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Quisiera que me dierais vuestra opinión sobre el Acta Constituyente de una comunidad, que os adjunto literalmente a continuación.

Según la ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA, Y CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL otorgada con el número 612, con una extensión superficial de diecinueve mil quinientos cincuenta y ocho metros cuadrados (19.558m2), la componen nueve (9) edificios. Tres de ellos, los 1, 2 y 3, son viviendas unifamiliares aisladas de una sola planta (chalets); los edificios 4, 5 y 6 compuestos de planta baja y plantas de pisos primera y segunda con un total de doce (12), dieciocho (18 ) y veinticuatro (24) apartamentos; el edificio 7 esta compuesto por ventidos (22) locales comerciales y dos (2) apartamentos; el edificio 8 esta compuesto por quince (15) locales comerciales, el edificio 9 esta compuesto por siete (7) locales comerciales.
Lo que hace un total de cincuenta y seis (56) apartamentos, cuarenta y cuatro (44) locales comerciales y tres (3) chalets. En resumen ciento tres (103) departamentos construidos. Todo ello acompañado por infraestructuras, piscinas y jardines.
Parece ser que el día 18 de agosto de un año, once personajes se reunieron en un lugar desconocido de una población, a una hora, de entre las veinticuatro, sin determinar y no se sabe si en primera o segunda convocatoria, tampoco se sabe si fue convocada la reunión y si había un Orden del Día, para celebrar la Junta Constituyente (JC).

El acta dice así:

En (una población) a dieciocho de Agosto del (un año)

REUNIDOS

Don FulanoA, mayor de edad, domiciliado en (una población y calle), provisto de DNI (nº), actuando en nombre y representación de la EntidadA (una y CIF), copropietario de las siguientes viviendas
(Relación de doce viviendas)
Apartamento 1 Coeficiente comunitario 2,19% Coef. escritura 1,31%
...
Apartamento 12 Coeficiente comunitario 1,49% Coef. escritura 0,89%
En el Edificio 6.
Don MenganoA, mayor de edad, domiciliado en (una población y calle), provisto de DNI (nº), actuando en nombre y representación de la EntidadB (una y CIF), copropietario de las siguientes viviendas
EDIFICIO 5:
Relación de doce viviendas Coeficiente comunitario a,xx% Coef. escritura b,yy%
EDIFICIO 6:
Relación de tres viviendas Coeficiente comunitario c,xx% Coef. escritura d,yy%
Don ZutanoA, mayor de edad, domiciliado en (una población y calle), provisto de DNI (nº), actuando en nombre y representación de la EntidadC (una y CIF), copropietario de las siguientes viviendas
EDIFICIO 4:
Relación de doce viviendas Coeficiente comunitario a,xx% Coef. escritura b,yy%
Don FulanoB, mayor de edad, domiciliado en (una población y calle), provisto de DNI (nº), actuando en nombre y representación de la EntidadA (una y CIF), copropietario de las siguientes viviendas
EDIFICIO 5:
Relación de tres viviendas Coeficiente comunitario a,cc% Coef. escritura b,cc%
Don MenganoB, mayor de edad, domiciliado en (una población y calle), provisto de DNI (nº), actuando en nombre y representación de la EntidadB (una y CIF), copropietario de las siguientes viviendas
EDIFICIO 6:
Relación de dos viviendas Coeficiente comunitario a,bb% Coef. escritura b,by%
Don ZutanoB, mayor de edad, domiciliado en (una población y calle), provisto de DNI (nº), actuando en su nombre, copropietario de las siguientes viviendas
EDIFICIO 6:
Apartamento M Coeficiente comunitario 1,42% Coef. escritura 0,85%
Don FulanoC, mayor de edad, domiciliado en (una población y calle), provisto de DNI (nº), actuando en nombre y representación de la EntidadAa (una y CIF), copropietario de las siguientes viviendas
EDIFICIO 6:
Relación de dos viviendas Coeficiente comunitario a,cc% Coef. escritura b,cc%
Don MenganoC, mayor de edad, domiciliado en (una población y calle), provisto de DNI (nº), actuando en nombre y representación de la EntidadBb (una y CIF), copropietario de las siguientes viviendas
EDIFICIO 6:
Apartamento N Coeficiente comunitario 1,56% Coef. escritura 0,93%
Don ZutanoC, mayor de edad, domiciliado en (una población y calle), provisto de DNI (nº), actuando en su nombre, copropietario de las siguientes viviendas
EDIFICIO 6:
Apartamento O Coeficiente comunitario 2,11% Coef. escritura 1,26%
Don FulanoD, mayor de edad, domiciliado en (una población y calle), provisto de DNI (nº), actuando en su nombre, copropietario de las siguientes viviendas
EDIFICIO 6:
Apartamento P Coeficiente comunitario 2,23% Coef. escritura 1,33%
Don ZutanoD, mayor de edad, domiciliado en (una población y calle), provisto de DNI (nº), actuando en su nombre, copropietario de las siguientes viviendas
EDIFICIO 6:
Apartamento Q Coeficiente comunitario 2,28% Coef. escritura 1,39%

