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muy buenas, lo primero agradecer la atención prestada, mi problema es con el administrador de ficas, pongo los antecededentes:
el edicifio tiene 6 años y somos aproximadamente 46 viviendas, yo compre mi casa hace 4 años y "heredé" un administrador, y unos problemas en el edificio, como humedades, grietas, etc... ya en la primera reunión me quedé perplejo por su forma de hablar y comentar las cosas, al final sospeché que podía trabajaba para la promotora, ya que a todo lo que los vecinos les comentaba él se salía or la tanjente y no daba una respuesta clara , a la siguiente ya fui preparado con una lista de ideas para mejorar la comunidad y si bien no todas pero algunas son aprobadas, pasado este tiempo(3 años) todavía estan las cosas si hacer, para no cansar mucho, en la ultima reunión solicite y que constara en acta, que se realizara una reunión lo antes posible para cambiar el administrador, que por cierto nunca se le ha renovado en dicho cargo, mi sospresa es que en el acta de dicha reunión, se me insulta, comenta que voy diciendo que debe dinero, da datos personales mio, como la fecha en que realizé la compra de la vivienda, a quien se la compré, comenta "parece ser que exista algún interés por fastidiar a la comunidad" que según yo "la hipoteca me la paga la Protora", etc. lo cierto esuqe el acta tiene dos folios de los cuales un folio y medio me lo dedica a mi.
lo primero que me gustaria saber:
1.- si tales comentarios personales se pueden poner en un acta.
2.- dicha supuesta acta no está enumerada ni sellada, como el resto de las actas, quisiera saber si esto es legal o no.
3.- si puede negase asistir a la reunión para su reelecció o no.

No deberían ponerse comentarios personales, ya que el acta debe recoger sólo los acuerdos adoptados en las juntas (art. 19), entre otros datos de interés.

Puede ser que no sea copia del acta transcrita en el libro oficial de la comunidad, pero esto no quita que pueda ser la que se redacte en su momento, no entrando en porqué aún no lo ha hecho el administrador.

Entiendo que preguntas si el administrador puede no asistir a una junta, y al igual que cualquiera la asistencia no es obligatoria, por lo que puede no asistir perfectamente.

Lo que deben hacer es decir al presidente que convoque junta extraordinaria para tratar el asunto de su administrador. De no hacer la convocatoria el presidente, que es quien puede según ley, siempre podrá reunir el apoyo del 25% de sus propietarios o coeficientes y hacer la junta ustedes con el orden del día de cambio de cargo. La mayoría será quien decida que es lo que suceda con su administrador, que como en otros muchos casos suelen ser "topo" de la constructora.

muy buenas:
ya tenemos junta de vecinos, bueno mejor reunión, porque el sr presidente lo puso así, lo cual no se si las decisiones que se tomen tendrán algún valor, ya que esta notificación no está firmada por él.

es muy gracioso que en el "acta" solo aparece mi nombre y vivienda y cuando se dirige a los antiguos presidentes solo se le nombra así "el señor presidente". Y encima pone mis datos de compra de la vivienda, solo le faltó poner el precio de compra.

por otro lado puedo recoger firmas entre los vecinos para quitar al administrador?? tendrán valor para presentarla en la "junta"??

El valor se adquiere en la propia junta y por medio del voto de los asistentes.

Lo que puedes recoger son delegaciones de los propietarios que no puedan asistir y así votas por ellos, pero los acuerdos hay que aprobarlos en la junta por medio de la participación de votos y coeficientes.

muchas gracias por la respuesta, la verdad es que estoy harto de todo esto, llega un punto en que pienso en tirar la toalla y ...., pero despues recapacito y .... pa lante.
otra pregunta la decisión que se tome en esta "reunión" tendrá valor???,

Si la junta esta convocada legalmente y contiene todos los requisitos que debe, los acuerdos serán ejecutivos desde la firma en acta por el presidente y secretario. El que no esté conforme siempre puede impugnar los acuerdos que estime.

la junta está puesta por el presidente, informada mediante nota (dos semanas antes de la misma), colocada en el ascensor y NO está firmada por él. en la última junta se pidió realizar una junta lo antes posible para tratar el tema del administrador, eso fue en diciembre, y como yo en la última volví a insistir se realizará este mes. no sé hay algo que no me gusta.....

Yo soy administrador de fincas. Vaya por delante.

