo se te ha dicho, esperando te sirva de ayuda.

Veamos:

Para la citación de junta ordinaria debe mediar al menos 6 dias, esto es lo que establece la ley nacional (en Cataluña es de 8 días de antelación --por si es usted de Cataluña-- además se debe poner el anuncio de la convocatoria en el cuadro de avisos, es obligatorio.).

De todas formas, si la han convocado con menos tiempo sólo le servirá la protesta verbal, ya que en caso de litigio, los tribunales no le darán la razón salvo, que usted manifieste o mejor dicho, pruebe indefensión, de esto ya hay varias sentencias. Sí, la ley es una antigualla pero es lo que hay. Pocas demandas se realizan por estos motivos.

Sobre el proponer asuntos en el orden del día, ya le han contestado. Debe ser usted la que proponga al presidente el asunto a tratar, aunque lo lógico sería advertir el propio presidente sobre su intención de convocatoria para que los vecinos puedan proponer el asunto que considere oportuno, pero entonces la ley estaría bien hecha.

Sobre el tema del administrador ¿que me va usted a contar?. Ya sabemos como funcionan y hay en este foro alguno que se molesta cuando decimos que hay pocos honrados, pues SÍ hay muy pocos, aunque alguno debe haber.

El administrador, dice usted, que es colegiado. El hecho de estar colegiado no es patente de corso de honradez. La colegiación es la tapadera ideal para su profesionalidad, pero que no demuestran, y le sirve de órgano protector y hasta de impunidad, ya que se respaldan con él, es decir existe el corportivismo puro y duro.

Sobre la documentación que usted solicita: Si fuera un profesional se la daría sin más ya que usted es un vecino nuevo, pero no porque usted puede saber demasiado y esto es lo más importante de ocultar.

¿Sabe usted los teléfonos y direcciones de sus vecinos?

buenos dias,
tengo que salir en defensa de los administradores ya que creo que estan muy mal mirados y no estoy de acuerdo en sus palabras.
En cuanto lo que dice de que no va al edificio yo creo que es el presidente el que tiene que comunicarle cuando se haya roto algo para que envie a arreglar pero no creo que sea obligación del administrador el tener que ir todas las semanas o todos los meses a ver si se ha fundido una bombilla o si sea roto la cerradura...
Despues de su jornada de 8 horas todavia tienen que irse a las reuniones y terminar a las 11 de la noche aguantando a los plastas de los propietarios. Éstos son los que en la mayoria no aprecian el trabajo del administrador y se piensan que tiene que estar disponible las 24 horas, sabados y domingos.
En todas las profesiones hay gente corrupta, policias, medicos,...y no creo que la sociedad generalize tanto como lo estan haciendo en este foro en contra de los administradores.
No podemos culpar a todos los profesionales por unos que hayan malos.
Que en la mayoria de los casos son los que nos contestan nuestras dudas en este foro.

El Artº 20 de la L.P.H en su apartado a) dice:

Corresponde al Administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a esos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

El diccionario de la real academia española define velar, diciendo (entre otras cosas):

Observar atentamente algo.

Continuar trabajando después de la jornada ordinaria.

Cuidar solícitamente de algo.

Administradores buenos los hay, pero muy pocos, eso también se lo aseguro.

Evidentemente no le voy a decir que usted --si es administrador-- que se dedique a vigilar semanalmente o mensualmente los edificios, pero tampoco le voy a decir, que de forma exclusiva se dedique a cobrar y pagar recibos, hacer una reunión al año y hasta dentro de 365 días.

Y por supuesto, que cuando algún vecino le pida parte de la documentación se la dé y esté pendiente de cumplir los acuerdos alcanzados en junta.

Estoy con Fran.

Creo Antoñete que se pasa de listillo. Está claro que velar tiene varios sifnificados en el diccionario y de aplicar alguna en este caso es "la de cuidar solícitamente de algo".

Si crees que un administrador debe estar 24 hs dedicado a tu comunidad tendras que pagarlo o crees que por los honorarios que cobran sale rentable lo que estás insunuando.

Te pongo un ejemplo cuando va un cerrajero 24 hs a tu casa te cuesta un ojo y un riñon. O sin ir mas lejos, no me digas que cuando haces horas no te las pagan....Pues esto es aplicable a cualquier profesional o trabajador. Si quieres atencion 24 hs tendrias que pagar 3 o 4 veces mas dinero a la administracion.

El administrador, ni es conserje, ni es vigilante nocturno. Si buscas alguien que desempeñe estas funciones hay gente que se dedica a ello, sino no existirian esas profesiones.

Me gustaria verte administrando comunidades a ver que pensarias al respecto. Seguro que te ahorrarias esos comentarios.

En mi comunidad hemos tenido 2 administradores y ninguna de las cosas que has dicho las hacen. No se guardan los papeles como dices, hacen reuniones cuando el presidente se lo pide no hacen una al año solo, y arreglan las cosas. Lo que pasa que hay que estar pendiente un poco y llamarles pero es normal porque quienes vivimos alli somos nosotros y no ellos.

Y se lo dice alguien que ha sido presidente.

Le agradezco la forma "cariñosa" como me ha llamado.

No creo que usted, haciendo la defensa tan destacada de los administradores, no lo sea, ya que es la primera vez que lo veo en un foro, y le puedo decir que visito varios, una defensa de tal naturaleza.

Haber administradores buenos hailos, pero son difícil de hallar. Esto ya lo he dicho en varias ocasiones, y usted con ese sobrenombre, hace flaco favor a ellos.

Un administrador se debe a la L.P.H y si no le gusta, búsquese otra profesión. La ley dice lo que dice, y deje a los cerrajeros en paz.

Antoñete de miembro y no de diminutivo cariñoso, no sea tan cobarde y de la cara como debe ser si tanto piensa que tiene razón.

No derrape en el asunto y se vaya por la tangente, nadie quiere a una persona 24 horas al dia para llevar la comunidad, eso es inpensable e impagable.

Con que cumpla lo que estipula la ley ya debe valer. La documentación es arma de cambio que usan muchos de los administradores que llevan comunidades.

No es nada nuevo oir las palabras, "os entregaré la documentación, cuando me paguen los meses hasta la finalización de contrato"

Llamarle se les llama e incluso se intenta ver, pero se hacen inaccesibles ocultandose detrás de la secretaria o telefono. En caso de hacer más de una reunión anual, cobran por ellas y en algunos casos ni siquiera informa de esta eventualidad hasta que no surge el problema.

Cuando se trabaja bien, suele pasar que se cogen más administraciones de las que se pueden atender y eso va en detrimento del servicio. Esto sucede porque las cantidades que se cobran como bien dicen son muy bajas, pero como profesionales deberían saber donde está su límite para dar una buena atención.

Tampoco sus ingresos se reducen a lo que reciben de cada propietario, tienes otros sistemas que le pueden ayudar a solventar esta escasez, que por cierto si saben del tema ya debería conocer por lo que ninguna comunidad les engaña en el precio que por otra parte viene pactado por los colegios de administradores.