Todos los reunidos obran como copropietarios del inmueble sito en (una población y una dirección), al objeto de constituir la Comunidad de Propietarios del mismo y a la elección de la primera Junta Directiva que deberá hallarse al frente de la Comunidad del citado edificio, y que se denominará COMUNIDAD DE PROPIETARIOS que tendrá su domicilio social en la población, acordándose por unanimidad lo siguiente:

PRIMERO
La Comunidad se regirá por lo establecido en los Artículos 392 y siguientes del Código Civil, en cuanto a comunidades se refiere, y por los estatutos que se adjuntan como Anexo 1.

SEGUNDO
Elegir a los copropietarios presentes en este acto para los siguientes cargos:
Presidente.- FulanoA
Secretario.- ZutanoD
Vocal.- FulanoB
Vocal.- FulanoD
Vocal.- ZutanoC
Vocal.- ZutanoA

Siguen cuatro firmas.

Los departamentos referidos representan, en propiedades, el 56,24% de la Urbanización. El resto de apartamentos y locales comerciales así como los chalets quedaban fuera de la relación, lo que representaba un porcentaje del 43,76%, del total de la Urbanización. (Edif. 1, 2, 3, 7, 8 y 9) Han transcurrido más de cinco años desde su confección.
Había individuos que teniendo mas propiedades particulares suyas en el complejo, locales o apartamentos o los chalets, no fueron relacionados, en la mencionada Junta Constituyente.
Las preguntas que os hago son:

¿En esta JC se modifican los coeficientes de propiedad?
¿Se modifica la urbanización? ¿Pasa algo en el concepto de comunidad o urbanización?
¿Qué entendéis?

Gracias anticipadas

Entiendo que es dificil darle una respuesta acertada, sobre todo por que el problema es de bastante envergadura sobre todo por el número de propiedades que estan implicadas.

Por lo visto han pasado cinco años, lo que ya es un tiempo que impide impugnar la junta, lo que yo le aconsejaria es:

Solicitar una escritura de la división horizontal de la comunidad, en ella deben de figurar todos los datos necesarios para continuar con el estudio del problema, así como los coeficientes de participación que esten vigentes (una cosa es lo que figure en el acta y otra lo que figura en el Registro de la Propiedad, lo que vale es lo que figura en el Registro de la Propiedad, tanto a nivel de cuotas, estatutos y demas.)

Por otro lado le aconsejaria que contactase con un Administrador y sea este el que lea el Acta con todos sus datos completos, y mantenga impresiones al respecto con usted, y en base a ese contacto saquen las conclusiones correspondientes.

Saludos

(40)
Gracias por su opinión Dn. Miguel. Como decía, la transcripción es clavada en lo referente a la redacción.

Pero desde mi punto de vista creo que, en ningún punto o parte del acta se especifica que la comunidad esté integrada únicamente por los departamentos relacionados ¿o sí?

Tampoco, creo, se indica que la Escritura de declaración de obra nueva sea modificada ¿o sí?.

Actualmente en el registro de la propiedad constan todos los departamentos enumerados al comienzo de mi escrito. Los ciento tres (103).

Cuando se efectúa una modificación de lo escriturado ¿se debe o tiene que registrar la modificación para legalizarla?

Gracias

Una cosa es el Acta y otra muy distinta lo que figura inscrito en el Registro de la Propiedad.

Para modificar el Registro de la Propiedad, los acuerdos deben de tomarse por unanimidad y posteriormente registrar estos.

Si se hubiesen variado los coeficientes e integrantes, esta variación deberia de figurar en el registro de la propiedad.

Tambien para variar las cuotas se necesitaria unanimidad y las nuevas cuotas deberian de sumar 100 enteros.

Saludos

Perdóneme Dn. Miguel mi ignorancia, y que abuse de sus conocimientos, pero, me gustaría saber en qué artículo y de que Normativa o Ley, se determina que el coeficiente válido es el que figura en el Registro de la Propiedad, y si no le importa, indiqueme el camino a seguir para legalizar su modificación y la documentación a aportar.

Gracias anticipadas