La convocatoria puesta en el tablón de anuncios, o en su defecto, en el ascensor si es que no hay tablón, es valida. Si no está firmada por el presidente, pero éste se ratifica, tambien es válida. Mientras todos los propietarios sean conocedores, es válida. Ojo, porque alguno puede vivir fuera del edificio y no enterarse.

Todo eso son detalles formales.

Si vd tiene un problema con el administrador, lo mejor es hablarlo cara a cara. Ver si hay posibilidad de entendimiento o no. Pero, recuerde, que no solo es administrador de SU propiedad sino de la de todos. Debe ser contratado o cambiado por la mayoría y comunicado el contenido del acta a todos los propietarios.

Yo pongo pegas cuando una comunidad decide cambiar de administrador. A veces es por un vecino que se dedica a hablar mal, aunque sea sin fundamento (criticar es gratis y no comporta ningun riesgo para el que critica), pero si los demás valoran más su palabra que mi gestión... mala suerte.

Veo que presta vd mucha atención a detalles formales como si el acta está numerada, si se hacen determinados comentarios o no... Entiendo que todas esas cosas le puedan molestar. Pero, lo fundamental es la gestión.

1º ¿Cuando se construyó la finca? ¿El permiso es anterior al 2000 o posterior? Si es posterior el seguro decenal les cubre los problemas de estructura pero los de habitabilidad son 3 años (goteras) y los de acabados (una baldosa que se despega, un grifo que gotea) es un año.

2º ¿Se ha hecho un informe pericial por un aparejador-arquitecto, recogiendo todos los desperfectos para demandar a la promotora-constructora?

3º ¿Se ha puesto demanda a la promotora, constructora, aparejador y arquitecto?

Con todo lo anterior, lo que quiero decirle es que, probablemente, si vd compró su finca cuando las garantías están caducadas, no hay mucho que hacer. Y desgraciadamente, tenemos una ley de edificacion que le da a un piso las mismas garantías casi que a una lavadora.

Informese bien de las posibilidades que tiene vd para reclamar los daños. Llame a un abogado y luego compruebe con lo que le dice el administrador.

No se obceque en hacer, de un conjunto de detalles, un tema personal. Hágame caso... lo que importa es resolver el problema. No quien lo resuelva.

Por mucho que vd consiga ganar la batalla de echar al administrador ¿qué ganará? ¿le subiran el sueldo?

Analice las cosas friamente y deje de lado los temas personales.

muy buenas y gracias por la contestación.

lo primero y que quede muy claro es que no soy solo yo el que no está de acuerdo con la gestion que realiza el administrador, somos una gran mayoria de vecinos, el problema que ha habido es la desidia por parte de los vecinos, en la que me incluyo, pero quien se cansó y comunicó en la ultima junta que se tratara la destitucion o no fui yo, vamos quien dió el primer paso. Sinceramente no tengo nada contra su persona, él es quien empezó con ataques hacia mi persona, poniendo comentarios fuera de lugar, acusandome de cosas que no son ciertas y dando mis datos personales y poniendolo en las actas, y si deja mucho que desear su gestión, como por ejemplo:

si los vecinos, aprobamos perdir presupuesto para una reparación de las zonas comunes, éste no lo presenta, y cuando se lo recuerdas te da escusas.
le pides documentación referente a la finca y no te la da, mas escusas
casi siempre defiende a la promotora
los vecinos les decimos en acta, que haga una cosa y hace lo contrario
etc,etc....

es por todo esto y más que no estamos de acuerdo con su gestión.

por suerte mis garantias no están cadudadas y entramos antes del 2000

Ahora me toca a mi, puesto que creo que esto de las comunidades debe ser bastante personal, porque si te tienes que dejar llevar por la desidia del resto de propietarios y por los abusos, no siempre, de los promotores y administradores ( esto si que actúan interesadamente y desde una posición muy preferente, por su condición ), si no defendemos nosotros mismos nuestros intereses, no nos los va a defender alguien ajeno y en ocasiones con intereses contrapuestos a los nuestros y a los de la comunidad en general.

Su situación "tuno" por desgracia es demasiado común en las comunidades de propietarios y la única solución efectiva es coger las riendas de nuestra propia comunidad, pero para lo que casi nunca estamos dispuestos a invertir tiempo y trabajo, por lo que otros se aprovechan y a veces en qué medida.

