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Hola, si no os importa, aunque estaría muy bien que alguien con más formación legal comentase este tema –que yo también agradecería–, voy a intentar contestar a la cuestión con mi opinión personal, si no os parece mal.
En primer lugar, comentar que la presencia física no es óbice para la representación. Es decir, yo puedo acudir a la junta de propietarios y, al mismo tiempo, estar representado -en mis intervenciones- por mi abogado o abogados, si así lo considero oportuno, y revocarles en cualquier momento esa representación. Lo que es evidente es que mi voto seguirá siendo uno, y lo normal es que sea yo quien lo ejerza si estoy presente.
Respecto a las cuestiones planteadas, creo que conviene aclarar que, a mi juicio, de lo que realmente estamos hablando no es de la representación del propietario en la junta, sino más bien de la delegación de su voto, que es la fórmula más utilizada habitualmente y mucho más limitada que la representación. Entendiendo la pregunta en esos términos, la respuesta es bastante sencilla: el propietario, independientemente del número de propiedades que posea, solo tiene un voto, que es lo que realmente podrá delegar, pero el resultado será igualmente la expresión en un sentido u otro de un solo voto. Esto concuerda con la sentencia y creo que la cuestión podría estar resuelta.
No obstante, tomando como base la literalidad de las cuestiones que se plantean, tendremos en cuenta que no se delega el voto, sino que se otorga una representación formal y legal –ya que mencionas dar autorización de representación y dar poderes– y entiendo que dicha representación lo es por el mejor medio de prueba que hay, que es la escritura pública ante notario y para la representación de la persona en la junta, es decir, no solo en la expresión del voto en los puntos a debatir en el orden del día, sino para todo negocio jurídico que se derive de la misma. Haciendo un pequeño inciso en este tema, quisiera comentar que este tipo de representación nunca se debe de otorgar –salvo que se confíe mucho en la persona-, puesto que en este caso el representante actúa exactamente como la persona del propietario y podría, por ejemplo, pedir ser nombrado Presidente por cuenta de su representado, o darle un ataque inusitado de altruismo y obligarse, por cuenta de su representado, al pago de la totalidad de una derrama, por ejemplo. Aunque los ejemplos son un poco exagerados –y no sé si totalmente válidos desde el punto de vista legal, sobre todo del último–, ilustran un poco el alcance al que puede llegar la representación.
Bueno, pues situándonos en el caso poco normal de representación de personas en junta, se plantea la cuestión de la representación por una persona para cada una de las propiedades proindiviso del titular, esto es 15 propiedades (viviendas, garajes, trasteros, etc.), con un titular que no va a la junta, y 15 representantes para cada una de las propiedades.
Creo que para resolver esta cuestión debemos consultar la regulación de la representación. Considerando la representación como una forma de la figura jurídica del mandato, debemos acudir al Código Civil que, en los artículos 1.709 y 1.710, establecen que:
1.709: Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra.
1.710: El mandato puede ser expreso o tácito. El expreso puede darse por instrumento público o privado y aun de palabra. La aceptación puede ser también expresa o tácita, deducida esta última de los actos del mandatario.
Respecto a la figura de la representación en sí, ríos de tinta han fluido y fluyen, pero creo que el libro de Díez-Picazo, “La representación en el derecho privado”, es bastante exhaustivo en el análisis de esta figura.
Lo cierto es que en las dos fuentes citadas, siempre aparecen dos personas, pudiendo ser cualquiera de ellos personas físicas o jurídicas. Esto, que parece una perogrullada, deja claro que la representación se ejerce entre personas, es decir, una relación persona-persona, y no entre propiedades y personas, por lo que difícilmente se puede representar a una propiedad, separándola de su titular (¿se puede representar a un coche o a un yate?). Más bien, lo que se representa es al titular de esa propiedad y a sus intereses, bien sean de un particular, bien de una empresa, por poner ejemplos cotidianos. Por tanto, no importa la cantidad de propiedades que tengamos, solo podremos ser representados para ejercer una única expresión de voluntad como titular. ¿Qué voluntad, separada de la voluntad de su titular, tiene una vivienda? ¿Qué voluntad, independiente de su titular, tienen una plaza de garaje o un trastero? La expresión de la voluntad –en este caso en la junta– la tienen y ejercen las personas, que son las que pueden ser representadas y representantes. Si estuviéramos en la junta de accionistas de una Sociedad Anónima, nuestro representante ejercería nuestra voluntad en proporción a nuestra aportación económica. Para el caso de una comunidad de vecinos, nuestro representante ejercería nuestra voluntad en la forma de un solo voto, que es conforme a la Sentencia mencionada. Lo que no puede hacerse es separar el titular de una propiedad de su propiedad o propiedades, a fin de ejercer representaciones de propiedad por separado. ¿Se da el caso de que existen varias representaciones de un titular en diferentes personas? Entiendo que el titular será representado por la persona cuyo otorgamiento de representación sea más reciente.
Pero aún creo que se puede llegar un poco más lejos y dar por cierto que el supuesto anteriormente analizado fuera posible y correcto, y se diera el caso de que 15 propiedades, separadas de su titular, pudieran ser representadas por 15 personas distintas en una comunidad de propietarios. Para rebatir esta posibilidad, quisiera citar textualmente parte de la Sentencia del Tribunal Supremo que estamos debatiendo:
“Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta, la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica. Mas su inclusión y permanencia en la ley, sugiere una mayor coherencia de la solución que se inclina por el postulado «un propietario, un voto», con independencia de sus cuotas de participación, criterio que, como más aconsejable, merece ser acogido. Es verdad que la ley no resuelve el problema concreto de manera clara. Mas sí aparece nítidamente que la ley no ha querido otorgar una preponderancia total de unos propietarios (los más fuertes) sobre otros (los más débiles), no obstante ponderar la importancia de las cuotas de participación. En consecuencia el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un solo voto el propietario de varios pisos.”
La Sentencia del Tribunal Supremo menciona varias cosas interesantes, pero yo destacaría dos. La primera es que la ley no resuelve el problema concreto de manera clara. Y la segunda, es la interpretación nítida que hace el Tribunal, de que el espíritu de la Ley de Propiedad Horizontal no es otorgar a una minoría de propietarios o a uno solo, con mayores cuotas de participación, el poder de gobernar sobre la mayoría de comuneros o copropietarios. Y esto no lo dice un tribunal inferior, recordemos que el artículo 1, apartado 6 del Código Civil, dice que “la jurisprudencia complementará el ordenamiento jurídico con la doctrina que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la Ley, la costumbre y los principios generales del derecho”. De modo que la doctrina del Tribunal Supremo puede ser considerada, al menos, fuente subsidiaria del derecho. Por ello, si se diera el caso de la representación de propiedades, separadas de su titular, por las cuales se adoptan acuerdos o se eligen cargos utilizando todos los votos que generan esa multiplicidad de propiedades, no creo que hubieran mayores problemas para impugnar el acta ante un juez aludiendo esta sentencia.
Pero lo cierto es que todo este rollo que he soltado es mi opinión personal. Como he dicho al principio, si alguien con más formación legal quisiera comentar este tema, le estaríamos muy agradecidos.
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