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cuando se renuevan los cargos directivos de la comunidad de propietarios, ¿en ella se debe incluir al administrador? ¿Qué sucede si no se renueva expresamente, se entiende prorrogado? Por cuanto tiempo? O ¿es necesario hacer constar expresamente la renovación?

"Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador. "
(Art. 13.1 - LPH)

"Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año."
(Art. 13.7 - LPH)

Como se puede observar, la legislación establece que el cargo de administrador se nombre todos los años, salvo que en los estatutos de la comunidad se establezca otra cosa -la expresión "lo contrario" no parece que tenga mucho sentido en este contexto-. Si bien no dice nada concreto para el caso de la renovación, entendemos que concurren los mismos requisitos y plazos.

Lo más honrado sería poner un punto del orden del día que fuera algo así como "Renovación, en su caso, del cargo de administrador" y se tratara por separado del resto de la renovación o elección de nueva junta directiva.

Lo frecuente es encontrar este tipo de punto en el orden del día: "Renovación, en su caso, de la junta directiva", donde se englobarían todas las renovaciones, tanto de Presidente, Vicepresidentes en su caso, y Administrador-Secretario, y así debería quedar reflejado en el acta.

Ahora bien, para el caso en que no se renuevan los cargos al finalizar el periodo que se establece, a nuestro juicio se encuentran en la situación "en funciones", ya que ese plazo se da para efectuar la renovación, pero no para el cese automático. Además esto último generaría muchos problemas a las comunidades, cosa que no parece ser el objeto de la ley.

Por otro lado, muchos servicios de administración de comunidades establecen en su contrato con la comunidad que, al finalizar el primer año sin que medie denuncia por alguna de las partes, se entenderá renovado tácitamente por otro período de igual duración. A nuestro juicio este es un error común, pero comprensible. En URBIFINCAS entendemos que la finalidad de la ley es establecer una renovación expresa de los cargos, por lo que una renovación tácita o automática no respetaría ese principio. Es decir, si el contrato con el servicio de administración se renueva tácitamente el día 5 de octubre de 2006, no tendría mucho sentido que la Junta de Propietarios, reunida el 20 de octubre de 2006, se opusiera a su renovación. Dado que por jerarquía normativa las leyes están por encima del contrato entre las partes, este último debe respetar el contenido de aquellas. En este caso, se debería respetar lo expuesto en la Ley de Propiedad Horizontal en materia de nombramiento de cargos, nombramiento que debe realizarse por elección y de forma expresa.