Contra las irregularidades cometidas, a título personal puedes actuar y de forma general, sólo tienes que informar de lo que realmente hay y ves para que se actúe de forma comunitaria.

Que a la mayoría no les preocupe o tengan otros intereses, no debe ser problema par que tú puedas exigir tus derechos y desenmascarar a los abusadores, que los hay y demasiados en estos círculos de comunidades de vecinos.

Entonces, sepa que tiene un plazo de 10 años para que un aparejador/arquitecto haga un informe pericial (muy importante para el juicio), lo vise en el colegio y luego un plazo de 15 años para interponer la reclamación.

Cuidado con los plazos.

Ojo, la demanda por mala praxis en la construcción es un tema delicado que no puede llevar cualquier abogado. Se lo digo porque la promotora tiene sus propios arquitectos, aparejadores, abogados especializados en el tema... y va a tratar de desmontar lo que vds presenten, logicamente.

Por suerte para vds la justicia suele tener bastante en cuenta los derechos de los propietarios. Pero no hay que olvidar el tema costas, con el que tratarán de presionarles (si demandas a uno que no tiene culpa pagas costas) y es un juicio largo y plagado de complicaciones.


Por otra parte, el comunero, que tan mal habla de los administradores y con tanta gratuidad y generalidad (actúan interesadamente), quizá podrá informarle de como presentar una demanda, posibilidades de obtener compensación y hasta qué punto, o como enfocar el tema... Porque, como dice el comunero, está claro que solo la desidia de los copropietarios es lo que hace que los administradores existan... es un trabajo que puede hacer cualquiera ¿verdad?

Lamentablemente, es un trabajo que no se valora y, muchas veces, se valora más un comentario personal que la gestión en sí misma considerada... "no me saluda, habría que cambiarlo" Esta frase la he oido yo... de uno que me estuvo insultando por teléfono...

Comunero... que me tratas muy mal, hombre... Me siento zaherido.

Si pudiera, te invitaría a pasar una semanita conmigo, haciendo este trabajo... Por que, no hay nada mejor para conocer algo que probarlo.

El administrador es, un poco, como la novela de Quevedo "el diablo cojuelo" (un estudiante ayuda a un diablo que cae por una chimenea y se rompe una pierna... y en recompensa, le abre los tejados de las casas para enseñarle como vive realmente la gente) y ves de todo. Hay gente muy diversa. Y a cada uno hay que tratarlo de manera diferente.

Criticar es un deporte que no conlleva ningún riesgo. Además, a base de repetirlo se puede conseguir que, de una medio-mentira, se obtenga una verdad. No es muy dificil. Hacer recaer sospechas infundadas, tampoco.

Ahora mismo tengo un presi que se ha desvivido por su comunidad trabajando horas y horas gratis. No ha cobrado ni un duro de desplazamientos. Incluso me consta que ha dejado de cobrar alguna factura que pagó de su bolsillo por haberla perdido... Pero, ya se han encargado otros, de tacharlo de desordenado, de sugerir que "actua interesadamente" y otras lindezas. Resultado: el señor se va. Deja el cargo.

Los que le critican, ahora tomarán las riendas de la comunidad. Casualmente hay un saldo en la cuenta muy jugoso y hay que hacer obras. Cosas de la vida.

La semana pasada me vino una comunidad a pedir presupuesto porque, su administrador en 13 años, les dejaba. Estaban desconcertados. El sr. les dijo "me jubilo"... La Presidenta proponía que su hija llevara el tema, porque "trabaja en los juzgados". Pero la comunidad prefería un administrador de fincas.

Paso presupuesto y al cabo de una semana les llamo. Me dicen que hablaron con su administrador y resulta que, la presidenta se dedicaba a hacerle la vida imposible y a explotar el hecho de que se cargara en la cuenta de la comunidad una factura de una reparación (200 euros) que era del bloque de al lado (el lampista pensó que el administrador llevaba los dos bloques)...

La comunidad decidió cambiar de presidenta y continuar con su administrador.

Cosas de la vida.

"de todo hay en la viña del señor"

gracias a los dos por las respuestas, y esa seria otra pregunta, ¿como destituir a un presidente pasota? o ¿ se puede obligar de alguna forma a un presidente que no sea pasota y se preocupe por los problemas de la comunidad?